Особые права и обязанности, обусловленные особенностями

Земельных участков

Изменениями, внесенными в Гражданский и Земельный кодек­сы РФ, а также в иное российское законодательство[29], уточнен пра­вовой режим земельных участков, а значит, и общие земельные права и обязанности субъектов земельных правоотношений конкре­тизированы особыми, специальными правами и обязанностями.

На основании закона и в установленном им порядке определя­ются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или огра­ничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целе­вым назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В силу данного правила, если иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок распространяется над находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное ; не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других - лиц (ст. 261 ГК РФ).

Исходя из конституционного статуса земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ), граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику (ст. 262 ГК РФ).

Отменив положения ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, позволяющей устанавливать границы земельного участка на подзаконном уровне, вновь введенная глава 11.1 данного Кодекса установила, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, что ставит заслон произволу региональных и муниципальных властей и порождению многочисленных земельных споров.

По-новому установлена и процедура образования земельных участков. В частности, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).

Земельные же участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, за исключением случаев, указанных в законе (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ).

В целях устранения причин и условий при образовании земельных участков, последнее допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объ­единении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, указанных законом (п. 4 ст. 11.2

ЗК РФ).

Образование же земельных участков из земельных участков, на­ходящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об об­разовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об обороте земель сель­скохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ).

В целях предотвращения коллизии публичных и частных инте­ресов, а также возможных злоупотреблений со стороны субъектов земельных правоотношений, п. 6 ст. 11.2 ЗК РФ допускает возмож­ность образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержате­лей земельных участков, из которых при разделе, объединении, пе­рераспределении или выделе образуются земельные участки.

Если образование земельных участков осуществляется из зе­мельных участков, находящихся в границах застроенной террито­рии, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, то лицо, с которым заключен такой договор, обязано осуществлять такое образование участка в соответствии с документацией по планировке территории, утвер­жденной в порядке, установленном законодательством о градо­строительной деятельности (п. 7 ст. 11.2 ЗК РФ).

Конфликты интересов субъектов земельных отношений долж­ны разрешаться в рамках закона, а поэтому споры об образова­нии земельных участков рассматриваются в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ).

Поскольку образование земельных участков из земельных уча­стков неизбежно затрагивает интересы множества субъектов право­отношений, ст. 11.9 ЗК РФ предусмотрен ряд требований к обра­зуемым и измененным земельным участкам:

• предельные (максимальные и минимальные) размеры зе­мельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности уста­навливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами;

• предельные (максимальные и минимальные) размеры зе­мельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, опреде­ляются в соответствии с ЗК, другими федеральными зако­нами;

• границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

• не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

• не допускается раздел, перераспределение или выдел зе­мельных участков, если сохраняемые в отношении образуе­мых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соот­ветствии с разрешенным использованием;

• образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, черес­полосице, невозможности размещения объектов недвижи­мости и другим препятствующим рациональному использо­ванию и охране земель недостаткам, а также нарушать тре­бования, установленные ЗК РФ и другими федеральными законами.

Процесс образования земельных участков из других земельных участков может осуществляться четырьмя основными способами: разделом, выделом, объединением и перераспределением данных участков. Рассмотрим их по отдельности.

1. Раздел земельного участка (ст. 11.4 ЗК РФ), при котором об­разуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела зе­мельные участки.

Если осуществляется раздел земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько зе­мельных участков, предназначенных для ведения гражданином са­доводства, огородничества или дачного строительства либо относя­щихся к имуществу общего пользования. При этом земельный уча­сток, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных гра­ницах (измененный земельный участок).

Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, осуществляется лицом, с которым заключен договор аренды земельного участка для ком­плексного освоения в целях жилищного строительства, в соответст­вии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

2. Выдел земельного участка (ст. 11.5 ЗК РФ) осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуют­ся один или несколько земельных участков, но земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных грани­цах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собствен­ности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изме­нившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сель­скохозяйственного назначения».

3. Объединение земельных участков (ст. 11.6 ЗК РФ). При объе­динении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков пре­кращается.

При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

При объединении земельных участков, принадлежащих на праве общей собственности разным лицам, у них возникает право общей собственности на образуемый земельный участок в соответствии с гражданским законодательством.

При этом не допускается объединение земельных участков, пре­доставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного' срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или правебезвозмездного срочного пользования одному лицу.

Допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с земельным участком, не обремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

4. Перераспределение земельных участков (ст. 11.7 ЗК РФ). При перераспределении нескольких смежных земельных участков обра­зуются несколько других смежных земельных участков, и существо­вание таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земельных участков, находящихся в ча­стной собственности, у их собственников возникает право собст­венности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между их собственниками и (или) между собственниками земельных участков физическими или юридическими лицами не допускается, за исключением случаев:

• перераспределения таких земельных участков в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом РФ принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории;

• образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных п. 1 ст. 49 ЗК РФ (изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд).

Особые требования установлены законом к правам и обязанностям по эксплуатации земельных участков их собственниками, если эти участки по своему целевому назначению обладают статусом средства производства или пространственного базиса. В частности, земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда этот участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом (ст. 284 ГК РФ).

Судьбоносное значение земель для человечества обязывает госу­дарство установить жесткие требования к эксплуатации земельных участков. Поэтому земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым на­рушением правил рационального использования земли, установ­ленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению эко­логической обстановки (ст. 285 ГК РФ).

План семинарского занятия

1. Субъекты и объекты права пользования землей.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

3. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком.

4. Права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

6. Аренда земельных участков (понятие, содержание, субъекты, основания возникновения и прекращения).

Темы для докладов

1. Общая характеристика права пользования землей.

2. Субъекты и объекты права пользования землей.

3. Права аренды земли.

4. Общие и специальные ограничения прав при использовании земли.

Литература

1. Земельное право [Электронный ресурс] : учебник. — Электрон. дан. — М. : Проспект, 2015. — 376 с. — Режим доступа: http://e.lanbook.com/books/element.php?pl1_id=54507 —

2. Боголюбов С. А. Земельное право : Доп. УМО вузов в кач. учебника для вузов / Боголюбов С.А.. — М.: Юрайт, 2013. — 376.

3. Жаворонкова, Н.Г. Земельное право [Электронный ресурс] : учебник / Н.Г. Жаворонкова, О.А. Романова. — Электрон. дан. — М. : Проспект, 2015. — 351 с. — Режим доступа: http://e.lanbook.com/books/element.php?pl1_id=54504

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.

Контрольные вопросы по теме

1. Каковы понятие и значение земельно-правового института несоб­ственников земельных участков?

2. В чем отличие в правовом статусе несобственников земельных участков от статуса арендаторов земельных участков?

3. В чем сходство и отличие в земельно-правовом статусе арендато­ров земельных участков и землепользователей?

4. Какие отличия существуют в порядке возникновении, изменении и прекращении земельных прав у арендаторов земельных участков от аналогичных прав владельцев и пользователей подобных участков?

5. В чем сходство и отличие аренды земельного участка от времен­ного пользования земельным участком?

6. Есть ли особые права у землевладельцев и землепользователей земельный участков в части приватизации данных участков?

7. В чем сходство и отличие служебного земельного надела от сроч­ного пользования земельным участком?

8. В чем отличие правомочий правообладателей земельных участков (землепользователей, землевладельцев, арендаторов) от право­мочий собственников земельных участков?

9. Чем отличаются земельные права от земельных обязанностей?

10. Какова правовая природа прав и обязанностей субъектов земель­ных правоотношений?

11. Что нового внесено в земельное законодательство по поводу фор­мирования земельных участков?

12. Что представляет собой раздел земельного участка?

13. Каков порядок выдела земельного участка?

14. Как происходит перераспределение земельных участков?