Описание конструкций здания с указанием обнаруженных дефектов

Описание приведено в соответствии с результатами осмотра всех помещений и внешнего осмотра здания, а также данными, полученными от специалистов Заказчика.

Фундаменты: ленточные сборные крупноблочные железобетонные мелкого заложения. Длина – 44 м, площадь – 1230 м². Посадок и трещин не обнаружено. В результате нарушения работы дренажной системы и гидроизоляции фундамента часть подвала подтапливается, восточная стена подвала основного корпуса и примыкающая к ней половина южной стены, а также внутренние перегородки в восточной половине подвала на всю высоту (3,0 м) постоянно мокрые и повреждены грибком. Отмечено незначительное нарушение от сырости фундаментальных блоков (степень повреждения 2). Площадь повреждения 143 м² или 11%. Ремонт не проводился.

Наружные стены – необлегченные, каменные, представляющие собой сплошную однородную конструкцию из кирпича красного обыкновенного заводского изготовления, установленного на растворе. Повреждения не обнаружено. Ремонт не проводился.

Перегородки: 1) из кирпича красного обыкновенного – повреждения не обнаружены, их ремонт не проводился; 2) перегородки между помещениями 16, 17 и 18 на пятом этаже – дощатые, закрепление этих перегородок ослаблено; 3) на втором этаже цоколя между помещениями 18 и 19 – из стеклоблоков, повреждений не обнаружено; 4) в ресторане часть перегородок – из металлического картона по металлической решетке, повреждений не обнаружено.

Перекрытия – из сборных железобетонных панелей заводского изготовления. Повреждения перекрытий не обнаружено, их ремонт не проводился.

Крыша – скатная, относится к типу раздельных покрытий, в которых над зданием устраивается чердачное перекрытие с утеплением, несущими конструкциями скатной крыши являются деревянные стропила, основанием под кровлю служит деревянная обрешетка по стропилам. Ослабления креплений болтов, врубок и соединений не обнаружено, поражения гнилью ни в обрешетке, ни в деревянных конструкциях ферм и балок не обнаружено. Отдельные стропильные ноги имеют трещины в деревянной конструкции (до 40% от общего количества), но на прочностные характеристики это не влияет. Отмечено повреждение деталей слуховых окон – отсутствие переплетов, большинство стекол разбито (степень повреждения 1, доля повреждения 40%). Ремонт не проводился.

Кровля – в качестве кровельных материалов применены стальные кровельные листы. Обнаружено ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные незначительные протечки, неплотности фальцев, пробоины и нарушение примыканий к выступающим частям местами, малые просветы при осмотре со стороны чердака в 6 местах (степень повреждения 1 и 2, доля повреждения незначительна – 2%). Ремонт кровли проведен в 1992 – 1993 гг., частичная покраска листов проводилась в 1996 году. Сток воды производится по водосборным лоткам и оцинкованным трубам вдоль фасадов.

Лестницы – центральная лестница железобетонная облицована гранитной плиткой, на 4 этаже небольшие сколы ступеней (степень повреждения 2, доля повреждений 1%), ремонт проведен в 1990 г., боковые лестницы – ступени железобетонные с мраморной крошкой без повреждений, ремонт проведен в 1980 г., ограждения лестниц металлические с деревянными перилами без повреждений.

Наружная отделка – 1-5 этажи не оштукатурены, кроме небольшого участка 1 и 2 этажей западного фасада вокруг центрального входа, оштукатуренного с улучшенным качеством и декоративными горизонтальными рустами.1 и 2 этаж цоколя оштукатурены.Причем со стороны западного и южного фасадов с улучшенным качеством и декоративными горизонтальными рустами. Обнаружен небольшой скол штукатурки в одном месте на восточном фасаде со стороны двора, доля повреждения – менее 1%.

Помещения в офисной части по качеству отделки можно разделить на ряд категорий: отличная отделка, хорошая, удовлетворительная, а также на помещения, требующие ремонта разной степени сложности.

Описание инженерного обеспечения и оборудования:

Электроснабжение осуществляется от внешних электрических сетей. Состояние электросетей и электроарматуры хорошее.

Теплоснабжение осуществляется от внешних тепловых сетей, расчетная наружная температура -30°С. Система отопления водяная из стальных водогазопроводных труб, нагревательные приборы – чугунные радиаторы. Состояние системы отопления хорошее.

Снабжение холодной и горячей водой осуществляется от городского водопровода. Состояние системы водоснабжения хорошее.

Канализация – сброс хозяйственно-бытовых стоков производится в городскую канализацию, система канализации смонтирована из чугунных труб. Состояние системы канализации хорошее.

Слаботочные сети (состояние сетей хорошее):

Городская телефонная сеть – 95 линий, а также внутренняя оперативная связь;

Сеть городского радиовещания;

Охранно-пожарная сигнализация: приборы с пожароизвещателями, магнитноконтактными датчиками блокировки дверей и окон на открывание, датчиками на пролом. Состояние отличное.

Лифт: в здании имеются 2 шахты для лифтов на 5 и 8 остановок. В настоящее время лифты демонтированы и шахты не используются по назначению.

Дренажная система: В здании в южном подвале для отвода грунтовых вод, уровень которых повышается при сильных осадках, используется водяной центробежный электрический насос. Дренажная система работает плохо и требует ремонта.

Автономная система электроснабжения: в здании в подвальных помещениях установлен дизель-генератор производства г. Барнаул Д6БГС1, мощность генератора – рабочая 100 кВт, пиковая – 110 кВт, 1500 об/мин, расход дизельного топлива – 235 г/кВт (около 25 кг/час), расход масла – 4,08 г/кВт.

Порядок оценки стоимости земельного участка рассматриваемым методом следующий:

1. Определение элементов сравнения.

Элементы сравнения – это такие элементы, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок с объектами-аналогами.

2. Определение отличия аналогов от оцениваемого объекта.

Отличия аналогов от оцениваемого объекта определяются по их характеру и степени. Отличия определяются по каждому элементу сравнения.

3. Определение корректировок цен.

Корректировки рассчитываются по каждому из элементов сравнения аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок.

4. Корректировки цен.

Осуществляется корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок.

5. Расчет стоимости единого объекта недвижимости.

6. Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка с учетом износа.

7. Расчет стоимости земельного участка.

Стоимость определяется путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Решение примера 9.2:Следуя примеру рассмотрим порядок оценки стоимости земельного участка.