МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ
Известно около двадцати методов оценки земельных участков. Классификация основных методов приведена в табл. 4.
Таблица 4
Классификация основных методов оценки земельных участков
| Виды стоимости | Подход | Метод | Характеристика | ||
| Рыночная | Сравнительный | Сравнения продаж (способы единицы сравнения и базо- вого участка) | Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения | ||
| Переноса (способы распределения и выделения) | Определяются соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Цена продажи объекта недвижи-мости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка | ||||
| Доходный | Прямой капитализации | Основан на оценке земли по доходности путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка | |||
| Капитализации дохода по периодам | Строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости | ||||
| Техники остатка дохода для земли | Базируется на классической теории экономики земли, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный | ||||
| Затратный | Изъятия | Определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа | |||
| Определения затрат на освоение (разбивка на участ- ки) | Заключается в определении общей стоимости земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы | ||||
| Оценки по затратам на инфраструктуру | Состоит в том, что при оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель | ||||
| |||||
| Нормативная | – | Основан на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными, руководящи-ми и регламентирующими документами феде- рального и муниципального уровней и предполагающими однозначность оценивания собственности |
Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж, который всегда предпочтительнее, если есть информация о достаточном числе сделок. Есть два принципиальных подхода к оценке земли – метод единиц сравнения и метод базового участка.
Дата добавления: 2015-12-10; просмотров: 988;