АНАЛИЗ РЫНКА ПРИ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

Первым этапом оценки стоимости земли является анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и собственно анализ рыночной информации.

Стратификация

Стратификация представляет собой процесс сортировки данных по продажам объектов недвижимости и другой рыночной информации по некоторым однородным группам (стратам). При оценке земли страты должны отражать подверженные различным воздействиям рынка географические территории, различия в зонировании и других регуляторах землепользования, а также возможные варианты землепользования. Стратификация земли по географическому принципу, а затем по видам зонирования или возможному варианту землепользования позволяет разбить землевладения на ряд групп наиболее эффективно. Критерии такой классификации дают возможность при оценке стоимости рассматривать земельные участки с аналогичными или конкурирующими между собой вариантами землепользования, которые расположены на одной и той же географической территории. Процедуру стратификации можно упростить за счет использования систем кодирования местоположения варианта землепользования, иногда определяемого в законодательном порядке.

Таблица 2

Гипотетическая (возможная) система стратификации земельных участков

Зона Зонирование

Рыночная зона 01 Жилой фонд: дома на одну семью

Жилой фонд: дома на две - четыре семьи

Коммерческая недвижимость

Промышленная недвижимость

Рыночная зона 02 Жилой фонд: дома на одну семью

Жилой фонд: многоквартирные дома

Коммерческая недвижимость

Рыночная зона 03 Жилой фонд: дома на одну семью

Жилой фонд: дома на две - четыре семьи

Жилой фонд: многоквартирные дома

Коммерческая недвижимость

Промышленная недвижимость

Рыночная зона 04 Жилой фонд: дома на две - четыре семьи

Жилой фонд: многоквартирные дома

Коммерческая недвижимость

Жилые автофургоны

В табл. 2 представлен гипотетический пример стратификации земли. Все землевладения разделены на четыре рынка, а затем внутри каждого из них – на подгруппы по разрешенному правилами зонирования варианту землепользо- вания. Всего получилось 16 страт; зонирование не допускает любого варианта землепользования в каждом рынке. Если в результате в одну страту попадает слишком малое число земельных участков, что делает невозмож­ным значимый анализ, некоторые варианты землепользования по данной географической территории можно объединить; например, одну страту могут составить все варианты промышленного использования земельных участков.

Единицы сравнения

В пределах страт землевладения следует анализировать и оценивать в соответствии с общими единицами сравнения. Цены продаж выражаются в ценах за какую-то единицу. Выбранная единица должна соответствовать базовому параметру, по которому проводится анализ и продажа землевладе­ний на данном рынке. Для земли под жилую застройку принятыми единица­ми сравнения являются участок, квадратный метр площади, а иногда метр протяженности фронтальной границы. Для магазинов и большинства других вариантов коммерческого землепользования обычно используют квадратный метр пло­щади или метр протяженности фронтальной границы, хотя для крупных участков коммерческого или промышленного использования земли в качестве единицы сравнения часто принимают квадратный метр площади. Для больших площадей неосвоенных земель другой хорошей единицей сравнения является допустимое число сооружений на данной площади, например количество площадок под строительство жилых домов, разрешенное в соответствии с существующими правилами зонирования. Для сельскохозяйственных угодий в качестве единицы сравнения часто используется урожайность определенной культуры на квадратный метр.