МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Настоящий метод применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющихся сравниваемыми аналогами для оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения и спроса.

Порядок оценки следующий:

- определяются элементы сравнения;

- по каждому элементу сравнения определяется характер и степень отличия оцениваемого объекта от анализа;

- определяются корректировки цен аналогов по каждому элементу сравнения;

- корректируются цены и рассчитывается стоимость оцениваемого земельного участка.

Корректировки могут определятся следующими способами:

- попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

- попарным сравнением дохода двух аналогов, отличных друг от друга лишь по одному элементу сравнения; корректировка определяется капитализацией разницы доходов этих двух аналогов;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменениями элементов сравнения и цен аналогов, установлением зависимости изменения цены от величины элемента сравнения;

- определением затрат, связанных с изменением характеристик элемента сравнения, по которому аналог отличается от оцениваемого объекта;

- экспертным оцениванием.

Пример 9.1.Оценить стоимость земельного участка методом сравнения продаж. Информация о сделках купли-продажи приведена в таблице 9.1.

Решение:Оценивание объекта ведется в принятом порядке.

1. Определяются элементы сравнения. Они приведены в таблице 7.1.

2. По каждому элементу сравнения определяется характер и степень отличия оцениваемого объекта от аналога, определяются корректировки и корректирующие цены аналогов (таблица 7.2).

Ниже приводится корректировка по каждому элементу сравнения- от вида права до физических характеристик.

Вид права.

В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве:

- частной собственности;

- пожизненного наследуемого владения (для физических лиц);

- постоянного (бессрочного )пользования

- аренды;

- безвозмездного срочного пользования.

Таблица 9.1

Информация по сделкам купли-продажи объектов в рассматриваемом районе (таблица сравнения)

Таблица 9.2

Таблица корректировок цен продаж по сравниваемым объектам