ОЦЕНКА ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В современныхусловиях в Российской Федерации наиболее распространёнными правами на землю, требующими оценки, являются:

Полное право собственности – возможность осуществления любых, не запрещенных законом действий со свободным от аренда­торов земельным участком.

Право аренды - возможность владения земельным участком на основании определенного договора аренды.

При оценке права собственности необходимо четко разграничи­вать три составляющих этого права – владение, пользование и рас­поряжение. Владелец земельного участка может обладать первыми двумя правомочиями, однако без правомочий распоряжения он не будет являться собственником. К двум первым правомочиям – вла­дению и пользованию – относят также ивещные права – право по­жизненного наследуемого владения земельным участком, право по­стоянного (бессрочного) пользования, сервитуты.

Путаница права собственности и вещных прав при оценке при­водит к парадоксальным результатам, а именно: при оценке объек­та недвижимости с правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком,на котором расположена собственность, часто в общую стоимость объекта недвижимости включается стоимость земельного участка, которая должна быть отнесена собственнику участка, то есть в этом случае государству.

Для осуществления владения и распоряжения необходимо знать, какова стоимость земельного участка.

При этом надо четко понимать, что предметом оценки всегда является не физическая, а правовая сторона объекта.

В данном учебном пособии рассмотрены вопросы оценки имущественных прав на земельные участки, а именно:

- право аренды (обязательственное право);

- право постоянного (бессрочного) пользования (вещное право).

Практика оценки основана на традиционных методах оценки стоимости земли, а именно:

- метод капитализации земельной ренты;

- метод прямой капитализации с применением техники остатка для земли;

- метод развития (освоения);

- метод сравнительного анализа продаж;

- метод переноса (соотнесения).

Тип ценности (стоимости) права аренды определяется объемом полномочий, которыми наделен арендатор в соответствии с договором аренды.

В случае если арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и (или) вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, т.е. вправе определенным образом отчуждать арендные права, то мера ценности таких прав заключена в возможности их обмена на другую вещь и поэтому может быть оценена меновой стоимостью (например, рыночной или ликвидационной).

В соответствии со ст. 615 ГК РФ указанные действия арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, поэтому первым шагом в процессе оценки права аренды является анализ полномочий арендатора, зафиксирован-ных в договоре аренды и (или) других со­глашениях между арендодателем и арендатором.

В случае, если арендатор не вправе определенным образом отчуждать арендные права, то мера ценности таких прав заключена в их вкладе а стоимость объекта недвижимости, имущественного комплекса, предпри­ятия и поэтому может быть оценена потребительской стоимостью, т.к. в соответствии с п. 3.1. Стандарта 2 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» Международных Стандартов Оценки (МСО) Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ): «Этот тип стоимости делает акцент на том вкладе, который собственность вносит в стоимость того предприятия, чьей частью является, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или величины денежной суммы, которая может быть получена от ее продажи».

Общая формула оценки как меновой, так и потребительской стоимости права аренды имеет следующий вид:

, (16)

где С – стоимость права аренды;

Р_ап – рыночный уровень арендной платы, т.е. наиболее вероятный уровень арендной платы, доминирующей на рынке аналогичных земельных участков;

Ф_ап – фактический уровень арендной платы;

i – ставка дисконта;

n – горизонт расчета;

j – номер периода расчета.

Таким образом, из формулы видно, что существо оценки права аренды состоит в вычислении разницы между рыночным и фактическим уровнем арендной платы и дисконтирования полученной разницы в стоимость права аренды.

Поэтому, чтобы оценить право аренды, необходимо определить:

- разницу между рыночным и фактическим уровнем арендной платы;

- горизонт расчета – период времени, в течение которого данная разница будет сохраняться;

- ставку дисконта, отражающую риск сохранения данной разницы в течение определенного горизонта расчета.

При определении разницы между рыночным и фактическим уровнем арендной платы важно знать, что если:

то часть ренты, которую приносит земель- ный участок, получает арендатор и стои-мость права аренды положительна.

то всю ренту, которую приносит земельный участок, получает собственник и стоимость права аренды равна нулю.

то часть дохода на привлечение арендато-ром к земельному участку фактора произ-водства получает собственник земельного участка и стоимость права аренды отрицательна.

Возможность отрицательной стоимости подтверждается п.6.11. МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки» МКСОИ: «В исключительных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Такие ситуации включают в себя некоторые случаи владения на основе аренды …».

Разница между рыночными и фактическим уровнем арендной платы может быть определена:

- техникой прямого сравнения;

- техникой остатка для земли.

Техника прямого сравнения используется в случае наличия рынка аренды земельных участков и, следовательно, возможности прямого сопоставления рыночного и фактического уровней арендной платы.

При отсутствии рынка аренды земельных участков и, следовательно, невозможности прямого сопоставления рыночного и фактического уровней арендной платы используется техника остатка для земли.

Определение горизонта расчета. Горизонт расчета должен соответствовать периоду времени, в течение которого будет сохраняться рассчитанная разница между фактическим и рыночным уровнем арендной платы.

В качестве ориентира при выборе горизонта расчета можно руководствоваться количеством периодов, оставшихся до момента пересмотра размера арендной платы, так как, как правило, вероятность изменения разницы между фактическим и рыночным уровнем арендной платы в момент пересмотра размера арендной платы увеличивается.

При этом следует учитывать положение п.3 ст.614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Определение ставки дисконта. Ставка дисконта может быть определе-на методами:

- рыночной выжимки;

- кумулятивного построения.

Формула определения ставки дисконта методом рыночной выжимки имеет следующий вид:

, (17)

где Ц_t – цена продажи права аренды t-го земельного участка;

Р_аn – рыночный уровень арендной платы, т.е. наиболее вероятный уровень арендной платы, доминирующей на рынке аналогичных земельных участков;

– фактический уровень арендной платы за пользование t-м земельным участком;

n_t – период времени, в течение которого с наибольшей вероятностью будет сохраняться разница между рыночным и фактическим уровнем арендной платы по i- му земельному участку;

х – количество продаж арендных прав аналогичных земельных участков;

i – ставка дисконта.

Определение цены продажи права аренды t-гo земельного участка. Источниками реальной информации о цене продажи пра­ва аренды земельным участком могут быть:

- продавец права;

- покупатель права;

- посредник (как правило, риэлтер), принимавший участие в сделке.

Использование иныхисточников информации о цене продажи (например, данные земельных комитетов, органов юстиции, осуществляющих государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ними, нотариусов), как правило, дают искаженный результат ввиду сокрытия реальной суммы сделки сторонами, участ­вующими в сделке.

В случае невозможности использования информации о цене сделки по объекту с правом аренды могут использоваться цены предложения, публикуемые в местных периодических изданиях, посвященных рынку недвижимости. При использовании цен пред­ложения они подлежат корректировкена «торг».

Формула определения ставки дисконтаметодом кумулятивного построенияимеет следующий вид:

i=i_o+i_p , (18)

где i – ставка дисконта;

i_о – безрисковая ставка дисконта;

i_p – премия за риск.

Определение безрисковой ставки дисконта. В качестве безрисковой ставки дисконта может выступать ставка доходности по депозитам, рассчитываемая агентством «Росбизнесконсалтинг», по выборке банков высшей категории надежности ИЦ «Рейтинг».

Определение премии за риск. Премия за риск определяется экспертно на основе оценки вероятности сохранения в течение го­ризонта расчета на определенном уровне разницы между фактиче­ским и рыночным уровнем арендной платы. Чем выше данная вероятность, тем меньше значение премии за риск, и наоборот.