Описание объекта оценки
| ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ | |||
| Местоположение | Россия, г. Калининград, ул. ХХХ. | ||
| Градостроительная зона и соответствие зонированию | Оцениваемый участок расположен во II макрорайоне г. Калининграда, индекс зоны 2 -21 | ||
| Площадь участка, га | 0,0767 | ||
| Форма участка | Прямоугольная | ||
| Подъезд | Асфальтированные и грунтовые подъезды, брусчатка по ул. Озерной, ул. Островского, Герцена и Парковой аллее, ведется строительство дороги для выезда на улицу Горького | ||
| Текущая ставка земельного налога (аренды), руб. м2/год | 0,138 руб./м в год | ||
| ОПИСАНИЕ УЛУЧШЕНИЙ | |||
| Общая характеристика | На участке расположен жилой двухэтажный кирпичный дом с мансардой и подвалом | ||
| Площадь застройки | 218,0 м2 | ||
| Общая площадь | 416,1 м2 | ||
| Жилая площадь | 160 м2 | ||
| Строительный объем | 1777 м3 | ||
| Подземная часть | 515 м3 | ||
| Год постройки | Строительство начато в 1993 году, на момент оценки дом окончен строительством и введен в эксплуатацию | ||
| Качество строительства | Строительные и отделочные работы – качество высокое | ||
| КОНСТРУКТИВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ | |||
| Фундамент | Железобетонный ленточный | ||
| Стены | Надземной части – кирпичные, внешняя отделка – облицовочный кирпич красного цвета под расшивку | ||
| Перекрытия | Междуэтажные – железобетонные; мансардное – по деревянным балкам с подшивкой вагонов | ||
| КОНСТРУКТИВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ | |||
| Крыша | 4-х скатная, металлочерепица темно-коричневого цвета, по деревянным стропилам с противогрибковой пропиткой и утеплителем на минеральной вате | ||
| Полы | Цементные в подвале, с покрытием панели «под паркет», керамической плиткой в санузлах и кухне, линолеумом в коридорах и проходах, паркет в спальнях, кабинетах, холлах | ||
| Лестница | Бетонная, типовая, ступени окрашены кремниевой краской светло-коричневого цвета, перила из дубового дерева, окрашены «морилкой» покрыты лаком, ограждающие конструкции перил из металлических труб диаметром 50 мм и металлических прутьев диаметром 10 мм, окрашены в светло-коричневый тон | ||
| Окна | Металлопластиковые двойные, с открыванием в двух плоскостях, по горизонтали и вертикали. Стекло двухслойное, шумоулавливающее, с голубым оттенком. В пасмурную погоду свет из окна более яркий | ||
| Двери | Деревянные и металлопластиковые. В кабинетах деревянные двери из дуба, с вставками декоративного коричневого стекла. В санузлах двери металлопластиковые. Входные двери металлические, с отделкой под дерево, типа «Gerda». Ворота в гараж рулонные ставки, автоматические противовзломные, коричневого цвета, с дистанционным управлением | ||
| Отделка | Штукатурка с окраской светло-кремового цвета в кабинетах и холлах, облицовка плиткой в санузлах и подвале, оклейка обоями на синтетической основе в спальне. В коридорах и на лестницах штукатурка с окраской салатного оттенка, с декоративными светильниками из белого матового стекла на стенах | ||
| Прочее | Отмостка бетонная шириной 20 см от стены здания по периметру, ограждение металлическая сетка типа «рабгща» (L=107 м, H=1Б2 м), в цокольном этаже – подвал, гараж | ||
| СИСТЕМЫ ИНЖЕРЕНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ УЧАСТКА | |||
| Водопровод | Центральный | ||
| Электросети | 220 В. Воздушная линия | ||
| Канализационная сеть | Центральная. Чугунные трубы | ||
| Система отопления | Центральная. Стальные трубы | ||
| Газ | Природный. Подключение от уличной газопроводной магистрали | ||
| Телефон | В наличии одна линия, возможно подключение до 5 линий | ||
| ВНЕШЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО | |||
| Подъездные пути | Автомобильная дорога по ул. ХХХ в хорошем состоянии | ||
| Участок | Территория участка выровнена, подведена подготовка для укладки дерна. Имеется наклон 6-7°для стока воды с участка. К гаражу проведена дорога от ворот с асфальтовым покрытием. Рядом проложен тротуар от ворот до входа в дом из тротуарной плитки красного цвета | ||
| Озеленение | Участок не обустроен, нет зеленых насаждений, деревьев, дерна | ||
Все, перечисленные выше, инженерные коммуникации подключены к сетям и являются их составной частью.
На момент осмотра, здание было завершено строительством и введено в эксплуатацию. Внутренняя отделка произведена с использованием импортных отделочных материалов.
Форма собственности частная, на земельный участок и улучшения имеются полные права собственности.
Решение: Анализ участка как свободного.
Из всех финансово осуществимых вариантов, использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли при рыночной норме возврата для этого использования, является наилучшим и наиболее эффективным.
Юридически правомочное использование.
Земельный участок расположен в жилой Северо-восточной зоне города Калининграда. Предполагается, что на оцениваемый участок распространяется действие типичных сервитутов (ограничения в использовании и обременения земель согласно условиям городских инженерных служб, центра санэпиднадзора, пожарной инспекции, ГАИ), но они не окажут негативного влияния на последующее развитие участка.
Перед тем, как перейти к застройке участка, необходимо утверждение планов застройки административным органом, а также получения разрешения на застройку.
Любая застройка должна быть совместима с использованием прилегающей территории в функциональном отношении и по архитектурному облику.
Свидетельство о праве собственности на землю, подразумевает застройку участка под жилищное строительство. Также получение сведения, что в данном районе застройка ведется жилыми одно или двухэтажными домами, типа коттеджей. Это обусловлено требованиями Комитета по архитектуре и градостроительству мэрии г. Калининграда, при утверждении проектов строительства жилых домов в данном районе. Застройка района жилыми домами подразумевает и строительство объектов торговли. Однако эти территории частным застройщикам не выделяются, строительство на них ведется по заказам мэрии города, после чего объекты передаются в аренду. Как стало известно практиканту-оценщику, в жилом районе можно строить здания гостиниц, архитектурно и функционально которые должны соответствовать имеющимся жилым домам. Следовательно, можно осуществлять строительство подобных объектов высотой не более двух этажей (двух этажей с мансардой). При соблюдении в последствии всех норм эксплуатации предусмотренных для жилых зданий.
Физически возможное использование.
Этот критерий ограничивается физическими характеристиками самого участка. Рассматриваемый земельный участок имеет прямоугольную форму с неровными краями, ровную поверхность и по физическим характеристикам может быть застроен жилым зданием.
Экономическая целесообразность
Этот критерий предполагает оценку рыночного спроса на допустимое использование. Рассматриваемый участок правилами зонирования предназначен для застройки жилыми зданиями, обеспечен всеми коммуникациями. Расположение относительно путей сообщения среднее, имеется подъезд по асфальтовой дороге.
Оценка рыночного спроса позволяет сделать вывод об использовании участка под застройку жилым зданием, двухэтажным коттеджем, предназначенным для проживания нескольких семей.
Максимальная доходность
Максимальная доходность подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта оценки. Из всех физически возможных и законодательно разрешенных видов использования не так уж и много вариантов, которые бы обеспечили наибольшую величину дохода и остаточную стоимость земельного участка.
В текущих рыночных условиях возможные варианты использования, позволяющие получить определенный доход, являются следующими:
1. Строительство одноэтажного одноквартирного (4 комнаты) жилого здания, типа коттедж.
2. Строительство двухэтажного четырехквартирного (4 комнаты) здания, типа коттедж.
3. Строительство двухэтажного четырех квартирного (3 комнаты) здания, типа коттеджа.
4. Строительство двухэтажного здания, типа коттеджа, под гостиницу.
Для определения варианта использования, дающего максимальную доходность, практикант-оценщик проводит сравнение настоящей стоимости будущих выгод, которые данный объект оценки может принести.
Таблица 9.14
Дата добавления: 2016-02-02; просмотров: 852;