ЧАСТЬ 1. Мировые системы регистрации прав на недвижимость

Учет земельной собственности и недвижимого имущества известен с глубокой древности. Две основные причины породили его (см. [1-5]).

Первая – это пристальный интерес властей, имеющий целью взимание имущественных или подоходных налогов, поскольку освоенная земля в земледельческих обществах представляла собой средство производства, а недвижимое имущество всегда являлось очевидным признаком состоятельности.

Вторая – это интерес самих собственников в защите своих прав на собственную или используемую землю и строения.

Гарантии прав собственности на недвижимость необходимы собственнику как для охраны и защиты своих прав, так и для того, чтобы избежать рисков при всевозможных операциях с недвижимостью. Перечислим самые общеизвестные среди них:

Риски покупателя недвижимости:

§ что объект сделки в действительности не принадлежит тому, кто выдает себя за продавца, а когда это вскроется, сделка будет признана ничтожной и объект придется вернуть настоящему собственнику, но компенсировать потери от такой сделки уже будет некому. Это грозит не только потерей средств, порченных на приобретение, но и уже вложенных в развитие этого объекта;

§ что предъявляемый ему при продаже объект является не тем объектом, на который в действительности оформляются документы при сделке;

§ что на объекте лежат скрытые от него обременения, например, долговое обязательство или аренда или права третьих лиц;

§ что пока он оформляет сделку, недобросовестный продавец продал эту недвижимость еще нескольким лицам;

Риски кредитора, дающего деньги под залог недвижимости:

§ что тот, кто просит кредит под залог недвижимости, в действительности не является ее собственником, и в случае осложнений с возвратом кредита кредитору невозможно будет получить собственность в качестве компенсации;

§ что тот, кто просит кредит под залог недвижимости, хотя и является ее собственником, но скрыл (или сам не знал) права других претендентов на эту недвижимость, и в случае осложнений с возвратом кредита получить собственность в качестве компенсации опять-таки будет невозможно из-за претензий совладельцев, чьи претензии будут вполне обоснованы, кредитованные средства уже будут растрачены, а объект, обеспечивающий кредит, отойдет в чужие руки;

§ что на объекте уже лежат долги, скрытые от него, и при банкротстве должника, имущество того будет передано или реализовано для выплаты долга прежде всего в интересах первых кредиторов, ранее также выдавших кредит под залог этой недвижимости.

В основе механизма охраны права на недвижимость лежит:

§ возможность в любой момент предъявить доказательства наличия этого права, полный состав владельцев и исчерпывающий список обременений данного права;

§ возможность в любой момент предъявить объект права и документы, позволяющие идентифицировать состав и границы этого объекта как объекта этого права.

Доказательством существования права служит публичность самого права, то есть такое положение вещей, когда факт того, кому именно принадлежит недвижимое имущество, заранее публично известен либо по свидетельству людей, либо на основании признанных документов.

Доказательством состава и границ объекта права служит либо признанный документ, отражающий эти границы, либо письменное соглашения о границах с владельцами сопредельных владений, либо публичность границ недвижимости, то есть общественная известность местоположения границ недвижимого имущества.