Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Предоставление земельных участков для строительства из госу­дарственных и муниципальных земель осуществляется с проведением работ по их формированию по двум вариантам:

1) с предварительным согласованием мест размещения объектов;

2) без предварительного согласования мест размещения объектов. Предварительное согласование мест размещения объекта не

проводится при его размещении в городском или сельском поселе­нии в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием терри­торий). Не проводится согласование мест размещения объекта в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяй­ственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного под­собного хозяйства.

1. Предварительное согласование мест размещения объекта строи­тельства требуется при предоставлении земельных участков в аренду либо в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предос­тавлении земельного участка для строительства, обращаются в ис­полнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны: назначение объекта, предпола­гаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок.

К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснова­ние проекта строительства или необходимые расчеты.

2. Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадаст­ра и документов землеустройства с учетом экологических, градо­строительных и иных условий использования соответствующей тер­ритории и недр в ее границах. При этом рассматриваются варианты размещения объекта и проводятся процедуры согласования в случа­ях, предусмотренных федеральными законами с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия под­ключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно со­ответствующими государственными органами, органами местного са­моуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

3. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право уча­ствовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных уча­стков для государственных и муниципальных нужд и предоставле­нием этих земельных участков для строительства.

4. При предоставлении земельных участков в местах традици­онного проживания и хозяйственной деятельности коренных мало­численных народов Российской Федерации и этнических общно­стей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе вы­купа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объ­ектов, размещение которых затрагивает законные интересы назван­ных народов и общностей. Исполнительные органы государствен­ной власти или органы местного самоуправления принимают реше­ние о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

5. Орган местного самоуправления информирует землепользо­вателей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находя­щихся в государственной и муниципальной собственности, закон­ные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся в их пользовании или владении земельных участков, в связи с предоставлением этих участков для строительства. Если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органами местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Для случаев предполагаемого выкупа земельного участка к акту о выборе земельного участка прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.

6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора, или об отказе в размещении объекта. В субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если иное не предусмотрено законами этих субъектов РФ.

Копия решения о предварительном согласовании места расположения объекта с приложением проекта границ его размещения или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. Принятое решение действует в течение трех лет. Если по истечении этого срока решение о пре­доставлении земельного участка не будет принято, лица, права ко­торых были ограничены, вправе требовать от исполнительного ор­гана государственной власти или органа местного самоуправления возмещения убытков независимо от продления срока действия реше­ния о предварительном согласовании места расположения объекта.

Собственник или пользователь земельного участка несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством и иными улучшениями своего земельного участка, после информиро­вания его о возможном изъятии его земельного участка для госу­дарственных или муниципальных нужд.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжало­вано заинтересованными лицами в суде. Если в судебном порядке решение о предварительном согласовании места размещения объек­та будет признано недействительным, исполнительный орган госу­дарственной власти или орган местного самоуправления, приняв­шие такое решение, возмещают гражданину или юридическому ли­цу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласова­нии места размещения объекта.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления за счет граждан и юридических лиц, заинтересован­ных в строительстве, границ земельного участка на местности. Ра­бота эта проводится землеустроительными организациями. Одно­временно готовятся документы, необходимые для внесения сведе­ний в Единый государственный реестр земель. Важно заметить, что моментом возникновения или моментом прекращения существова­ния земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответ­ствующей записи в Единый государственный реестр земель. Само право на конкретный земельный участок у субъекта возникает по­сле государственной регистрации этого права.

7. Исполнительный орган государственной власти или орган мест­ного самоуправления на основании заявления гражданина или юриди­ческого лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предос­тавлении земельного участка для строительства. Если испрашиваемый участок предоставляется в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд, то одновремен­но с решением о предоставлении земельного участка принимается ре­шение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка. Условия предоставления земельных участков для государственных и муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием участков у правообладателей или пре­кращением договоров аренды, и в необходимых случаях возмещение потерь сельскохозяйственного производства и потерь лесного хозяйст­ва. В условиях предоставления земельного участка могут предусматри­ваться права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или ограничения по использованию предоставляемых зе­мельных участков (ст. 56, 58 ЗК РФ).

8. При принятии решений о предоставлении земельных участков необходимо учитывать предписания Кодекса о нормировании предостав­ляемых участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности, земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными правовыми актами местного самоуправления. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для названных нами целей, устанавливаются федеральными законами (из федеральных земель), законами субъектов Российской Федерации (при предоставлении из земель названных субъектов) и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (из муниципальных земель).

Во всех других случаях предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам муниципального самоуправления — в постоянное (бессрочное) пользование.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). По этому варианту земельный участок приобретается в сле­дующем порядке. Сначала проводится работа по формированию земельного участка. Готовится проект границ земельного участка, устанавливаются границы на местности. Определяются вид разрешенного использования земельного участка и технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения. Проводится государственный кадастровый учет земельного участка. Принимается решение и публикуется сообщение о проведении торгов (конкурса, аукциона).

Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808[35] утверждены «Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков».

В качестве продавца земельного участка или права его аренды вы­ступает орган государственной власти или муниципального самоуправ­ления. Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные уча­стки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях.

В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании дого­вора с продавцом. В этом случае расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщи­ков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т.д., осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются про­давцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, или градостроительной и землеустроитель­ной документацией.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложений по цене. В случае прове­дения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную ко­миссию. Он определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов устанавливается в размере пятикратной ставки земельного налога, а сумма задатка — в разме­ре 20% начальной цены предмета торгов.

Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необхо­димые материалы и документы, в которых должны содержатся сле­дующие сведения:

• регистрационный номер предмета торгов;

• местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка;

• план земельного участка с указанием сервитутов и иных об­ременении, установленных для данного земельного участка;

• заключение соответствующего органа Росземкадастра о ха­рактеристиках земельного участка (правового режима, став­ки земельного налога и др.);

• заключение соответствующего органа по градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешен­ном использовании земельного участка, наличии согласова­ния о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к благоус­тройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения);

• начальная цена предмета торгов;

• проект договора купли-продажи или аренды земельного уча­стка, включающий при необходимости график платежей;

• проект договора о залоге земельного участка, если таковой! требуется по условиям торгов;

• сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов.

По результатам торгов составляется и подписывается протокол. Разрешается также передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. В этом случае на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованного в пред оставлении земельного участка, с ними подписывается договор аренды выставленного на торги земельного участка.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного уча­стка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) являются основанием государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность, либо заключения договора аренды при предоставлении земельного участка в аренду.