О передаче земельных долей из одного землепользования в другое.

На практике в Ивановской области имели место факты, когда на основании решений общих собраний участников долевой собственности или СПК либо постановления районной администрации часть земельных долей передавалась из одного землепользования в другое. Вследствие этого наследники получали у нотариусов свидетельства о праве на наследство, с указанием, что такой-то наследовал такую-то долю в праве на земельный участок (идет адресная часть) СПК "Ленинский путь" (бывшее землепользование АОЗТ "Победа"). После того, как потерпели неудачу попытки зарегистрировать право на унаследованные земельные доли в отделах ФРС и случаи подобного рода участились, первыми забили тревогу нотариусы. По предложению Ивановской областной нотариальной палаты автором было подготовлено заключение по обсуждаемому вопросу. Выводы, которые в нем содержатся, имеют интерес для более широкого круга специалистов, поскольку возвращают нас к обсуждению проблемы права собственности на земельные доли.

Постановлением главы администрации Лежневского района от 20 декабря 1993 г. N 45 земельный участок из состава землепользования колхоза "Колос" был передан в долевую собственность граждан (бывших работников сельхозпредприятия, работников социальной сферы, пенсионеров). Площадь участка составила 734 га. Весной 1994 года право 132-х собственников земельных долей было подтверждено выдачей им свидетельств на право собственности на землю (на земельную долю размером 5,11 га).

Другим постановлением главы администрации Лежневского района от 4 сентября 1992 г. N 360 земельный участок из состава землепользования совхоза "Согласие" площадью 2593,1 га был передан в долевую собственность граждан.

Еще одним постановлением главы администрации Лежневского района от 20 декабря 1993 г. N 446 земельный участок из состава землепользования агропромышленного предприятия "Стоянцево" площадью 841,4 га также был предоставлен в долевую собственность граждан.

В дальнейшем постановлением главы администрации Лежневского района от 10 октября 2000 г. N 663 "О передаче земельных паев из АП "Колос" в АМАП "Согласие" в состав земель последнего переданы "земельные паи (собственность)" 11-и акционеров АП "Колос" общей площадью 66,6 га. Постановлением главы администрации Лежневского района от 18 июня 1999 г. N 334 "О передаче земельных паев из АП "Колос" в АПП "Стоянцево" в состав земель последнего переданы "земельные паи (собственность)" 17-и акционеров АП "Колос" общей площадью 111,2 га.

По состоянию на 11 апреля 2008 г. из 132-х собственников из состава землепользования колхоза "Колос" 79 человек передали свои доли АМАП "Согласие" и ЗАО "Стоянцево".

Проанализируем данную ситуацию.

В 1992 - 1993 годах земли сельхозназначения передавались работникам совхозов и колхозов, пенсионерам и иным лицам в общую долевую собственность по решению органа местного самоуправления. Такой административно-правовой способ возникновения права на земельные доли был предусмотрен п. 2 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323. При административно-правовом способе возникновения права на земельные доли в качестве правоустанавливающих документов всегда будут выступать акты государственных органов и органов местного самоуправления <50>. Причем возникновение права собственности на землю у граждан происходит сразу же после издания такого акта.

--------------------------------

<50> См.: Ефимов А.Ф., Толчеев Н.К. Настольная книга судьи по земельным спорам. М.: Проспект, 2006. С. 123.

Вместе с этим возникновение института долевой собственности на землю на основании акта органа местного самоуправления в дальнейшем полностью исключает вторичное применение административно-правового способа возникновения, изменения или прекращения права общей собственности. Статьи 117 и 121 ГК РСФСР, действовавшего на момент приватизации земли, а также нормы действующего в настоящее время ГК РФ (ст. ст. 246, 247, 252) при решении вопроса о владении, пользовании и распоряжении общей долевой собственностью исключают вмешательство в эти вопросы государственных органов власти или органов местного самоуправления. Тем более природа общей собственности не допускает подмену соглашения участников долевой собственности решением органа местного самоуправления. Исключения составляют, например, случаи принудительного выкупа, изъятия земли для государственных или муниципальных нужд или ее конфискация.

Постановления главы администрации Лежневского района от 10 октября 2000 г. N 663 "О передаче земельных паев из АП "Колос" в АМАП "Согласие" и от 18 июня 1999 г. N 334 "О передаче земельных паев из АП "Колос" в АПП "Стоянцево" незаконны с момента их принятия. Несмотря на это, райкомзем Лежневского района в лице Н.М. Бордонос внес изменения в учет земель в части уменьшения площади землепользования АП "Колос" и, соответственно, увеличения площадей земельных участков в землепользовании АМАП "Согласие" и АПП "Стоянцево". Эти изменения видны из графы 11 кадастровых выписок и паспортов, выдаваемых территориальным (межрайонным) отделом N 1 Управления Роснедвижимости по Ивановской области.

В некоторых случаях передача земельных долей из одного землепользования в другое совершалась на основании решений общих собраний участников долевой собственности. Так, в соответствии с решением общего собрания "владельцев коллективно-долевой собственности земли" АПП "Стоянцево" и АМАП "Согласие" от 20 ноября 2000 г. часть собственников земельных долей в землепользовании АПП "Стоянцево" передали свои земельные доли в землепользование АМАП "Согласие"; часть собственников земельных долей в землепользовании АМАП "Согласие" передали свои земельные доли в землепользование АПП "Стоянцево".

С точки зрения как юридической, так и технической (требования землеустройства) подобного рода передачи земельных долей из одного землепользования в другое невозможны.

Во-первых, с юридической позиции в указанных выше случаях решения общего собрания не подписаны всеми участниками собраний, что нарушает требование ст. 14 Закона N 101-ФЗ, в редакции, действовавшей до 18 июля 2005 г. То есть решения не приняты и юридических последствий иметь не могут. Кроме того, расчет общего числа участников долевой собственности, принимавших участие в общих собраниях, неверен, поскольку кворум рассчитывался не от первоначального их количества, а от оставшихся после передачи своих земельных долей в другие землепользования.

Во-вторых, что касается землеустроительного аспекта данной проблемы, то следует иметь в виду следующее. Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ).

Как видно из Закона, действующее в России земельное и гражданское законодательство не знает такой юридической конструкции, как передача земельной доли в праве на один земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения в право на другой земельный участок из состава земель этой же категории.

Если бы действительно такая передача имела место, то уменьшение площади землепользования АП "Колос", увеличение площадей земельных участков, находящихся в землепользовании АМАП "Согласие" и АПП "Стоянцево", произошли бы только после раздела в натуре землепользования АП "Колос". И выделяемый участок, и остающаяся часть участка были бы поставлены на кадастровый учет; право на выделенный участок зарегистрировано в отделе ФРС. Собственники нового участка, т.е. бывшие участники долевой собственности в землепользовании АП "Колос", после этого уже на законных основаниях могли бы передавать его кому-либо или отчуждать. Но даже в этом случае увеличение площади в землепользовании АМАП "Согласие" и АПП "Стоянцево" за счет выделенного в натуре участка из землепользования АП "Колос" могло произойти (с точки зрения землеустройства) только после подготовки проекта территориального землеустройства (перераспределения), расчета нового размера земельной доли в новом землепользовании, регистрации в отделе ФРС права на новое землепользование и выдачи соответствующих свидетельств о госрегистрации права собственникам земельных долей. Теоретически последовательность таких действий в земельном праве возможна, но только не в отношении земель сельхозназначения, приватизированных административно-правовым способом в основном в 1992 - 1994 годах.