ОРГАНИЗАЦИЯ СИСТЕМЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Система оценки земли должна быть хорошо спланирована и отрегулирова­на. Необходимо разработать и проводить в жизнь эффективную политику и методы оценки, постоянно следить за точностью ее проведения и регулярно обновлять те данные, которые отражают состояние рынка.

Эффективная система оценки земли подразумевает наличие пяти основных элементов: кадастровых карт; данных, характеризующих земельные участки; информации по продажам и другой рыночной информации; оценочных процедур; персонала и материального обеспечения.

Кадастровые карты. Оценка земли требует наличия полного набора постоянно обновляемых и точных кадастровых карт с разметкой границ участков, сведениями о размерах, необходимой юридической и описательной информацией и кодовыми обозначениями участков Масштаб карт должен обеспечивать необходимый охват площадей и требуемую детализацию. Карты следует постоянно обновлять, чтобы отразить как появление новых границ земельных участков, возникших в результате дробления или объединения, так и измене­ния в политических границах, в зонировании и физических характеристиках участков (Стандарт IAAO по кадастровым картам и кодам земельных участков, 1988).

Сведения о земельной собственности. Используемая в системе налоговой оценки информация о землевладениях должна включать в себя все параметры и характеристики, которые оказывают существенное влияние на стоимость земли. Нужно различать факторы, которые в данной юрисдикции имеют важное значение почти всегда, и те, которые важны лишь от случая к случаю. Для экономии перваяиз перечисленных группа факторов должна отслежи­ваться постоянно и отражаться в специальных формах или компьютерных файлах. Относящиеся ко второй группе факторы можно собирать лишь по мере необходимости.

Информации о продажах и другая рыночная информация.Успех любой программы оценки земли зависит главным образом от наличия информации по продажам и другой рыночной информации. Сюда входят цена продажи, дата продажи; фамилия, адрес и родственные отношения (если они имеют место) покупателя и продавца, тип трансферта (например, купчая с гарантиями, купчая с отказом от претензий или земельный контракт); тип финанси­рования; передаваемые права (абсолютное право собственности или неполные права) и другие условия заключаемой сделки.

Документы по передаче прав собственности на недвижимость, дающие информацию по всем этим пунктам, являются самым надежным источником информации по продажам. К другим источникам можно отнести анкеты, интервью с покупателями, продавцами или их агентами, а также источники, представляющие в сделках третьих лиц, например посреднические фирмы по продаже недвижимости, финансовые учреждения, частные фирмы, занимаю­щиеся оценкой имущества. Что касается индивидуальной оценки недвижимо- сти, в практику вошла перепроверка рыночной информации через какой-то второй источник, например для подтверждения информации по продажам, полученной из документов по передаче прав собственности, проводится опрос продавца, покупателя или третьих лиц, располагающих сведениями о сделке.

Когда информация о сделках получена, она редактируется, с тем чтобы исключить нерыночные трансферты, например, сделки между родственника­ми, вынужденные сделки и сделки по соглашению. Необходимо исключать земельные контракты, если только соглашение не было заключено совсем недавно. В анализе рынка можно использовать продажи крупных участков, предназначенных для дробления, или продажи с передачей неполных прав, но если данные по этим продажам используются для получения оценок стоимо­сти единичных объектов или абсолютного права собственности, их следует использовать с предельной осторожностью.

Нужно учитывать и способ финансирования продаж. По возможности, продажи с нерыночным финансированием (обычно предполагающие наличие переходящих закладных или предоставляемых продавцом скидок) следует исключать или, что предпочтительнее, приводить их к рыночной цене прода­жи в денежном эквиваленте. Если по каким-то отдельным сделкам информа­ции по финансированию нет, на основании знания принятой местной практики финансирования можно вычислить и ввести соответствующие поправки.

Когда стоимость земли меняется в сторону повышения или понижения, в цены продаж необходимо вносить поправки на дату заключения сделки последовательно по отдельным территориям, поскольку изменение стоимости может существенно различаться для разных территорий.

Кроме сведений по продажам, необходимо собрать рыночную информацию по ставкам аренды, расходам на освоение земли и т.д. Эта информация может оказаться особенно полезной в тех случаях, когда продаж неосвоенной земли мало. Кроме того, стоимости земельных участков, полученные по остаточному принципу путем вычитания стоимости сооружений из цен продаж освоенных участков, могут быть использованы в качестве косвенных оценок стоимости земли. Однако полученные таким образом оценки стоимости земли достовер­ны настолько, насколько достоверны цены продаж и затраты на освоение, на основании которых они рассчитаны. Как правило, такие оценки точнее для земельных участков с недавно возведенными сооружениями, поскольку задачи по определению износа сводятся тогда к минимуму.

Методы оценки. Оценка земли должна быть основана на анализе рынка. Метод сравнения продаж является основным приемом, используемым при оценке земли. Когда нет достаточной информации по заключенным сделкам, приходится прибегать к другим методам. В любом случае оценка земли должна отражать рыночную стоимость в каждом микрорайоне или по каждой терри­тории, она должна адекватно учитывать отличия в размере, топографии и т. д. между отдельными участками в пределах каждой территории. «Стандарт оценки городских земель (IAAO, 1987) рекомендует проведение инвентариза­ции и переоценки земельных участков, по крайней мере, раз в четыре года и ежегодную корректировку результатов оценки в соответствии с изменением рыночной стоимости и для поддержания справедливых соотношений оценок при переходе от одной территории к другой. Между переоценками ежегодное обновление полученных результатов может выполняться путем внесения поправок на состояние рынка, полученных на основании анализа относитель­ных показателей рыночной стоимости

Персонал и материальное обеспечение. Точная оценка земли подразумевает наличие грамотного персонала и достаточности компьютерного обеспечения.

Штат специалистов по оценке стоимости недвижимости должен быть укомплектован таким образом, чтобы была возможность физически проводить инвентаризацию и переоценку каждой территории, по меньшей мере, раз в четыре года, а также производить анализ других территорий и вносить соответствующие поправки на состояние рынка.