МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условия применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Порядок оценки настоящим методом следующий.

1. Расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком.

2. Определение коэффициента капитализации земельной ренты.

3. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Пример 9.4.Пусть земельный участок сдан в аренду. Арендная плата составляет 90 у.е. Коэффициент капитализации равен 0,13. Оценить стоимость земельного участка для арендодателя.

Решение:

1. Земельная рента в данном случае приравнивается к арендной плате и равна 90 у.е.

2. Коэффициент капитализации по условию задачи равен 0,13.

3. Рыночная стоимость земельного участка равна капитализированной земельной ренте

Если же аренда земельного участка длится в течение n лет, то можно рассчитать ее стоимость согласно пятой функции сложного процента. Рассмотрим поступающую ежегодную арендную плату постоянной в течение всего времени и равной s

Тогда ее накопление за n лет при банковской ставке i составит

Сумма членов этой прогрессии равна

Ее стоимость на начало аренды будет

Это и будет стоимость аренды на ее начало.

Пример.Земельный участок сдается в аренду на 10 лет. S=90 у.е., i=0,02. Найти стоимость такой аренды на ее начало.

В данном случае будет

Если же платежи поступают неравномерно, то накопленная сумма за n периодов будет равна

Ее стоимость на начало аренды будет

Пример.Земельный участок сдается в аренду на 5 лет. Будущая земельная рента распределяется так: Оценить стоимость такой аренды.

Решение:

Следует особенно подчеркнуть, что в данном случае оценивается стоимость аренды земельного участка, а не его стоимость. Стоимость земельного участка по чистому операционному доходу оценивается с учетом реверсии на землю. Этот вопрос подробно рассмотрен в параграфах 3.2, 4.2 настоящей работы.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются следующие:

1. Анализ сравнительных продаж. В этом случае земельная рента с аналогичного участка делится на его стоимость.

2. Увеличение безрисковой ставки. Увеличением безрисковой ставки необходимо уменьшить риск, связанный с вложением капитала в земельный участок.

МЕТОД ОСТАТКА

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применение метода – возможность застройки участка улучшениями, приносящими доход.

Порядок определения стоимости построения.

1. Расчет стоимости улучшений. Рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшения, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения. Рекомендуется его находить произведением стоимости улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

4. Расчет земельной ренты. Величина земельной ренты находится вычислением величины чистого операционного дохода от улучшений от величины чистого операционного дохода от единого объекта. Расчет делается для определенного периода времени.

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка. Стоимость находится путем капитализации земельной ренты.

Возможен также следующий порядок расчета.

1. Расчет стоимости улучшений. При этом также предусматривается их наиболее эффективное использование.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

3. Расчет рыночной стоимости единого объекта. Величина стоимости является капитализацией чистого операционного дохода на определенный момент времени.

4. Расчет рыночной стоимости земельного участка. Величина стоимости находится вычитаниями стоимости улучшений от стоимости единого объекта. Величина чистого операционного дохода для арендодателя находится вычитанием его операционных расходов от действительного валового дохода.

Пример 9.5.Стоимость здания на земельном участке равна 500000 у.е. Чистый операционный доход от единого объекта составляет 100000 у.е. ставка капитализации для улучшений 0,15, для земли – 0,08. Определить стоимость земли.

Решение:1. Расчет стоимости улучшений. По условию задачи стоимость улучшений составляет 500000 у.е.

2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости. По условию он равен 100000 у.е.

3. Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

у.е.

4. Расчет земельной ренты

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка

Стоимость всего объекта