Типы поправок на отличительные характеристики

Эти необходимые при оценке земли поправки можно разбить на следую­щие категории: 1) поправки на глубину участка; 2) другие поправки на размеры; 3) поправки на неправильность формы; 4) поправки на влияние углового расположения; 5) поправки на относительное расположение учас­тка и др.

Поправка на глубину участка. Размер является, конечно, самой важной отличительной характеристикой, поскольку, чем крупнее участок, тем, как правило, меньше цена за единицу площади. Одна из разновидностей поправ­ки на размер — поправка на глубину участка – важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности фронтальной границы. Допу­стим, например, что стоимость единицы сравнения в соответствии с поквар­тальной схемой в зоне коммерческой застройки установлена в 13 175 руб. за метр протяженности фронтальной границы и что стандартная глубина участков в этой зоне составляет 100 метров. Стоимость земельного участка размером 100 х 100 метров составит:

100 х 13 175 = 1317,5 тыс.руб.,

при этом стоимость участка размером 100 х 200 метров будет больше 1317,5 тыс. руб., но меньше простого удвоения 1317,5 тыс. руб.

Таблицы глубины дают возможность внесения поправок в стоимость метра протяженности фронтальной границы участков нестандартной глубины. Они показывают, что стоимость метра протяженности фронтальной границы растет с увеличением глубины, но более медленным темпом. Таблицы глубины построены на принципе вклада, который подразумевает, что стоимость какой-либо отличительной характеристики измеряется той долей, которую она привносит в стоимость объекта в целом.

Таблицы глубины, как правило, состоят из двух колонок — глубины и коэффициента глубины. Последний представляет собой показатель, который при умножении на него стандартной стоимости метра протяженности фронтальной границы (в нашем примере 13 175 руб.) дает стоимость метра протяженности фронтальной границы землевладения с указанной глубиной. Табл. 16 представляет собой образец таблицы глубины. Стандартной глубине в 100 метров соответствует коэффициент глубины 100%. С увеличением глубины и коэффициенты глубины растут, но не так быстро. Например, коэффициенты для глубины 150, 200 и 250 метров составляют 114, 121 и 123% соответственно (после этой величины коэффициенты изменяются совсем незначительно).

Пользоваться таблицей глубины очень просто. Допустим, что есть участок длиной 110 и глубиной 140 метров и что стандартная стоимость метра протяжен­ности фронтальной границы составляет 10,85 тыс. руб. Соответству- ющий коэффициент глубины равен 112%, или 1,12, тогда стоимость участка будет:

Таблица 16

Образец таблицы глубины (стандартная глубина = 100 метров)

Продолжение таблицы 16

110 х 10,85 х 1,12 = 1336,72 тыс. руб.

Величины коэффициентов глубины должны быть основаны на анализе рынка. Значения их можно получить, нанося на график цены продаж на протяженности фронтальной границы в зависимости от глубины и затем прочерчивая плавную кривую по полученным точкам. Вероятно, зависимость не будет линейной, так что следует избегать применения тех статистических методов, которые предусматривают линейную зависимость. Участки, используемые в анализе продаж, либо должны иметь характеристики, либо их следует привести к таким характеристикам.

Иногда в построении таблиц глу­бины применяют эмпирический ме­тод, т.н. «правило 4 - 3 - 2 - 1».

Таблица 17

«Правило 4 - 3 - 2 - 1»

Как показано в табл. 17, это правило подразумевает, что на первые 25% глубины падает 40% стоимости, на вторые 25% - 30% стоимости, на третьи 25% - 20% стоимости и на последние 25% - 10% стоимости участка. Хотя это правило иногда и полезно, в большинстве случаев таблицы глубины следует строить на основании анализа данных рынка.

Коэффициенты глубины для разных категорий зонирования часто сильно отличаются друг от друга. В некоторых случаях стоимость земли растет или уменьшается пропорционально глубине. Это характерно для участков промышленной застройки, сельскохозяйственных угодий и некоторых вариантов коммерческого использования земельных участков, в частности участков под торговые центры. В большинстве же случаев стоимость метра протяженности фронтальной границы участков коммерческого назначения при значительном увеличении глубины участка растет крайне медленно. Стоимость участков под жилую застройку располагается обычно между этими двумя крайностями.

Другие поправки на размер. Когда оценка земли основана не на протяжен­ности фронтальной границы, поправки на размер участка можно определять и вносить в стоимость землевладений таким же образом, как это делалось в случае поправок на глубину участка. Например, если единицей сравнения является квадратный метр площади, строится кривая зависимости цены продажи квадратного метра от площади в квадратных метрах. Если в каче­стве единицы сравнения используется площадка или участок или же в тех случаях, когда применяется метод базового участка, возможно, потребуется внесение поправок на «избыточную» площадь или на участки недостаточного размера. Как и в случае таблиц глубины, требуется, чтобы размер (или диапазон разме­ра) стандартной площадки или базового участка был заранее точно определен.

Неправильность формы. В любой юрисдикции должны быть руководства для оценки стоимости участков треугольной или любой другой неправильной формы. Вообще, при одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается ниже, чем участок прямоугольный, из-за неудобств при проведении строительных работ и эксплуатации. Иногда используемое при оценке участков треугольной формы эмпирическое правило выглядит как «правило 65 - 35». Как показано на рис. 4, это правило подразумевает, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью фронтальной границы и глубиной.

Улица

Улица

Рис. 4. «Правило 65 - 35»

Улица

Рис.4. «Правило 65 - 35»

Соответственно стоимость треугольного участка в том случае, когда на главной улице находится его вершина, составит 35% от стоимости участка прямоугольной формы.

100 Часть С 50

Часть В 50

Часть А 50

200

А = 4340 х 200 х 0,73 = 633,64 тыс. руб.

В = 4340 х 150 х (1,00 – 0,73) = 175,77 тыс. руб.

С = 4340 х 50 х (1,14 – 1,00) = 30,38 тыс. руб

Итого: 839,79 тыс. руб

Рис. 5а. Разбивка участка параллельно границе, идущей вдоль улицы

25 25

Часть Часть

В С

100 Часть А 100

100

Рис. 5б. Разбивка участка перпендикулярно границе, идущей вдоль улицы

А = 4340 х 100 = 434 тыс. руб.

В = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

С = 4340 х 25 х 0,35 = 37,975 тыс. руб

Итого: 509,95 тыс. руб

Для наглядного представления «правила 65 - 35» рассмотрим участок треу-гольной формы шириной 100 метров и глубиной 100 метров; основание треугольника пусть будет расположено вдоль главной улицы. Стоимость участка оценивается по протяженности фронтальной границы, стандартная стоимость метра фронтальной границы составляет 15,5 тыс. руб, стандартная глубина – 100 метров. В соответствии с «правилом 65 - 35» стоимость земель-ного участка будет:

100 х 15,5 тыс. руб. х 0,65 = 1007,5 тыс. руб.

Трапециевидные и другие неправильной формы участки можно оценивать двояко. Во-первых, участок можно разделить рядом линий, параллельных фронтальной границе. Часть участка в пределах каждого интервала приводится к прямоугольнику и оценивается по таблице глубины участка. Общая стоимость участка складывается из стоимостей, рассчитанных для каждой части. Во-вторых, можно разделить участок рядом линий, перпендикулярных фронтальной границе; цель такого деления будет заключаться в дроблении участка на ряд прямоугольников и треугольников. Общая стоимость будет складываться из стоимостей отдельных частей. На рис. 5 приведен расчет стоимости участков с использованием каждого из этих приемов; стоимость метра протяженности фронтальной границы принята равной 4340 тыс. руб., расчеты произведены по данным таблицы глубины (см. табл. 16). Стоимость треугольных сегментов определена по «правилу 65—35» (рис. 4). В обоих случаях требуется набор тщательно составленных карт участков. Кроме того, вынесение правильного суждения здесь во многом зависит от опыта производящего оценку специалиста.

Влияние углового расположения. То влияние, которое оказывает на стоимость угловое расположение, является, в основном, функцией категории собственности и ее местоположения. Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов недвижимости, особенно на примере предприятий розничной торговли, магазинов бакалейных товаров и заправочных станций. Преимущества их углового расположения проявляются в свободе входа и выхода, в простоте подъезда при высокой интенсивности транспортного потока и в дополнительных возможностях оформления витрин и организации рекламы.

Угловое расположение может также оказывать влияние и на стоимость участков жилой застройки, хотя степень влияния гораздо меньше. С одной стороны, стоимость участка растет за счет облегчения путей подъезда и лучших ландшафтных возможностей. С другой стороны, угловое расположе­ние в общем случае влечет за собой более высокие эксплуатационные расходы, более высокую подверженность воздействию транспорта и допол­нительные затраты, связанные с содержанием улиц и коммуникаций. Разум­ным разрешением этого противоречия является игнорирование влияния углового расположения при оценке всех объектов недвижимости жилого назначения. Тем не менее влияние углового расположения на стоимость объектов недвижимости жилого фонда (если оно имеет место) оценить достаточно легко с помощью множественного регрессионного анализа и других приемов, принятых при оценке стоимости недвижимости на основе подхода сравнения продаж.

Адекватное внесение поправки на влияние углового расположения для объектов коммерческой недвижимости представляет собой наиболее труд­ную задачу. Одной из ключевых проблем, требующих первоочередного реше­ния, является определение того, насколько существенно такое влияние. Есть три возможности. Первая заключается в том, что при внесении поправки на влияние углового расположения рассматривается вся протяженность границ углового участка. Вторая возможность – ограничить такое влияние некоторым расстоянием, скажем, 100 метрами. И третья, промежуточная – считать такое влияние распространяющимся на определенную часть границы углового участка.

Расчет величины влияния углового расположения ведется тремя основны­ми приемами. В соответствии с первым оно оценивается в процентах от стоимости базового участка земли. Допустим, например, что участок имеет 100 метров в длину и 100 – в ширину, стандартная стоимость метра протяженности фронтальной границы составляет 11 625 руб., угловое расположение увеличи-вает стоимость на 50%. Тогда коэффициент углового расположения составит 1, 50. Стоимость земельного участка будет:

100 х 11 625 х 1,50 = 1743,75 тыс. руб.

Второй прием заключается в том, чтобы рассчитать влияние углового расположения как функцию отношения стоимости метра протяженности границы по боковой улице к стоимости метра протяженности границы по главной улице. Допустим, например, что стандартная стоимость метра протя­женности по главной улице составляет 18 600 руб, а по боковой – 12 400 руб. Поправка на угловое расположение составит 67% (12 400 руб. делится на 18 600 руб.), поправочный коэффициент будет равен 1,67. Этот прием учитывает относительное преиму­щество разных улиц.

Третий прием, известный как правило Бернарда, основан на оценке стоимости углового участка как суммы стоимостей двух участков, один из которых имеет фронтальную границу вдоль главной улицы, а другой – вдоль боковой. Этот прием подвергается критике, как придающий слишком боль­шое значение влиянию углового расположения. Однако прием легко подда­ется разного рода модификациям. Стоимость углового участка, например, можно рассчитать как стоимость участка, имеющего фронтальную границу по главной улице плюс 2/3 стоимости участка с границей по боковой улице. Однако, когда предполагается, что зона влияния углового расположения простирается за пределы угловых гра­ниц, правило Бернарда или его варианты можно применять только в отноше­нии этих угловых границ.

Расчеты такого рода, возможно, не практичны и не нужны при массовой оценке. Тем не менее необходимо учитывать и анализировать рыночную информацию и отражать тенденции рынка в политике оценки, руководствах и таблицах.

Поправки на отличительное расположение и другие поправки. Стоимость земельных участков часто сильно колеблется в пределах одного района из-за различий в расстояниях до школ, торговых центров, остановок общественного транспорта и т.д. Если приведение величин стоимости единиц сравнения или базовых участков проводится на поквартальном уровне, для этих показателей никаких других поправок не требуется, напротив, если анализ проводится по парным продажам или на основании другой рыночной информации, необходимо определять величину соответствующих поправок. Нанесение на карту данных по продажам и другой рыночной информации может облегчить такой анализ.

К другим отличительным характеристикам, часто требующим внесение поправок, относятся пейзаж участка, его топография, интенсивность транспорт- ного потока, ограниченные возможности подъезда, уровень шума, возможность подтопления и другие неприятности, состояние почвы, дренажные характеристики и т.д. Однако внесение таких поправок необходимо только в тех случаях, когда подобному влиянию подвергается несколько участков внутри микрорайона или страты. Если же такому воздействию одинаково подвержены все участки, внесение поправок не требуется, поскольку оно уже будет отражено в стоимости единицы сравнения или базового участка.

Оценка земельных участков при недостаточном количестве продаж. Когда продаж неосвоенных участков земли не хватает для применения метода сравнения продаж, приходится обращаться к одному или нескольким менее предпочтительным методам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа и навыка вынесения правильного суждения.