Физические характеристики

Площадь.

Для корректировки по площади необходимо определить стоимости всех участков. Для этого скорректированную стоимость единицы площади каждого аналога необходимо уменьшить на его площадь.

Далее для определения корректировки необходимо выполнить попарное сравнение следующих объектов-аналогов: первого, третьего, пятого, седьмого. Всего в данном случае можно вычислить 4(4-1)/2 значений вклада площади в стоимость объекта. Из них потом следует найти среднее значение.

Отметим, что для сравнения выбираются объекты с различающимися площадями и одинаковыми значениями других элементов сравнения.

Первый и пятый объекты, третий и седьмой равнозначны по стоимости и площадям. Расхождение между ними по стоимости примем равным нулю.

Тогда найдем

Среднее значении вклада в стоимость единицы площади будет 161,493 (у.е.). Корректировки вычисляются умножением этой величины на разность площадей Δx сравниваемого и оцениваемого объектов. Так для первого объекта

значение корректировки составит

Среднее из скорректированных значений цен составляет 50413 (у.е.), что принимается в качестве окончательного значения.

МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ.

Настоящий метод применяется для оценки стоимости застроенных участков.

Суть его заключается в том, что рыночная стоимость земельного участка рассчитывается путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

При оценке должны соблюдаться следующие условия:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Дальнейшее изложение метода будет иллюстрировано на следующем примере.

Пример 9.2.Оценивается эксплуатированный объект недвижимости управления ОАО «ХХХ», расположенный по адресу: Россия, г. Тверь, ул. Светлановская, хх. Объект представляет из себя:

- земельный участок площадью 2100 м²;

- административное пятиэтажное кирпичное основное здание с подвалом, двухэтажным цоколем и чердачным помещением, в котором на 1 этаже цоколя расположены помещения ресторана;

- пятиэтажную кирпичную пристройку к основному зданию с цоколем, на 1 этаже которой расположены помещения закусочной.

Оценка осуществляется на 1 февраля 2002 года.

Целью оценки является установление рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, как недвижимости приносящей доход.

Результаты оценки будут использоваться как исходные данные:

- при ведении переговоров с покупателем о цене продажи объекта;

- для согласования с кредитной организацией условий предоставления кредита под залог данной недвижимости.

Оценивается право собственности на земельный участок, на здание и связанное с ним имущество.

Все имущество свободно:

- от каких-либо прав удержания;

- от долговых обязательств под залог имущества;

- от обременений и сервитутов и иных ограничений.

Объект недвижимости перешел в собственность ОАО «ХХХ» в процессе приватизации в соответствии с планом приватизации от 11.12.92 и Постановлением комитета по управлению имуществом Приморского края №606 от 3.11.92 «Об утверждении плана приватизации». Право собственности подтверждено свидетельством о регистрации №315 от 24.07.95, о чем сделана запись в прилагаемом к отчету техническом паспорте БТИ от 21.06.98.