Анализ местоположения

Географы и экономисты с начала XIX в. изучают конструктивное влияние местоположения земельной собственности на ее стоимость. Основополагаю­щей работой в этой области является монография под названием «Изолированное государство» (Dеr Isolierte Staat), написанная Иоганном Гейнрихом фон Тьюненом, немецким земельным бароном и экономистом. На основании данных, собранных в собственных владениях, фон Тьюнен классифицировал каждый вариант землепользования по расположению участка относитель­но центра города, учитывая транспортные расходы и цены каждой культуры или продукта, получаемого от эксплуатации земли. Фон Тьюнен сделал следующие допущения:

1) в «изолированном государстве» доминирующая роль принадлежит единому центру города;

2) оно отрезано от остального мира и со всех сторон окружено пустыней;

3) город расположен на голой равнине, где плодородность земли и подъезды отовсюду одинаковы;

4) фермеры снабжают город своей продукцией в обмен на промышленные изделия;

5) транспортные расходы строго пропорциональны расстоянию;

6) все фермеры стремятся получить максимальную прибыль, регулируя количество собираемого урожая таким образом, чтобы удовлетворить потребности центрального рынка.

Все эти допущения исходят из сельскохозяйственной направленности землепользования, которую можно представить в виде концентрических кругов, расходящихся от центра города, причем интенсивность землеполь­зования убывает с удалением от центра. Хотя допущения фон Тьюнена и нереальны в современном мире, они, в известной мере, описывают модель сельскохозяйственного землепользования вокруг многих относительно изоли­рованных городов.

Особый интерес представляет модель роста городов Эрнста В. Бургесса, разработанная на основе наблюдений, сделанных в Чикаго в начале нынешнего века. В отличие от фон Тьюнена, который рассматривал землепользование как статичную систему, Бургесс, который жил во время бурного роста экономики и развития технологии, выдвинул теорию постоян­ного изменения характера землепользовании и стоимости земли. Он предпо­ложил, что концентрические круги землепользования существовать будут, но с ростом города они будут «выталкиваться наружу». Зона деловой жизни города будет расширяться, и, соответственно, будет отодвигаться зона жилой застрой­ки, где проживает основная масса рабочих, которые будут вынуждены доби­раться до работы, преодолевая несколько большие расстояния.

Современные экономисты несколько преобразовали модели фон Тьюнена и Бургесса; новейшие концепции учитывают социальные условия, существу­ющую транспортную систему и другие факторы. Коммерческие структуры, региональные торговые центры и другие достижения современного стиля жизни не вписываются в модель концентрических кругов.

Местоположение все еще играет первостепенную роль в определении стоимости землевладений, но отражать это влияние на моделях стало гораздо сложнее. Стоимость земельных участков, по физическим параметрам очень похожих, может сильно отличаться, даже когда эти участки расположены в нескольких кварталах друг от друга, не говоря уже о расстоянии в несколько миль. В большинстве городских районов на стоимость земельных участков совокупно воздействуют несколько факторов, и такое воздействие, как правило, нелинейно. При построении модели оценки необходимо учитывать все эти факторы.