Капитализация земельной ренты
Капитализация земельной ренты – способ прямого использования доходного метода для оценки стоимости земли. Он выражается зависимостью:
.
Однако в Российской Федерации пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных землевладений. У нас арендуются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов, когда величина арендной платы регламентируется нормативной ценой земли, не адекватной ее рыночной стоимости. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельца, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.
Метод капитализации земельной ренты удобен, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений. В случае сдачи сельскохозяйственных угодий и участков под коммерческое использование, арендуемых на условиях, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и за все другие расходы, этот метод является самым удачным. Если договор аренды заключен недавно или если он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в номинальную стоимость земельной собственности.
Таблица 15
| Прогнозируемая цена продажи участков (160 х 620 000), руб. | 99 200 000 |
| Затраты на освоение, руб. | -43 400 000 |
| Общие накладные расходы (25% от 3 200 000), руб. | -24 800 000 |
| Чистый доход без учета затрат по владению и прибыли, руб. | 31 000 000 |
| Затраты по владению и прибыль (40% от 31 000 000), руб. | -12 400 000 |
| Номинальная стоимость неосвоенной земли, руб. | 18 600 000 |
Допустим, например, что участок земли в деловой части города был недавно сдан в аренду на вышеупомянутых условиях за 186 000 руб. в год сроком на 10 лет. Если принять ставку капитализации равной 12%, номинальная стоимость упомянутого участка земли составит:
186 000/0,12 = 1550 тыс. руб.
Конечно, ставку капитализации необходимо определить из анализа рынка. Договоры аренды, которые устарели и больше не отражают текущего состояния рынка, следует исключить. Кроме того, как и при использовании методов «извлечения» и переноса, рассчитанные таким образом стоимости земельных участков нельзя использовать непосредственно, а только в качестве ориентиров при установлении стоимости единицы сравнения или базового участка для анализируемых страт.
Дата добавления: 2015-12-10; просмотров: 877;