ОЦЕНКА ПРАВА ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком есть бессрочное, безвозмездное право владения и пользования земельным участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении земельного участка в такое пользование.

Тип ценности (стоимости) права постоянного (бессрочного) пользования, так же как и прав аренды, определяется объемом полномочий, которыми обладает пользователь.

В случае если пользователь вправе определенным образом отчуждать свои права (вносить в уставный капитал, закладывать и т.д.), то мера ценности таких прав заключена в возможности их обмена на другую вещь и поэтому может быть оценена меновой стоимостью (например, рыночной или ликвидационной). При этом следует подчеркнуть, что указанные действия пользо­ватель вправе совершать только с согласия собственника.

В случае если пользователь не вправе определенным образом отчуждать арендные права, то мера ценности таких прав заключена в их вкладе в стоимость объекта недвижимости, имущественного комплекса, предприятия и поэтому может быть оценена потребительской стоимостью.

Особенностями права бессрочного (постоянного) пользования как объекта оценки, определяющими меру ценности этого права, являются:

- безвозмездность;

- бессрочность.

Безвозмездностьозначает отказ собственника от выгод (дохода), генерируемых земельным участком в пользу пользователя.

Бессрочность означает возможность изъятия собственником права пользования в любой момент времени.

Первая особенность определяет принципиальную возможность оценки права бессрочного пользования любым из традиционных методов оценки стоимости земли. Однако, ввиду повсеместного отсутствия сделок купли-продажи с правом бессрочного пользования, на практике, как правило, реализуем метод капитализации земельной ренты, относимый к доходному подходу, но включающий в себя технику остатка для земли, сравнительный и затратный подходы.

Вторая особенность определяет специфику использования традиционных методов оценки стоимости земли, поэтому остановимся на ней подробнее.

Бессрочность пользования определяет высокую неопределен­ность получения дохода и/или других выгод от пользования земель­ным участком.

Функцию прямого учета неопределенности (риска) получения до­хода выполняет ставка дисконта (выше риск - выше значение став­ки дисконта и наоборот), рассчитываемая в рамках методов капи­тализации и развития (освоения). Следовательно, ставка дисконта, используемая для перевода будущих доходов от использования од­ного и того же земельного участка, будет различной в зависимости от прав на него.

Ставка дисконта для потока доходов, генерируемых правом бессрочного пользования, будет выше, чем ставка дисконта для потока доходов, генерируемых правом собственности.

Таким образом, право бессрочного пользования земельным участком, в прин­ципе, обеспечивает меньший уровень стоимости, чем право собст­венности на тот же самый земельный участок.