ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

Спрос и предложение. Спрос и предложение являются краеугольными камнями в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночных ценах.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, например плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы, ставкой процента по закладным и т.д.

На рис.1 представлено взаимодействие спроса и предложения, определяющего цены на землю. Отметим, что кривая предложения s вертикальна, а это означает, что количество предлагаемой на рынке земли фиксировано: независимо от предлагаемой цены, дополнительную землю произвести нельзя. Следовательно, цена ее будет определяться местными факторами спроса. Когда кривая спроса поднимается от d до d', цена вырастает от Р до Р'.

Р`

Цена

Q Количество

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли — краткосрочный период

Хотя предложение земли в целом и фиксировано, предложение на рынке конкретного варианта ее использования может расти и падать. Например, лесные или сельскохозяйственные угодья по периферии города могут застраиваться жилыми домами. Возросшее предложение замедляет рост цен. Однако практические ограничения такого освоения и непрерывный рост спроса на землю неизбежно ведут к более высоким ценам и более интенсивному использованию земли, например к дроблению земельных участков и замен многоквартирных домов строениями, рассчитанными на одну семью (рис. 2).

Местная транспортная сеть сильно влияет на характер развития и на цены. До наступления эры автомобилей рынки городских земель концентрировались вокруг центральной деловой части города, что приводило к резкой разнице в ценах между земельными участками, расположенными в центре и на периферии. Расширение сети дорог и развитие транспорта увеличивает спрос на удаленные от центра земельные участки, что привело к фактическому росту предложения городских земель. Разница в ценах между центральными и периферийными участками земли сократилась.

Зонирование и другие регуляторы оказывают обратное влияние, поскольку они ограничивают предложение для конкретного варианта землепользования. Это обычно приводит к более высоким ценам в целом и занижает цены на земельные участки, использование которых ограничено.

Принципы спроса и предложения объясняют большие различия в стоимости земли, находящейся в черте города и за его пределами, в стоимости разных участков земли в городе или даже в стоимости соседних участков в одной и той же части города. Ни один другой товар не подвержен таким сильным колебаниям цены – ни товары краткосрочного пользования (например, продукты питания и одежда), ни товары длительного пользования (типа электробытовых приборов или автомобилей), ни даже здания.

Цена

Р`

Q Q` Количество

Рис. 2. Кривая спроса и предложения земли на рынке конкретного варианта использования

Вообще, чем более подвижным является товар, тем больше его цена зависит от местоположения. Стоимость земли, которая абсолютно недвижима, колеблется сильнее, чем стоимость любых других товаров, хотя возможности транспортной системы и сглаживают различия, обусловленные местоположением.

Наиболее эффективное использование. Принцип наиболее эффективного землепользования означает, что рыночная стоимость недвижимости зависит от потенциальных вариантов использования, а не от одного только существующего варианта землепользования. Этот принцип наиболее нагляден в случае неосвоенного земельного участка, стоимость которого будет определяться его потенциалом. Чем более доходно потенциальное использование, тем выше будут спрос и рыночная стоимость. Неосвоенная земля в черте города всегда имеет более высокую стоимость, чем аналогичные участки в сельской местности.

Принцип наиболее эффективного использования применим и к освоенным земельным участкам. Возьмем, например, предназначенный для одной семьи жилой дом в развивающемся городском районе, который, согласно зонированию, предназначен для коммерческого использования. Стоимость земли для коммерческого использования может сильно превышать ее стоимость под жилую застройку и может даже превысить общую стоимость земли и здания. Участок затем может быть куплен для коммерческого использования, дом снесен, а на его месте может быть построено здание коммерческого назначения. Аналогичным образом небольшое одноэтажное коммерческое сооружение часто сносится, чтобы освободить место под многоэтажное здание.

Остаточная продуктивность. Экономисты делят факторы производства на четыре группы: земля, труд, капитал (здания, машины и оборудование, сырье и материалы) и предпринимательская способность. Принцип остаточной продуктивности подразумевает, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, управление и капитал. Следовательно, совокупный доход за вычетом дохода, выплаченного за труд, управление и капитал, и определяет доход, получаемый от владения землей.

Принцип остаточной продуктивности вскрывает уникальное положение земли в производстве и помогает объяснить, почему стоимость земли подвержена сильным колебаниям. Если два участка используются для аналогичных целей и похожи друг на друга с точки зрения потребности в труде, управлении и капитале, но один из участков за счет своего расположения приносит больший совокупный доход, чем другой, тогда разница в чистой прибыли будет полностью капитализирована в различии стоимостей земельных участков.

Рассмотрим две аналогичные и расположенные по соседству фирмы, одна из которых находится на углу, а вторая – на внутреннем участке такого же размера (табл. 1). Потребность этих организаций в труде, управлении и капитале одинакова, но первая дает на 10% больше валового дохода за счет своего углового расположения. После возмещения расходов на три остальные фактора производства чистый доход, приходящийся на угловой участок, вдвое превышает доход от другого участка, что приводит к удвоению стоимости земли первого участка.

Изменение и ожидание. Изменение и ожидание тесно связаны между собой. Принцип изменения подразумевает, что рыночная стоимость определяется динамикой экономических, политических и демографических факторов, например зонированием, ограничением ставок арендной платы, ставкой процента, состоянием транспортной системы и местными экономическими условиями. Поскольку предложение земли фиксировано, се стоимость сильно зависит от колебания этих факторов рынка.

Принцип ожидания, который лежит в основе доходного метода оценки, подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов. В случае неосвоенных участков, отведенных под коммерческое использование, принцип ожидания означает, что стоимость земли будет отражать капитализированную величину ожидаемого чистого дохода от коммерческого освоения земли. Аналогично стоимость неосвоенной земли, отведенной под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину реальной либо гипотетической арендной платы, которую можно будет получить от эксплуатации данного земельного участка. Принципы ожидания и изменения указывают на необходимость определения рыночной стоимости для целей налогообложения на определенную дату — дату оценки.

Таблица 1

Пример расчета остаточной продуктивности