Капитализация земельной ренты

 

Капитализация земельной ренты – способ прямого использования доходного метода для оценки стоимости земли. Он выражается зависимостью:

 

.

 

Однако в Российской Федерации пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.

Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В случае сдачи сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод является самым удачным. Если договор аренды заключен недавно или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредствен­но капитализировать в номинальную стоимость земельной собственности.

 

Таблица 15

 

Прогнозируемая цена продажи участков (160 х 620 000), руб. 99 200 000
Затраты на освоение, руб. -43 400 000
Общие накладные расходы (25% от 3 200 000), руб. -24 800 000
Чистый доход без учета затрат по владению и прибыли, руб. 31 000 000
Затраты по владению и прибыль (40% от 31 000 000), руб. -12 400 000
Номинальная стоимость неосвоенной земли, руб. 18 600 000

 

Допустим, например, что участок земли в деловой части города был недавно сдан в аренду на вышеупомянутых условиях за 186 000 руб. в год сроком на 10 лет. Если принять ставку капитализации равной 12%, номинальная сто­имость упомянутого участка земли составит:

186 000/0,12 = 1550 тыс. руб.

Конечно, ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка. Договоры аренды, которые устарели и больше не отражают текущего состоя­ния рынка, следует исключить. Кроме того, как и при использовании методов «извлечения» и переноса, рассчитанные таким образом стоимости земельных участков нельзя использовать непосредственно, а только в качестве ориенти­ров при установлении стоимости единицы сравнения или базового участка для анализируемых страт.

 








Дата добавления: 2015-12-10; просмотров: 884;


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам перенёс пользу информационный материал, или помог в учебе – поделитесь этим сайтом с друзьями и знакомыми.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2024 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.006 сек.