МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условия применения заключаются в возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Порядок оценки данным методом следующий.

1. Определение суммы и временной структуры расходов для наиболее эффективного использования земельного участка.

2. Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Определение величины и временной структуры операционных расходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

4. Определение рисковой ставки дисконтирования. Эта ставка соответствует уровню риска вложения капитала в земельный участок.

5. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.

Под дисконтированием понимается приведение всех будущих доходов и расходов к дате оценки. Ставка дисконтирования приводится оценщиком на основе анализа ставок отдачи на капитал объектов-аналогов.

Источником доходов может быть:

- арендная плата;

- хозяйственное использование;

-продажа земельного участка или единого объекта недвижимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта в конце прогнозного периода.

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования, применяемого в настоящей работе, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объекта с наилучшей отдачей (причем непременными являются условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий), которая обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.

Понятие лучшего и наиболее эффективного использования подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

1. Юридическая правомочность – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о функциональном зонировании, ограничениями на частную инициативу.

2. Физическая возможность – рассмотрение физических реальных в данной местности способов использования.

3. Экономическая целесообразность – рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый потенциальный доход владельцу.

4. Максимальная доходность – рассмотрение того, какое из всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов использования будет приносить наибольшую доходность. Проводимый анализ должен выявить лучшее и наиболее эффективное использование участка как застроенного. Если же площадка уже застроена, то сделать допущения, что строения отсутствуют и участок свободен. Только после получения выводов при данном допущении, необходимо переходить к анализу лучшего и наиболее эффективного использования уже застроенного участка.

Пример 9.6.Методом предполагаемого использования оценить стоимость земельного участка единого объекта недвижимости, описание которого приведено в таблице 9.10.

Таблица 9.10