ИЗМЕНЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ КОНЦЕССИОННЫХ СОГЛАШЕНИЙ
Одним из механизмов привлечения инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство является заключение концессионного соглашения. Рассмотрим ключевые моменты концессии.
Концессионное соглашение предусматривает использование инвестиций концессионера (инвестора). Поэтому в механизме реализации необходимо обусловить гарантии возврата вложенных концессионером средств. Наиболее эффективная модель реализации концессии на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства обозначается в мировой практике аббревиатурой СУП – строительство – управление – передача (англ. ВОТ – build – operate – transfer).
По модели СУП концессионер за свой счет и на собственный риск строит концессионный объект и, сохраняя право собственности на него по завершении строительства, эксплуатирует до тех пор, пока полностью не возместит свои затраты на строительство и эксплуатацию объекта и не получит оговоренную прибыль на вложенный капитал. После этого функционирующий объект передается в собственность концедента (муниципального образования), а управление им в зависимости от условий договора осуществляется либо концедентом, либо по-прежнему концессионером.
Вторым моментом концессионного соглашения является сохранение уровня тарифов на услуги на определенном уровне. В данном случае предполагается, что цены на производимые концессионером работы и услуги устанавливает концедент.
Для обоснования целесообразности государственной поддержки проекта, ее размеров и сроков целесообразно произвести следующие расчеты:
– оценка экономической эффективности проекта и его соответствие целям и интересам государства и общества;
– эффективность вариантов предполагаемых мер государственной под-держки по отношению к интересам участников проекта;
– экономическая оценка альтернативных вариантов проекта, не предусмат-ривающей государственной поддержки.
Оценка экономической эффективности реализации концессионного соглашения для муниципального образования (города) выражается:
(19)
где ∆Нt – прирост налоговых платежей в t-м году действия концессионного соглашения;
Эt – изменение стоимости земельных участков территории, обслуживаемой концессионером в t-м году.
При реализации инвестиционных проектов на основе концессионного соглашения происходит качественное изменение окружающей среды и инфраструктуры обслуживаемой предприятием территории. Эти изменения можно учесть величиной прироста стоимости земли, которая оценивается экспертно-аналитическим способом на основе «Методических указаний по проведению государственной кадастровой оценки земель поселений», утвержденных Госкомземом РФ от 18.10.2000 г.
В соответствии с этими методическими указаниями на стоимость земли оказывают влияние следующие интегральные показатели:
– природно-геологические и экологические условия территории;
– инженерно-технические условия эксплуатации территории;
– транспортные условия расположения территории;
– социально-культурные условия территории;
– градообразующее значение территории;
– правовые условия землепользования на территории.
Появление экологической составляющей в оценке изменения стоимости земельных участков происходит по истечению нескольких лет после работы станции на производственных мощностях (III зона, рис. 8). В этот период окружающая среда «оздоровляется».
Рис. 8. График изменения стоимости земельных участков вследствие улучшения качества окружающей среды территории, обслуживаемой концессионером
В общем виде срок действия концессионного соглашения разделен на зоны:
I зона (tI) – зона освоения инвестиций. Муниципальное коммунальное предприятие передает свои основные средства в концессию. Затраты концессионера на этом этапе состоят из капиталовложений на строительство или реконструкцию инженерного сооружения, доходы приносят основные средства, сданные муниципальным предприятием в концессию. Доходы концедента состоят из величины налогов от деятельности концессионера.
II зона (tII) – зона выхода предприятия на производственную мощность. Расходы концессионера на этом этапе снижаются до величины производственных затрат. Появляется доход от вновь приобретенных и введенных в действие концессионером основных средств, который со временем становится постоянным при выходе объекта на производственные мощности. Доход концедента увеличивается за счет налогов (увеличивается стоимость основных средств, участвующих в концессии и соответственно производствен-ные мощности концессионного предприятия), а также на данном этапе происходит изменение стоимости земли за счет улучшения инженерно-технических условий эксплуатации обслуживаемой предприятием территории.
III зона (tIII) – зона эксплуатации объекта до конца действия концессионно- го соглашения. На этом этапе кривые общих затрат и доходов от производства не меняют своего характера. Изменение экологической составляющей в определении стоимости земли происходит по истечению нескольких лет после работы станции на производственных мощностях. В этот период окружающая среда «оздоровляется». Со временем стоимость земли возрастает до определен- ного предела и больше не изменяется.
Инфраструктурная составляющая при оценке стоимости земли появляется параллельно выходу станции на производственные мощности, поэтому качест- венное изменение инфраструктурной составляющей совпадает с графиком предельного дохода от инвестиционного проекта.
При реализации крупных инвестиционных проектов на основе концессионного соглашения происходит качественное изменение окружающей среды и инфраструктуры территории. Появляется возможность элитной комплексной застройки городов. Примером являются жилые кварталы «Воробьевы горы», «Алые паруса» города Москвы.
Рис. 9. График изменения стоимости земельных участков вследствие улучшения инженерно-технических условий эксплуатации территории, обслуживаемой концессионером
Рис. 10. Суммарный график изменения стоимости земельных участков территории, обслуживаемой концессионером, вследствие изменения качества окружающей среды и инженерно-технических условий эксплуатации территории
Инфраструктурно-экологическая составляющая образуется путем наложе-ния экологического эффекта (рис. 8) и инфраструктурного эффекта (рис. 9).
Используя экологическую составляющую в оценке земли и добавив инженерно-технические условия эксплуатации территории, возможно отразить обе составляющих на одном графике и показать общую динамику изменения цены на землю (рис. 10).
Согласно данной методике оценка земель поселений осуществляется по статистической и экспертно-аналитической составляющим. В общем виде расчет кадастровой стоимости объекта сделки может быть описан следующей формулой:
(20)
где Р – кадастровая стоимость оцениваемого объекта недвижимости;
Sзем.уч. – площадь земельного участка;
Рпос – часть стоимости единицы площади земли, учитывающая особенности поселения (инфраструктурная составляющая);
Рсделки – часть стоимости единицы площади объекта недвижимости, учитывающая особенности оцениваемого земельного участка и строения на нем (локальная составляющая);
Кц – коэффициент перехода от кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основе анализа рыночных цен реальных сделок с земельными участками (как под строениями, так и свободных от застройки), к кадастровой стоимости земельных участков по видам функционального использования, по которым к настоящему времени отсутствует статистика рыночных сделок.
Реализация концессии на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства влияет в данной формуле на показатель Рпос.
На первом этапе определения стоимости земель производится кластеризация районов и поселений на основании статистических показателей, полученных по сведениям статистического сборника Госкомстата РФ «Социально-экономическое развитие районов» и данным областного дорожного фонда.
Данные показатели участвуют в кластеризации поселений. Разделение оцениваемой территории на кластеры позволяет вместо описания сложной универсальной зависимости единой формулой использовать ряд линейных выражений, характеризующих влияние различных доминирующих факторов, совокупность и значение которых различаются на территории субъекта РФ по поселениям.
В результате оценки факторов можно перейти к оценке земельных участков.
На следующем этапе, при нахождении экспертно-аналитической составляющей, необходимо последовательно определить предлагаемые в данной методике приоритеты параметров, сравнивая их попарно.
В массовой кадастровой оценке рассмотрена трехуровневая иерархия:
1-й уровень - интегральные показатели;
2-й уровень - групповые показатели (промежуточные показатели);
3-й уровень - простые оценочные (аналитические) показатели.
На первом этапе производится анкетирование экспертов. Данная процедура осуществляется одновременно с работами по статистической составляющей на стадии постановки целей привлечения инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство.
В результате обработки анкет, заполненных экспертами, можно получить коэффициенты влияния (веса) каждого показателя. Можно на данном этапе принять изменения коэффициента влияния отдельных параметров на стоимость земли, основываясь на методе сравнительного анализа продаж исследуемых земельных участков с учетом их статистических характеристик. Изменение коэффициента влияния (Bi) также зависит от вида инвестиционного проекта, реализуемого в рамках концессионного соглашения (табл. 21).
Таблица 21
Интервалы изменения коэффициента влияния Вi на качество земельных участков территории, обслуживаемой концессионером, в зависимости от типа инвестиционного проекта, реализуемого в рамках концессионного соглашения
| № пок. | Система показателей, характеризующая качество земель на территории кадастрового квартала | Максимальное значение Вi в зависимости от типа инвестицион-ного проекта | Среднее значение Вi в зависимости от типа инвестиционного проекта | Минимальное значение Вi в зависимости от типа инвестиционного проекта |
| 1.2.1. | Уровень загрязнения воздуха на территории кадастрового квартала от точечных источников (котельные, теплопункты) | Внедрение экологически чистой технологии 0,04 ³ Вi > 0,02 | Замена оборудования на экологически более безопасное 0,02 ³ Вi > 0,01 | Капитальный ремонт оборудования Вi £ 0,01 |
| 1.2.3. | То же почвенных вод | Строительство инженерных сетей 0,03 ³ Вi > 0,02 | Реконструкция инженерных сетей 0,02 ³ Вi > 0,01 | Реконструкция магистральных сетей Вi £ 0,01 |
| 1.2.4. | То же водоемов | Внедрение технологии, отвечающей за очистку 0,03 ³ Вi > 0,02 | Строительство станции (технологического узла) очистки 0,02 ³ Вi > 0,01 | Реконструкция станции (технологического узла) очистки Вi £ 0,01 |
| 1.2.11. | Возможность подверженности территории экологическим рискам техногенного характера | Внедрение экологически чистой технологии 0,03 ³ Вi > 0,02 | Замена оборудования на новое экологически более безопасное 0,02 ³ Вi > 0,01 | Капитальный ремонт оборудования Вi £ 0,01 |
Продолжение таблицы 21
| 2.1.2. | Наличие централизованных сетей и инженерных сооружений электроснабжения на территории кадастрового квартала | Новое строительство на вновь осваиваемой территории 0,25 ³ Вi > 0,10 | Строительство на застроенной территории 0,10 ³ Вi > 0,05 | Реконструкция инженерных сетей и сооружений Вi £ 0,05 |
| 2.1.3. | То же теплоснабжения | То же при 0,075 ³ Вi > 0,05 | То же при 0,05 ³ Вi > 0,03 | То же при Вi £ 0,03 |
| 2.1.4. | То же водоснабжения | То же при 0,15 ³ Вi > 0,10 | То же при 0,10 ³ Вi > 0,05 | То же при Вi £ 0,05 |
| 2.1.5. | То же газоснабжения | То же при 0,075 ³ Вi > 0,05 | То же при 0,05 ³ Вi > 0,03 | То же при Вi £ 0,03 |
| 2.1.6. | То же канализации | То же при 0,15 ³ Вi > 0,10 | То же при 0,10 ³ Вi > 0,05 | То же при Вi £ 0,05 |
| 2.2.2. | Достаточность уровня системы и инфраструктуры электроснабжения на территории кадастрового квартала | Строительство системы и инфраструк-туры электроснабже-ния 0,25 ³ Вi > 0,10 | Замена оборудования на более производительное 0,10 ³ Вi > 0,05 | Капитальный ремонт оборудования и инфраструктуры электроснабжения Вi £ 0,05 |
| 2.2.3. | То же теплоснабжения | То же теплоснабжения 0,075 ³ Вi > 0,05 | То же при 0,05 ³ Вi > 0,03 | То же теплоснабжения Вi £ 0,03 |
| 2.2.4. | То же водоснабжения | То же водоснабжения 0,15 ³ Вi > 0,10 | То же при 0,10 ³ Вi > 0,05 | То же водоснабжения Вi £ 0,05 |
| 2.2.5. | То же газоснабжения | То же газоснабжения 0,075 ³ Вi > 0,05 | То же при 0,05 ³ Вi > 0,03 | То же газоснабжения Вi £ 0,03 |
| 2.2.6. | То же канализации и удаления отходов | То же канализации 0,15 ³ Вi > 0,10 | То же при 0,10 ³ Вi > 0,05 | То же канализации Вi £ 0,05 |
В результате получается аналитическое выражение показателя Qn для земель, обслуживаемых предприятиями жилищно-коммунального хозяйства, функционирующих на основе концессионного соглашения:
(21)
где Qn – показатель качества (относительной ценности) территории, характеризующий изменение стоимости единицы площади участка городской земли вследствие реализации концессии на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства;
Вi – коэффициент влияния, вклад i-го показателя в стоимость, определенный в ходе экспертного исследования;
N – общее число показателей;
Qn,баз. – показатель качества (относительной ценности) n-го кадастрового квартала, по которому берется Рn,баз.
Кадастровую стоимость земли n-го кадастрового квартала (Рзем.n) предлагается в данной методике рассчитывать на основании формулы:
(22)
где Рзем. n – кадастровая стоимость земли n-го кадастрового квартала;
Рn,баз. – базовая кадастровая стоимость земли для n-го кадастрового квартала, рассчитанная ранее по статистической составляющей для того вида использования, по которому получены наилучшие результаты расчета стоимости;
Qn,баз. – показатель качества (относительной ценности) n-го кадастрового квартала, по которому берется Рn,баз.
Изменение стоимости земельных участков территории, обслуживаемой концессионером в t-м году, будет равняться разности стоимости земли до проявления данных эффектов и после:
(23)
где Рзем.n(t) –стоимость земли n-го кадастрового квартала при реализации концессии в t-м году;
Рзем.n(t-1) –стоимость земли n-го кадастрового квартала при реализации концессии в предыдущем t-м году.
Выявленные экономические эффекты концедента определяют необходимые условия реализации концессионного соглашения на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства.
Глоссарий
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях (применительно к каждому виду объектов оценки и различным случаям требования к аналогу конкретизируются).
Безрисковая ставка - ставка дисконтирования, равная доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.
Внешний износ - уменьшение стоимости объекта оценки, обусловленное отрицательным воздействием внешних по отношению к объекту оценки ценообразующих факторов.
Возмещение капитала (основных фондов) - процесс аккумуляции денежных средств для возврата первоначальных инвестиций.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Дисконтирование - процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа).
Земельная рента - чистый доход от земельного участка, остающийся после покрытия всех издержек, необходимых для получения этого дохода.
Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все пространство, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и другими.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованных оценщиком результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке, и методов оценки.
Капитализация доходов - процесс исчисления стоимости объекта оценки по приносимому им доходу.
Коэффициент капитализации доходов от земли - отношение чистого годового дохода от земли к ее стоимости.
Коэффициент капитализации доходов от улучшений - ставка дохода, обеспечивающая отдачу на капитал и возмещение капитала.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование объекта оценки, которое законно, физически возможно, финансово осуществимо и приводит к наивысшей рыночной стоимости.
Накопленный износ- общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом.
Отчет об оценке - письменный документ, подписанный субъектом оценочной деятельности (оценщиком), который содержит точное описание объекта оценки, реквизиты оценщика, последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговую величину, а также иные материалы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Оценка - деятельность профессионального оценщика, направленная на установление стоимости объекта оценки.
Резервы на замещение - ежегодные расходы на периодическую замену элементов объекта с коротким сроком службы.
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Срок экономической жизни улучшений - период времени, в течение которого улучшения сохраняют свою полезность.
Ставка дисконтирования (норма отдачи на капитал, инвестиции)-процентная ставка, используемая для приведения будущих сумм к их текущей стоимости.
Стоимость восстановления объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах на воспроизводство объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на замещение объекта оценки.
Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, а также объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в границах земельного участка, необходимые для функционирования зданий, строений, сооружений. К улучшениям земельного участка также относятся мелиоративные и иные сооружения, направленные на повышение качества сельскохозяйственных, лесных и иных угодий.
Управленческие расходы - расходы по управлению объектом оценки (подбор арендаторов и заключение договоров, надзор за своевременной уплатой арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта оценки, выработка общей стратегии по использованию объекта оценки и т.п.).
Физический износ - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами эксплуатационной пригодности.
Функциональный износ - потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемых к данному типу сооружений.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости - валовой доход за вычетом эксплуатационных, управленческих расходов и резерва на замещение (элементов объекта с коротким сроком службы) до начисления амортизации и выплат расходов по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости (при их наличии).
1 Закон РСФСР «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. с изменениями и дополнениями на 22 августа 1995 г.М., 1995.
Дата добавления: 2015-12-10; просмотров: 1235;