Документы о правах на земельные участки

Земельный кодекс РФ не устанавливает новых правил удостовере­ния прав на земельные участки. Он отсылает к сложившейся практи­ке, адресуя субъектов реализации прав к действующим нормам, установленным прежде всего Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Согласно этому Закону права на недвижимое имущество и сделки с ним фиксируются в Едином государственном реестре прав. Он составляет основу документов, удостоверяющих права на земель­ные участки. Его неотъемлемой частью являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело комплектуются документы, посту­пающие для регистрации прав на земельный участок.

Книга учета документов содержит данные о принятых на регист­рацию документах, об объекте недвижимого имущества, правообла­дателях, регистрируемом праве и заявителях: о выданных свидетель­ствах о государственной регистрации прав, выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Возникновение и переход прав на земельный участок удостове­ряется свидетельством о государственной регистрации. Форма и по­рядок заполнения данного свидетельства установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждено Постановлением Правитель­ства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219[32]). Свидетельство выдается пра­вообладателю (при регистрации любого вещного права на землю), арендатору (при регистрации права аренды), залогодержателю (при регистрации ипотеки).

Регистрация договоров и сделок с землей имеет некоторые осо­бенности. Ее проведение удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки (договор аренды, договор безвозмездного срочного пользования и т.д.). Одновременно с регистрацией сделки регистрируется и право на земельный участок, возникшее на основании этой сделки. Пра­вообладателю в этом случае выдается свидетельство, а в штампе регистрационной надписи на документах указывается вид зарегист­рированного права. Если государственная регистрация сделки со­вершена, но права при этом не возникло (например, в силу уста­новленных в договоре условий), свидетельство не выдается (при этом в штампе делается соответствующая запись).

Следует иметь в виду, что права на землю, не предусмотренные ст. 15 и 20—24 ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения Земельного кодекса в действие. Вместе с тем признаются действи­тельными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные ранее документы о правах на земельные участки. Имеются в виду свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 г. № 1767, государственные акты на право пожиз­ненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользо­вания земельными участками по формам, утвержденным Постанов­лением Совета министров РСФСР «Об утверждении форм государ­ственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» от 17 августа 1991 г. № 493, свидетельства о праве собст­венности на землю по форме, утвержденной Постановлением Пра­вительства РФ «Об утверждении форм свидетельства о праве собст­венности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохо­зяйственного назначения» от 19 марта 1992 г. № 177