Основания возникновения прав на землю.

Права на земельные участки возникают по основаниям, установ­ленным гражданским законодательством, федеральными законами.

Земельные участки, которые были национализированы до 1 ян­варя 1991 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации, возврату не подлежат, их стоимость быв­шим собственникам не возмещается и не компенсируется.

Наиболее распространенными основаниями приобретения прав на земельные участки следует признать акты государственных орга­нов и органов местного самоуправления (ст. 28 и 29 ЗК РФ), а так­же договоры и иные сделки (ст. 22 и 37 ЗК РФ, п. 3 ст. 274 и 549 ГК РФ). Ограниченные вещные права могут возникать на основа­нии правопреемства. Например, к наследнику умершего граждани­на переходит право пожизненного наследуемого владения принад­лежащим ему земельным участком (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). Однако в данном случае следует иметь в виду, что если при рассмотрении заявления об установлении факта принадлежности земельного уча­стка выяснится, что возник спор о праве, то заявление должно ос­таться без рассмотрения (п. 14 Обзора практики применения арбит­ражными судами земельного законодательства)[30].

Гражданское законодательство предусматривает возникновение гражданских прав из договоров и иных сделок, не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Однако практика все же исхо­дит из того, что права на земельный участок возникают лишь из сделок, предусмотренных законом. По мнению автора, такая прак­тика соответствует естественной сущности земли как общенародно­го достояния.

Права на земельные участки, возникшие по основаниям, пере­численным в федеральных законах, подлежат государственной реги­страции. Она является единственным доказательством их существо­вания. Датой государственной регистрации определяется момент возникновения права на земельный участок. Вместе с тем государ­ственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 9 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г.).

В особо важных случаях, когда необходим дополнительный кон­троль за динамикой имущественных отношений с таким важным объектом, как земля, предусмотрена отдельная регистрация сделок, объектом которых выступают земельные участки (п. 3 ст. 339, ст. 584, п. 2 ст. 609 ГК РФ). Но данное положение не должно трактоваться расширительно, все случаи регистрации таких сделок должны быть указаны в федеральных законах (п. 14, 15, 18 Обзора практики раз­решения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[31]). Так, договоры аренды земельного участка, суб­аренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).