Расчет стоимости земельного участка
Для расчета стоимости земельного участка в районе, где отсутствуют продажи вакантной земли, можно попытаться выделить из общей цены продажи сравниваемых объектов недвижимости ту часть, которую разумно соотнести со стоимостью земли.
(9.4)
где доходы от продажи объекта недвижимости;
затраты на осуществление проекта, за исключением стоимости получения финансирования и земли, включающие в себя строительные прямые и косвенные затраты;
плата за приобретение земли;
норма прибыли при альтернативном вложении средств с минимальным риском;
норма прибыли, требуемая в качестве платы за риск.
Правая часть уравнения представляет из себя прибыль, остающуюся после продажи объекта недвижимости и компенсации всех затрат на проект. Уравнение (9.4) позволяет получить оценку стоимости земельного участка:
(9.5)
В качестве наилучшего альтернативного вложения с минимальным риском использованы ставки банковских депозитов для юридических лиц по американским долларам, т.е. оценка ведется в этой валюте, что соответствует общим ценовым тенденциям рынка недвижимости. В результате опроса банков установлено, что средняя ставка депозита равна 12% годовых.
Самый неясный вопрос в подходе – величина Как уже говорилось ранее, застройщики требуют от 15% до 40% годовой прибыли. В результате интервью со специалистами фирм-застройщиков стало ясно, что минимальная прибыль, по которой они согласились бы на реализацию проекта с меньшим объемом инвестиций, чем у оцениваемого объекта, должна быть не меньше 25%. Так как далее рассматриваются именно такие объекты, норма прибыли, требуемая в качестве платы за риск должна быть выбрана не ниже 13%.
Таким образом в соответствии с формулой (9.5) найдена стоимость земли оцениваемого объекта по объектам-аналогам.
По первому объекту расчет стоимости земельного участка приведен в таблице 9.6
Таблица 9.6
Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 610;