НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ

Как ранее отмечалось, земля, представляя особую общественную ценность, является объектом государственного регулирования. Оно осуществляется с помощью государственного контроля за использованием и охраной земель, их мониторинга и землеустройства, ведения Государственного земельного кадастра.

Государственный земельный кадастр – это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на землю и связанную с ней недвижимость, учёта и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

- государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользований;

- количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;

- учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и дру­гим параметрам;

- бонитировка почв (лат. bonitas — доброкачественность), т. е. выражен-ная в классах бонитета их градуировка по природ­ным свойствам, характеризующим продуктивность земель;

- экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравни­тельной ценности как средства производства.

Управление Государственным земельным кадастром возло­жено на Федеральную службу земельного кадастра РФ (Роскомзем). Под его руководством работают специально соз­данные органы Роскомзема в районах и городах. Они осуществляют:

- регистрацию земельных участков с объектами недвижимости и прав на них;

- выдачу документов, удостоверяющих права на земельные участки и недвижимость;

- учет земель;

- формирование банка данных для установления цены земли, определения земельного налога и арендной платы; анализ состояния земельного рынка;

- информационно-справочное обслуживание и другие функции.

С точки зрения оценщика недвижимости, наиболее примеча­тельна функция кадастровых бюро, связанная с определением цены земли. Исторически эта функция выражала основное назначение земельного кадастра в России. В «Толковом словаре живого великорусского языка», написанном В. И. Далем в сере­дине прошлого века, дано такое толкование земельного кадаст­ра: «Кадастр – оценка сельских имений по различию их, сооб­ражая все местные их отношения; расценка». И еще: «Кадастровать – расценять имущество».

Эта определяющая функция земельного кадастра долгое вре­мя была несправедливо забыта. И только после введения много­образия форм собственности на землю она вновь включена в регламент кадастровых служб как важный способ государствен­ного регулирования земельных отношений.

Законом РФ «О плате за землю»[1] были установлены принципы экономического зонирования территорий для установления базо­вых ставок арендной платы и земельного налога, введено понятие нормативной цены земли и определен порядок ее расчета. Практическое осуществление этого закона в части экономического зони­рования территорий и государственной оценки земли было воз­ложено на службы нового Государственного земельного кадастра.

Кадастровая оценка земель производится по их категориям, с учетом целевого назначения и использования, исходя из доход­ности земли, текущей стоимости затрат на создание и воспроизводство ее улучшений, соотношений спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Земли сельскохозяйст­венного назначения и лесного фонда оцениваются по их про­дуктивности, природоохранной и рекреационной значимости, местоположе-нию. Земли городов и населенных пунктов оцени­ваются по их функционально- му назначению с учетом насы­щенности застройки, престижности местоположения, экологического состояния, социального и инженерно-транспортного обустройства и других потребительских свойств.

По совокупности этих характеристик территории субъекты РФ разделяются на ряд оценочных зон, дифференцированных по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли.

Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре по каждому участку наряду со сведениями об изменении его статуса, границ, площади и о расположенных на нем строениях. Эти данные востребуемы всеми системами информационного обеспечения рынка недвижимости и ее государственной регистрации.

Нормативная цена земли служит единственной базой для установления ставок арендной платы и стартовых цен продажи земли из государственных и муниципальных запасов. Следова­тельно, она является естественным ориентиром и низшей границей цен на земельные участки, продающиеся либо сдаваемые в аренду на вторичном рынке.