АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Аренда земельных участков – широко используемая форма землепользова-ния, в результате которого складываются арендные обязательства.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственни­ку. Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ, в качестве арендодателя договор аренды подписывает или собственник, или лицо, им уполномоченное, либо собственником не являющееся, но уполномоченное законом сдавать земельный участок в аренду.

На условиях аренды земельные участки могут быть предоставлены любым физическим или юридическим лицам, в том числе иностранным, обладающим земельной правоспособностью.

Кроме аренды непосредственно земельного участка, права на землю передаются арендатору зданий или сооружений, находящихся на данном земельном участке. Так, согласно Гражданскому кодексу РФ, арендатору переходит право на часть земельного уча­стка, на котором находится арендуемая недвижимость и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недви­жимости. Арендатору предоставляется право аренды или преду­смотренное договором аренды здания (сооружения) иное право на соответствующую часть земельного участка.

Аренда здания (сооружения), находящегося на земельном участ­ке, не принадлежащем арендодателю, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или догово­ром с собственником земельного участка.

Условия использования земельного участка, предоставляемого на основании аренды, устанавливаются соглашением сторон и оформ­ляются договором. Договор аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной реги­страции (ст. 609 ГКРФ). Срок аренды зависит от целей использованияарендуемого земельного участка, он может быть краткосрочным (до 3 лет) и долгосрочным (до 50 лет).

Земельное законодательство РФ предоставляет арендатору земельного участка, за изъятием некоторых случаев, практически те же права, что и собственнику, землепользователю и землевладельцу, а именно:

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

- использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полез­ные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды;

- с согласия арендодателя возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения;

- право собственности на посевы и посадки;

- проводить оросительные, осушительные и другие мелиоративныеработы;

- право на компенсацию вложенных затрат для повышения плодо­родия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случаях выку­па земли для государственных, муниципальных нужд;

- право требовать возмещения убытков, причиненных задержкой предоставления земельного участка в указанный в договоре срок, либо расторжения договора аренды и возмещения убытков, при­чиненных его неисполнением (ст. 611 ГК РФ);

- право потребоватьот арендодателя в случае обнаружения недостатков арендуемого участка по своему выбору (ст. 612 ГК РФ):

• безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

• непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предвари­тельно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора или передаче земельного участка а аренду.

Арендатор земельного участка, так же как и собственник, землевладелец или землепользователь, помимо прав, установленных в законе и договоре, имеет следующие обязанности:

- своевременно выплачивать арендную плату за пользование земельным участком (ст. 614 ГК РФ);

- использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды (ст. 615 ГК РФ);

- поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, «если иное не установлено законом или договором аренды» (ст.616, л.2 ГК РФ);

- при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, обусловленном договором (ст.622 ГК РФ).

За земельные участки арендную плату в общем случаеможно опре­делить на основе цены земли (Цз), ссудного процента (С) и фактической или ожидаемой прибыли (Р) с единицы земельной площади по формуле:

Ап = Цз : Т, (12)

где

Т – срок аренды в годах.

Поскольку

Цз = Р : С, то Aп = Р : С : Т . (13)

С учетом формулы ссудного процента

Ап = Р : С х (1 + С)^т : Т. (14)

Например, если прибыль с 1 га земли составит 1000 руб. (Р = 1000), ссудный процент - С - 3%, а срок аренды 50 лет, то арендная плата за 1 га составит:

1000:0,03 х (1 +0,03)⁵⁰: 50= 33 333 х 4,3839 : 50 = 146 115 : 50 = 2 922,3 руб.

В таком случае с увеличением ссудного процента арендная плата за землю снижается, с уменьшением срока аренды – повышается.

В Московской области ежегодная арендная плата за землю, занимаемую различными предприятиями, рассчитывается по формуле:

А_п = С_зн х S х К_д х К_з, (15)

где С_зн – ставка земельного налога (на основании справки, выданной районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);

S – площадь участка, кв. м;

К_д – коэффициент вида деятельности:

1 – для предприятий промышленности, транспорта, связи, обслуживающих сельскохозяйственное производство;

1,5 – для посреднических, торгово-закупочных, сервисных, совместных предприятий, страховых компаний, бан­ков, предприятий частного бизнеса;

2 – за аренду земельных участков, занятых экологически опасными, непрофильными для региона предприятиями, подлежащими (по решению администрации области) выводу за пределы области;

1,2 – прочие предприятия, не относящиеся к категориям 1, 2, 3;

К_з – коэффициент застроенности территории:

90% и более К_з = 1;

70–90% К_з= 1,2;

40–70% К_з= 1,5;

20–40% К_з= 1,7;

менее 20% К_з = 2.

Процент застройки определяется арендодателем на основании справки, выданной Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.