Метод единицы сравнения

При использовании этого метода определяется средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой страты. Среднее значение можно найти путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Типичное значение находят путем тщательного рассмотрения имеющейся информации, анализируя ее в соответствии с вышеописанной процедурой и делая обоснованный вывод. Высокие средние отклонения по стратам показывают, что, возможно, необходимы дальнейшие уточнения. Когда число продаж невелико или когда сведения о сделках не внушают доверия, можно выбрать величину стоимости единицы сравнения (удельной стоимос­ти), которая много выше или ниже математического среднего или медианного значения. В любом случае цифры по каждой страте должны, по возможности, отбираться на основании рыночной информации, но кроме того они должны отражать действительность и необходимо обеспечить сопоставимость их с данными по другим стратам.

Рассмотрим еще раз табл. 3, которая показывает медиану и среднее отклонение цены продажи за 1 квадратный метр по каждой страте в гипотетической юрисдикции. Можно использовать вычисленные на компьютере медианы в качестве стоимостей единицы сравнения. Эта методика хорошо сработала бы при наличии достаточной информации по продажам, что мы имеем по категории жилой застройки домами на одну семью и по некоторым другим стратам. Там, где число продаж недостаточно, можно прибегнуть к субъективному анализу реальности расчетных медианных значений и посмотреть, насколько они соответствуют аналогичным данным по другим стратам: если медианные значения выглядят разумно приемлемыми, их можно использовать для определения стоимости единицы сравнения; если же нет – придется использовать другие данные.

Если в пределах страты было слишком мало сделок, но цены продаж за единицу сравнения близки по нескольким стратам, при определении стоимости единицы сравнения страты можно объединить.

Например, в табл. 3 можно объединить категории жилых многоквар- тирных домов и крупных коммерческих объектов.

Как только для каждой страты определена стоимость единицы сравнения, производится уточнение на уровне отдельных земельных участков. Одной из используемых здесь методик является определение удельной стоимости для каждого квартала. Такой прием позволяет учесть большинство отклонений в пределах некоторой территории, а в показатели отдельных земельных учас­тков вносятся лишь незначительные поправки. Можно оценить стоимость единицы сравнения для участков с разным расположением в пределах некоторого квартала путем определения их относительной привлекательности. Лучше всего это сделать путём анализа нанесенной на карту рыночной информации. В микрорайонах жилой застройки одну и ту же величину стоимости единицы сравнения можно с полным основанием применить ко многим кварталам микрорайона, если не к большинству их. В других случаях удельная стоимость может существенно колебаться от одного квартала к другому из-за различий в архитектурных стилях или по другим основаниям. В общем случае участок земли стоит дороже, если окружающие его здания имеют привлекательный вид, добротную конструк­цию и содержатся в хорошем состоянии. Неизбежные различия возникают из-за разницы в интенсивности транспортного потока, в уровне шума, из-за близости парков и школ и т.д. Стоимость земельных участков коммерческого назначения может сильно отличаться от одного квартала к другому в зависи­мости от интенсивности транспортного потока и других факторов.

Пример

Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недав- но проданных на местном рынке.

Таблица 5

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 1 и 2 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 1 и 2, определяем корректировку на размер:

6 250 - 5 300 = 950 руб.

Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3, т.к. они различаются лишь физическими характеристиками:

5 750 - 5 300 = 450 руб.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 3 и 4, т.к. они различаются лишь этим показателем:

7450-5750=1700 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 6. Для каждого объекта сравнения получена скор­ректированная цена.

Таблица 6

Определение скорректированной цены

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 5300 руб.