ВИДЫ СТОИМОСТИ ПРИ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
При индивидуальной оценке земельных ресурсов в зависимости от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка все виды стоимости разделяют на две группы:
- стоимость в использовании (потребительская стоимость);
- стоимость в обмене (рыночная стоимость).
Стоимость в использовании - это стоимость земли для конкретных целей и для конкретного пользователя при существующем использовании. Поскольку стоимость в использовании связана с потребностями конкретного пользователя, ее называют субъективной стоимостью (subjective value). Данный вид стоимости не предполагает продажу земельного участка на открытом и конкурентном рынке. К этой группе относятся: балансовая стоимость, инвестиционная стоимость и др.
Инвестиционная стоимость – стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица.
Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей доходности, степени доходности и риска, ставках налогообложения. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости.
Стоимость в обмене – это расчетная величина, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. Это объективная стоимость (objective value), поскольку она определяется реальными экономическими факторами.
Стоимость в обмене предназначается для операций по покупке, продаже, передаче в залог, в том числе под ипотечные кредиты, сдаче в аренду объектов собственности и др. При этом учитывается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, максимально повышающее стоимость объекта.
Различают следующие разновидности стоимости в обмене:
- рыночная стоимость;
- рыночная стоимость при существующем использовании;
- альтернативная рыночная стоимость;
- ликвидационная стоимость.
Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма, за которую земельный участок при наилучшем и наиболее эффективном использовании может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действует непринужденно и в своих интересах.
Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:
- продавец и покупатель действуют врамках закона и на основании типичных мотиваций;
- продавец и покупатель хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;
- объект выставлен на открытом рынке достаточное время;
- цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке;
- оплата производится в денежной форме (наличный или безналичный расчет) и не сопровождается дополнительными условиями.
Для сравнения приведем общепринятое и зафиксированное в Международных стандартах оценки (МСО) следующее определение рыночной стоимости.
«Рыночная стоимость есть расчетная величина (денежная сумма), за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения».
Рыночная стоимость на практике может быть больше или меньше, чем цена в реальной сделке. Она более точно, чем другие стоимости, отвечает условиям и целям налогообложения, кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на аукционах и конкурсах, вложения капитала при совершении сделок купли-продажи, заключения договоров аренды, ренты пожизненного содержания, мены, внесения прав на земельный участок в уставный фонд.
По рыночной стоимости оцениваются, в основном, земли несельско-хозяйственного назначения, она является базовой для определения производных от нее видов стоимости в обмене: рыночной стоимости при существующем использовании, альтернативной рыночной стоимости и ликвидационной.
Рыночная стоимость при существующем использовании – это стоимость земли при неизменном ее целевом назначении и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет.
Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, – это чистая денежнаясумма, которую собственникможет получить при передаче земельного участка от вынужденного продавца к добровольному покупателю в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга.
Различаютупорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация означает, что продажа земельного участка проводится в течение периода, достаточного для того, чтобы получить наивысшую возможную цену. Принудительная ликвидация означает, что земельный участок продается настолько быстро, насколько это возможно. При расчете ликвидационной стоимости необходимо учитывать все затраты, связанные с ликвидацией объекта собственности.
Для застроенных земельных участков определяются следующие виды стоимости:
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства или улучшения) – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.
Стоимость замещения рассчитывается как сумма расходов в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в современном архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и конструкций.
Страховая стоимость определяется на основе либо полной стоимости воспроизводства, либо полной стоимости замещения объекта.
Залоговая стоимость используется в сфере ипотечного кредитования и определяется на основе рыночной стоимости.
Дата добавления: 2015-12-10; просмотров: 2294;