Недвижимость в древности

Историки подтверждают наличие развитых земельных отношений уже в глубокой древности. Впрочем, тот нехитрый оборот недвижимости, который осуществлялся в пределах малочисленных замкнутых первобытных общин, и не требовал детально разработанных процедур передачи права на недвижимость - внутри небольшой общины каждому хорошо известно о том, как разделена земля на наделы и кому она принадлежит. Права на недвижимость были надежно укреплены знанием и твердой памятью общинников. Для передачи недвижимости из одних рук в другие достаточно было только сообщить об этом всем членам общины, а если община уже слишком велика - то тем ее членам, которые управляли ею. Такой порядок в древности был достаточен даже для небольших городских поселений. В библейские времена в деревнях имелось специальное место, где совершался обряд передачи недвижимости. Текст Библии сохранил описание одного из них:

«Авраам встал, и поклонился народу земли той, сынам Хетовым; и говорил им и сказал: если вы согласны, чтобы я похоронил умершую мою, то послушайте меня, попросите за меня Ефрона, сына Цохарова, чтобы он отдал мне пещеру Махпелу, которая у него на конце поля его, чтобы за довольную цену отдал ее мне посреди вас, в собственность для погребения.

Ефрон же сидел посреди сынов Хетовых. И отвечал Ефрон Хеттеянин Аврааму вслух сынов Хета, всех входящих во врата города его, и сказал: Нет, господин мой, послушай меня: я даю тебе поле и пещеру, которая на нем, даю тебе перед очами сынов народа моего дарю тебе ее, похорони умершую твою.

Авраам поклонился перед народом земли той, и говорил Ефрону вслух народа земли той, и сказал: Если послушаешь, я даю тебе за поле серебро: возьми у меня, и я похороню там умершую мою.

Ефрон отвечал Аврааму и сказал ему: Господин мой! послушай меня: земля стоит четыреста сиклей серебра; для меня и для тебя что это? Похорони умершую твою.

Авраам выслушал Ефрона; и отвесил Авраам Ефрону серебра, сколько он объявил вслух сынов Хетовых, четыреста сиклей серебра, какое ходит у купцов. И стало поле Ефроново, которое при Махпеле, против Мамре, поле и пещера, которая на нем, и все деревья, которые на поле, во всех пределах его вокруг, владением Авраамовым перед очами сынов Хета, всех входящих во врата города его. После сего Авраам похоронил Сарру, жену свою, в пещере поля в Махпеле, против Мамре, что ныне Хеврон, в земле Ханаанской. Так достались Аврааму от сынов Хетовых поле и пещера, которая на нем, в собственность для погребения.» [6]

В этом древнем тексте прописано все, что необходимо для честного и надежного совершения покупки - сделка проходила у городских ворот; ее посредниками были сыны Хета, а свидетелями - все проходящие в ворота. Перед ними был назван объект сделки (поле и пещера, которая на нем, и все деревья, которые на поле, во всех пределах его вокруг), его цена, совершен отсчет и передача требуемой суммы. Теперь Авраам мог бы лишиться своего приобретения только в случае, если бы эти свидетели, вдруг сговорившись, стали заявлять, что никакой сделки не было. Но если бы дело получило именно такой оборот, то и любые иные меры по укреплению сделки были бы бессильны - ведь право имеет силу лишь в том случае, если те, кто следит за правопорядком, признают это право.

По мере роста населения, расширения круга лиц, участвующих в обороте недвижимости, расширения географии торговых отношений, простого человеческого знания о том, что кому принадлежит, становится недостаточным. Возникает необходимость внедрять новые, более надежные, беспристрастные и точные формы укрепления прав - записи.

Практика правовой защиты принадлежности земли посредством записей известна уже со времен самых ранних сельскохозяйственных поселений вдоль Тигра, Ефрата и Нила.

Право собственности на землю в Древнем Египте было понятием бессмысленным. Земля принадлежала богам и сама была воплощением божества. На этом основании, на основании права значительно более сильного, чем право собственности в современном его понимании, она полностью была во власти фараона и духовенства. И это право, охраняемое всею мощью государства и авторитета религии, совершенно не нуждалось в формальных актах укрепления. Но все же вполне можно говорить о неких субправах египетского землепашца на тот надел, на котором ему выпало растить свой урожай[2]. Такое право выражалось в том, что государство гарантировало ему, что значительная часть плодов, выращенных им на этом наделе, будут его. Проблема защиты этого сводилась к тому, что требовалось до момента сбора урожая сохранить границы надела. Постоянные сезонные разливы Нила стирали границы земельных участков, что заставляло каждый год их восстанавливать[3] [4], восстанавливать (устанавливать заново) правообладателей и вычислять новую, после уточнения границ, посевную площадь каждого землепашца - эта величина ложилась в основу подсчета ожидаемого урожая и, следовательно, величены налога[5]. Ежегодно по результатам обмеров составлялись кадастры - описи полей до и после разлива Нила. При обмере присутствовали земледельцы, которые, в левой руке держа жезл, а правую подняв вверх, произносили клятву над межевыми плитами, обязуясь не смещать их. Уже существовали и правовые нормы, регулировавшие межевые споры. Например, на рассмотрение жалобы по поводу изменения границ отводился определенный срок, соответствующий двум месяцам современного календаря. Сохранилась надпись, гласящая следующее: “Что касается просителя, который скажет: - Передвинута граница наша, - то, посмотрят на то, что снабжено печатью (соответствующего чиновника) и он взыщет взыскиваемое с передвинувшего ее”. Документы с описями хранились в архивах упакованными в емкости с этикетками. В качестве таких емкостей использовали ящики, глиняные сосуды, специальные трубообразные футляры, также имеющие печати. Не смотря на все это, древнеегипетской судебной практике известны встречи с фальшивыми описаниями. [4]

В древних Шумерах земельный учет велся на глиняных табличках, на которых составлялись планы поселений, вычисления площадей земельных участков, записи о земельных сборах и даже записи судебных разбирательств по поводу землевладения и пограничных сборов. Отдельные данные сводились в общие кадастры. Имела место и регистрация сделок с недвижимостью (землей, домом, платиной, водоемом). В VI веке до н.э. о сделках официально извещались городские и судебные власти Вавилона, которыми велся центральный регистр недвижимости, так называемая табличка Бэла (Бэл — обозначение Мардука, главного бога вавилонского пантеона) [4].

Современная наука об организации границ земельных участков ведет свою историю со времен Древней Греции. Именно здесь эта деятельность, а не Египетское землемерие, как полагал Страбон, явилась настоящей колыбелью науки геометрии, само имя которой в переводе с древнегреческого точнее всего должно звучать как «Землеустройство». С древнейших времен каждая республика Эллады строго и детально разрабатывала правила землепользования. Выдающиеся мыслители, особенно Платон и Аристотель, сохранили много сведений о старинных законах и правилах, определявших земельные отношения.

К концу IV в. до н.э. аграрный фонд каждого полиса был в основном уже давно измерен и разделен, а границы между участками были точно зафиксированы. На межах стояли каменные знаки, иногда вдоль межей тянулись стенки, сложенные полностью из камня или сырцового кирпича на каменном основании. Неприкосновенность межей охранялась всеми законами и религиозными постановлениями полисов. Государства стремились не нарушать уже сложившиеся границы отдельных владений. Например, власти в Афинах сразу пускали в продажу конфискованные участки - поля оставались ухоженными, и алчные соседи не успевали самовольно передвинуть межевые знаки. Межевые столбы и камни часто имели надписи, извещавшие о том, кому принадлежит эта земля, а также о закладе, продаже или иных операциях, связанных с этим участком. Например, в качестве археологического экспоната известна веха аттической общины Ангела с надписью: «Межа участка святилища героя Ангела». Подобные памятники были найдены и в других областях страны [5]. Вполне можно сказать, что права на недвижимость в прямом смысле этого слова были укреплены камнями и каменными сооружениями и конструкциями.

В Древней Греции случилось происшествие, описанием которого вполне можно было бы начать книгу об истории мошенничества с недвижимостью. Около 560 года до н.э. Афинское государство было охвачено глубоким внутренним кризисом. Резкое имущественное неравенство граждан полиса привело к тому, что масса бедняков оказалась в долговой кабале. Не уплатившие вовремя долг вынуждены были продавать своих детей или сами становились рабами. Большинство земельных участков было заложено. Назревавшее недовольство народа грозило вылиться в открытый мятеж и государственный переворот. У этой ситуации не было шанса естественного самостоятельного разрешения. Афинский народ призвал к власти Солона, прося его дать ему новые законы и провести реформы, которые позволили бы вырваться из этого тупика. Среди проведенных им реформ экономического характера на первом месте стоит так называемое «стряхивание бремени» - снятие с оказавшихся в закладе земельных участков камней, которые символизировали права кредиторов-заимодавцев (как своего рода вексели), произведена была полная кассация долгов – «Сейсахфия». После дня объявления этой реформы обнаружилось, что накануне некоторые граждане Афин сделали крупные долги и на эти средства приобрели обширные земельные владения. Расследование показало, что все эти граждане входили в ближний круг Солона и были посвящены в детали предстоящей реформы. Осталось не выясненным, принимал ли участие в этом мошенничестве сам Солон, или он был просто предан друзьями, но это стоило ему не только политической карьеры, но и афинского гражданства. К слову сказать, закреплять залог земельного участка в качестве обеспечения долга камнем с соответствующей надписью, стали также по предложению Салона. Камни получили наименование «ипотека», т.е. в дословном переводе «поддержка».

Вслед за греками древние римляне так прониклись идеей неприкосновенности собственности, что поручили охранять границы владений самому божеству. Этим богом был могущественный Термин, изображавшийся и почитавшийся в облике камней и деревьев, закреплявших пределы владений. Ему, и богам земного плодородия посвящали праздники Терминалии — в мае жрецы авральского (плужного) братства выступали во главе поющего шествия вдоль границ ферм и владений, украшали их камни венками, окропляли кровью жертвенных животных и умоляли Марса (землю) щедро одарить земледельцев плодами. Таким образом, религия освящала собственность и утишала раздоры. Юристами древнего Рима была разработана правовая система, которая лежит в основе всех современных европейских правовых систем и правовых систем стран, которые переняли европейский опыт. В том числе, ими были разработаны основные начала правового регулирования собственности на недвижимость - само понятие недвижимости[6], права и интересы в недвижимости третьих лиц, понятие сервитута, давности владения, много других важных понятий. Есть мнения, что ими разрабатывался даже институт кондоминиума в современном его понимании.

Римляне, расширяя пределы своей империи, утверждались на новых захваченных землях не столько за счет постоянного военного присутствия и бряцания оружием, сколько с помощью экспорта своей цивилизации, организации колоний своих переселенцев, решения имущественных проблем римских граждан, прежде всего ветеранов, путем создания и раздачи новых имений и на развалинах Карфагена на севере Африки, и в эстуарии Темзы на месте нынешнего Лондона, и на востоке, и на западе, и во всех остальных направлениях от Вечного Рима. В таких случаях новые города возникали со скоростью развертывания военных лагерей, да по существу они и были такими лагерями. Это требовало простой и технологичной процедуры разделки новой территории на земельные участки. В результате каждый новый собственник получал квадратный или прямоугольный участок - «ассигнацию», границы которого были отмечены камнями - «терминалами», которые, как и в Греции, были снабжены правовыми надписями. Местоположение участка определялось жребием. Недовольные результатом жеребьевки могли обменяться. Весь этот процесс завершался изготовлением медной плиты, на которой навечно запечатлевался кадастровый план нового поселения [4].

Таким образом, мы обнаруживаем, что античный опыт охраны прав на недвижимость демонстрирует попытки использования всех возможностей - от строительства незыблемых межевых знаков и произнесения клятв над ними, до привлечения богов в качестве пограничной стражи. Надежды возлагались как на трудоемкость несанкционированного перемещения межи, так и на человеческую совесть и страх перед богами и палачами. Одновременно мы видим попытки продублировать эти меры записями на глиняных табличках, папирусе, пограничных камнях и медных досках. Все эти записи являются настоящими документами о правах на землю, а меры, направленные на их долговечность и сохранность, свидетельствуют об оценке их важности. Замечательно и то, что нет никаких следов попыток засекретить содержание этих документов, наоборот, все как будто специально направленно на то, чтобы их содержание было как можно более широко известно.

Расширяясь, римская цивилизация сталкивалась с культурными традициями коренных народов, имевших отличные от римских технологий систему землепользования. Это плодило неопределенности и расстраивало систему земельных сборов. В числе прочих мер император Диоклектиан в конце III века нашей эры приказал провести подробный осмотр и запись земель империи для налогообложения. Так вместе с распространением римской цивилизации, культура римского землеустройства пришла на благодатную почву Европы, где она была подхвачена новыми хозяевами Европы - потомками германских племен. Но это случилось далеко не сразу после завоевания Рима варварами. На определенный период стройные конструкции римского права были забыты, уступив место ордонансам своевольных сюзеренов, и витийству чиновников, толковавших эти ордонансы сообразно случаю[7]. Уже в первые века мрачного средневековья в Европе развилась самобытная культура оборота недвижимости, новым приобретением которой стало широкое распространение ипотечного кредитования. Потребности этого финансового механизма заставили недавних варваров создать свое учение о недвижимости. Например, в отличие от римлян, средневековые германцы видели радикальное различие между вещами движимыми и недвижимыми и правами на них. Ими были разработаны необходимые процедуры укрепления прав на недвижимость (выросшие впоследствии в систему регистрации прав на недвижимое имущество). В сущности, эти процедуры продолжали античный опыт, направленный на развитие механизмов документального подтверждения наличия права. Возросший оборот недвижимости выдвинул на первый план такие документы как договор купли-продажи, обременения недвижимости арендой, залога недвижимости, носителем которых окончательно стала бумага (пергамент). Но документы такой важности страшно было доверять простой бумаге, на которой можно было что-то исправить или даже подделать. Поэтому их копии, которые были чуть ли не старшими юридическими документами по отношению к самим подлинникам, которые оставались на руках сторон, передавались на хранение в монастыри. Сначала эти документы заверялись начальниками общин, затем судьями, затем, наконец, нотариусами.

В эпоху Возрождения, в ходе возвращения в Европу фундаментальных основ римского права, эти достижения сперва отошли в тень, что сразу капитально расстроило рынок недвижимости и ипотечного капитала. Но это дало толчок к активному творческому переосмыслению римского наследия, что позволило достижения последних веков оформить в строгих формулировках новых Кодексов и Законов.

В период раннего средневековья зарождение городов внутри и вокруг стен замков феодалов сопровождалось массовым появлением построек, не имевших обозначенных в натуре границ земельных участков. Это приводило к необходимости постоянно решать пограничные споры и периодически устраивать сплошное межевание каких-то частей этих городов. Но чаще по причине сверхплотной застройки проблема решалась естественным путем - границами становились плотно примыкавшие друг к другу брандмауэрные стены соседних домовладений. Вследствие этого земельные участки получали случайные формы, в том числе очень далекие от форм, соответствующих принципам рационального землепользования.

За пределами города также имелись свои проблемы. Основным способом закрепления границы земельного владения продолжало оставаться обозначение ее на местности в виде гряды камней, межевых столбов и прочего, но далеко не все землевладения имели такие границы. Чем крупнее было землевладение, тем меньше ясности было в отношении его пределов. Земельная собственность всегда, и тем более в эпоху феодализма была инструментом решения больших и малых политических задач: владения жаловались за верность сюзерену и затем конфисковывались полностью или частично, делились между наследниками. В результате этих подвижек имения «наезжали» друг на друга, что долгое время невозможно было отследить вследствие отсутствия карт и ведения систематического наблюдения за текущим состоянием границ. Это положение отягощалось тем, что владения идентифицировались не линиями границ, а названием местности, лесного массива и т.п.[8] Владельцы мелких наделов, входивших в состав крупных имений, также не слишком заботились об определенности границ своих земель, так как ощущали себя если не временными владельцами, то, по крайней мере, владельцами, полностью вместе со всем своим имуществом, находившимися во власти прихотей своего сеньора, превратностей его споров с соседями, своим сеньором и т.д.

Вот такое положение вещей явилось отправной точкой развития современных систем укрепления прав на недвижимость, современного института недвижимой собственности. Дальнейшее развитие событий потекло по различным национальным руслам, каждое из которых заслуживает отдельного рассмотрения.