Метод разбивки на участки

Метод разбивки на участки (subdivision development) применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наивысшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного участка можно определить из сравнения продаж.

Разбивка большого земельного массива на участки – широко распространенная практика, так как этим создаются условия для более ин­тенсивного использования собственности. Внешние и внутренние улуч­шения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наиболее эффективного использования земли.

Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются.

Следующий шаг – определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета явля­ется стоимость одного участка, определенная методом сравнения про­даж с учетом корректировок на различия.

Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от про­даж, т.е. разностью между потенциальной выручкой от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения обычно включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховка, гонорары ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя и т.д.

Таккак освоение территории обычно занимает некоторое время и вы­ручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость зе­мельного массива определяется дисконтированием потока чистой вы­ручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагае­мой нормы отдачи проекта.

Описанный метод следует использовать осторожно. Прогнозируемое освоение должно отражать наиболее вероятный вариант использования земли. Принятые в расчет затраты должны включать прямые затраты на подготовку участка и прокладку коммуникаций, все косвенные затраты и обосно- ванный прогноз прибыли. До тех пор, пока земельный участок не поделен на площадки, прогнозируемые доходы и расходы следует дисконтировать на время реального заключения сделки. Однако после дробления каждая площадка становится отдельным владением, и его стоимость должна отражать наиболее вероятную цену продажи, за которую его можно будет предложить на данном рынке в данное время.

Пример

Определить рыночную стоимость земельного участка при следующих исходных данных.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 8 га, разбить его на 32 индивидуальных участка, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.

Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 20 800 тыс. руб. (650 тыс. руб. х 32 участка).

Текущая стоимость издержек на освоение составила 10 400 тыс. руб., на управление и охрану - 520 тыс. руб. Издержки по продаже составляют 780 тыс. руб., текущие расходы (страхование, налоги и пр.) - 520 тыс. руб., предпринимательская прибыль - 1560 тыс. руб. Текущая стоимость общих издержек составляет 13 780 тыс. руб.

Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 650 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 32-месячный период, что составляет 16 884,14 тыс. руб.

Таким образом, стоимость освоенного земельного участка составит 3104,14 тыс. руб. (16884,14 - 13780 = 3104,14).