Техника остатка для оценки земли

Техника остатка использует положение из классической теории экономики земли о том, что доход, приписываемый земле, является остатком от общего дохода, приносимого производствен­ным объектом, после того как из этого общего дохода вычли все составляющие для удовлетворения остальных факторов производства: труда, капитала, управления. Таким образом доход, приходящийся на земельный ресурс, носит остаточный характер и соответствует так называемой земельной ренте при условии, что все производственные ресурсы экономически сбалансированы.

Техника остатка для оценки земли позволяет определять стоимость различных интересов, объединенных в доходной недвижимости в физических, финансовых и правовых. Использова­ние техники остатка для оценки всех составляющих, помимо земли, носит достаточно формальный характер, но успешно используется при экономическом анализе доходной недвижимости. Исходными величинами являются общий чистый годовой доход, ставки доходности (предположим, для земли и для улучшения) и стоимость одной из составляющих (физических или финансовых).

Сначала определяется доход, необходимый для привлечения инвестиций в составляющую с известной стоимостью, умножением соответствующей ставки капитализации на величину стоимости. Затем определяется доход, который прихо­дится на вторую составляющую, вычитанием дохода, приходящегося на первую составляющую, из общего дохода. Далее доход для второй составляющей капитализируется в ее стоимость.

Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценках земли в случаях, когда отсутствует информация о продажах свободных земельных участков.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД (чистый операционный доход) между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

NOI_в = V_вR_в,(1)

где V_в (Value – англ.) - текущая стоимость зданий и сооружений;

NOI_в (Net operating income) – чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R_в – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:

Rв = R_возм + R_L, (2)

где R_возм – коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R_L – коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

NOI_L = NOI - NOI_в, (3)

где NOI_L - чистый операционный доход, относимый к земле;

NOI - общий чистый операционный доход;

NOI_в - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли.

,(4)

где V_L – остаточная стоимость земли;

NOI_L – остаточный чистый операционный доход от земли;

R_L - коэффициент капитализации для земли.

Пример 1

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 500 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 72 тыс. руб.

Ставка дохода на инвестиции 10%.

Продолжительность экономической жизни сооружения 50 лет.

Таблица 13

Примечание: 2%-ный возврат инвестиций через 50 лет определен из отношения 100%:50.

Пример 2

Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором инвестор планирует разместить авто­заправочную станцию (АЗС) на три колонки.

Удельные капитальные вложения на одну колонку определены в 48 780 руб.

Анализ эксплуатации действующих АЗС в аналогичных по местоположению условиях позволил установить следующее:

- в течение часа на одной колонке в среднем заправляется 4 автомобиля;

- одна заправка в среднем равна 20 литрам;

- чистый доход с одного литра бензина составляет около 0,026 руб.

Планируемая доходность от объекта недвижимости - 12 %. Срок экономической жизни определен в 6 лет. Возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу.

Таблица 14