Ограничение оборотоспособности земельных участков

Земельный участок как объект недвижимости может быть пред­метом гражданских и земельных правоотношений. Словосочетание «оборот земельных участков» свидетельствует о том, что речь идет о включении земельных участков в систему рыночных отношений. Под оборотоспособностью земельного участка следует понимать сво­боду отчуждения земельных участков от законных правообладателей или перехода их от одного лица к другому в порядке универсально­го правопреемства (наследование, реорганизация юридического ли­ца) либо иным способом, если земельные участки не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Эти общие правила оборота определены гражданским законодательством (ст. 129 ГК РФ).

Перечень земельных участков, изъятых из оборота, определен в Земельном кодексе РФ (п. 4 ст. 27). Изъятые из оборота земельные участки не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законода­тельством. Ими признаны земельные участки, занятые находящи­мися в федеральной собственности следующими объектами:

• государственными природными заповедниками и нацио­нальными парками (за исключениями, указанными в ст. 95 ЗК РФ);

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной дислокации Вооруженные силы РФ, войска пограничной службы РФ, другие войска, воинские формиро­вания и органы;

• зданиями, строениями и сооружениями, в которых разме­щены военные суды;

• объектами организаций федеральной службы безопасности;

• объектами организаций федеральных органов государствен­ной охраны;

• объектами использования атомной энергии, пунктами хра­нения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные обра­зования;

• исполнительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовы­ми профилакториями соответственно Министерства юсти­ции РФ и Министерства внутренних дел РФ;

• воинскими и гражданскими захоронениями, инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуника­циями в интересах защиты и охраны Государственной гра­ницы Российской Федерации.

Необходимость полного изъятия из оборота земельных участков, находящихся в федеральной собственности, обусловлена характером объектов, расположенных на этих участках. Их перечень, изложен­ный в Земельном кодексе РФ, является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов государственной власти субъек­тов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Изъятие земельного участка из оборота означает лишь то об­стоятельство, что по поводу таких земельных участков нельзя со­вершать гражданско-правовые сделки, а распоряжение ими осуще­ствляется в форме административных актов, которые издают госу­дарственные органы, уполномоченные федеральным правительст­вом. При издании таких актов эти органы не обладают полным объемом полномочий собственника. Они не вправе предоставлять такие земельные участки в частную собственность и совершать по поводу их гражданско-правовые сделки.

Другую категорию составляют земли, ограниченные в обороте, на­ходящиеся в государственной и муниципальной собственности. К ним относятся земельные участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий (за ис­ключением государственных природных заповедников и на­циональных парков, отнесенных к изъятым из оборота);

• в пределах лесного фонда, за исключением случаев, уста­новленных федеральными законами;

• занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;

• занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия историко-культурными запо­ведниками, объектами археологического наследия;

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд (не отне­сенные к изъятым из оборота);

• не отнесенные к изъятым из оборота земли закрытых адми­нистративно-территориальных образований;

• предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэ­ропортов, сооружений навигационного обеспечения воз­душного движения и судоходства, терминалов и терминаль­ных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

• предоставленные для нужд связи;

• занятые объектами космической инфраструктуры;

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

• предоставленные для производства ядовитых веществ, нар­котических средств;

• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веще­ствами;

• подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обо­роте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, указанных федеральными законами.

Ограничение оборота земельных участков, находящихся в госу­дарственной и муниципальной собственности, обусловлено необхо­димостью обеспечения целевого их использования в интересах об­щества и соответствует также предписаниям ГК РФ (п. 3 ст. 129). В ней сказано, что земля и другие природные ресурсы могут отчуж­даться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и дру­гих природных ресурсах. Например, земли промышленности и ино­го специального назначения могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного использования (п. 6 ст. 87 ЗК РФ).

Возможности ограниченного включения в гражданский оборот земель, предоставленных для нужд железнодорожного транспорта, указаны в Федеральном законе «О железнодорожном транспорте» от 10 января 2003 г.[33] и Положении о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отво­да железных дорог, утвержденном Приказом МПС РФ от 15 мая 1999 г. Согласно названному Положению свободные земельные уча­стки в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта, могут предоставляться в срочное пользование физиче­ским и юридическим лицам для сельскохозяйственных целей, оказа­ния услуг пассажирам, складирования грузов, для устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов, кроме складов горюче-смазочных материалов и любых типов автозаправочных станций, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов, и иных целей, если при этом будут соблюдаться требования безопасности движения.

Ограничение оборота земельных участков зависит от направле­ния использования и охраны отдельных категорий земель или спе­циально указанных земельных участков. Так, Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объе­динениях граждан» от 15 апреля 1998 г.[34] определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных земельных участков. В частности, он устанавливает, что при совершении сделок с садовыми, огородными и дачными земельными участками не допускается из­менение их целевого назначения и разрешенного использования.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».