МЕТОД РАЗБИВКИ НА УЧАСТКИ

Настоящий метод не предусмотрен методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельного участка. Однако на практике его применение возможно.

Он применяется в том случае, когда разбивка участка на несколько меньших является наилучшим и наиболее эффективным использованием земли.

Порядок оценки данным методом следующий.

1. Определяется количество и размеры меньших участков, на которые разбивается данный участок.

2. Определяется потенциальный валовый доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой при этом является стоимость одного участка.

3. Определяется чистый операционный доход от продаж, который является разностью между потенциальным валовым доходом от продаж и суммой всех затрат на улучшения и устройство участков.

Затраты на улучшения [11]:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховка, заработная плата ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя.

4. Стоимость на момент оценки определяется дисконтированием потока выручки от продаж.

Пример 9.7.Оценивается земельный участок, приведенный в примере 4.4. Затраты на улучшения составляют 32000 у.е. Планируется данный участок разбить на 30 частей и каждую из них продать в течение 4 лет по 2500 у.е. Определить стоимость данного участка на начало первого года продажи, т.е. на начало года продажи первой его части. Норма отдачи на капитал составляет 10%.

Решение:1) Определение количества участков и их размеры. По условию задачи размеры участков в оценке роли не играют. Их же общее количество – 30.

2) Определение потенциального валового дохода (ПВД). По условию задачи

3. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) I. Вначале определим чистый доход от продажи всего участка

и ежегодный ЧОД

4. Определение стоимости земельного участка на момент оценки

Поскольку ежегодный чистый операционный доход постоянен, то поскольку в соответствии с пятой функцией сложного процента

стоимость участка можно найти так

МЕТОД ПЕРЕНОСА

Настоящий метод является частным случаем метода распределения. Но в отличии от него здесь предполагается известным соотношением стоимости земли и улучшений. Тогда стоимость земли определяется произведением стоимости улучшения на данное соотношение. Метод методическими рекомендациями не предусматривается и применяется на практике редко.