Расчет стоимости воспроизводства улучшений

По первому объекту-аналогу

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств, и корректировки на расчетный объем составляет:

В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 298041, 80 руб.;

В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 333806,82 руб.;

В ценах 1984 года – 402270,59 руб.;

В ценах 1991 года – 599986,59 руб.;

В ценах на дату оценки – 3745116,30 руб.;

То же с учетом налогов – 4606493,05 руб.,

или $ 741 667.

Так как реконструкция и отделка здания не соответствует тем простым конструкциям и отделке, которые учтены в расчетах по УПВС, то их пришлось рассчитать отдельно исходя из стоимости затрат на 1м² в размере $ 350, как это следует из сообщений специалистов строительных фирм. Площадь здания 3010 м², следовательно общая сумма дополнительных затрат составила $1 053 500, а в общей сложности строительство обошлось в $1 795 167.

Износ зданий для расчета стоимости земли определялся по методу срока жизни

(9.3)

где износ;

D-восстановительная стоимость;

эффективный возраст;

типичный срок экономической жизни.

Определение эффективного возраста базируется главным образом на осмотре объекта. Учитывая, что здание продано сразу после капитальной реконструкции с прекрасной отделкой внутренних объемов и фасада, эффективный возраст и, соответственно, износ приняты равными 0.

По второму объекту

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств, и корректировки на расчетный объем составляет:

В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 165329,20 руб.;

В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 185168,70 руб.;

В ценах 1984 года – 225054,04 руб.;

В ценах 1991 года – 2339944,13 руб.;

В ценах на дату оценки – 2 121 931,27 руб.;

То же с учетом налогов – 609975,46 руб.,

или $ 420218,24.

Износ определяется по методу срока жизни по формуле (9.3).

Определение эффективного возраста выполнено по результатам осмотра объекта он составил 30 лет.

Срок экономической жизни – 80 лет.

По третьему объекту

В результате расчета величина стоимости нового строительства объекта оценки с учетом корректировок на конструктивные отличия, отличий в составе и типах инженерного оборудования и благоустройств, и корректировки на расчетный объем составляет:

В ценах 1969 года (без учета прибыли девелопера и косвенных издержек) – 27303,70 руб.;

В ценах 1969 года (с учетом дополнительных косвенных издержек) – 30580,14 руб.;

В ценах 1984 года – 37797,06 руб.;

В ценах 1991 года – 57092,46 руб.;

В ценах на дату оценки – 356371,11 руб.;

То же с учетом налогов – 438336,47 руб.,

или $ 70 574.

Так как реконструкция и отделка здания не соответствует тем простым конструкциям и отделке, которые учтены в расчетах по УПВС, то их пришлось рассчитать отдельно исходя из стоимости затрат на 1м² в размере $ 700, как это следует из сообщений специалистов строительных фирм. Площадь здания 230 м², следовательно общая сумма дополнительных затрат составила $161 000, а в общей сложности строительство обошлось в $231 574. Здание продано по цене 1 м² $1900, и цена продажи составила $437 000. Износ вновь принят равным 0.