Мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество

Основным признаком, по которому различаются системы укрепления прав на недвижимое имущество в странах европейской цивилизации, включая и страны Американского, некоторые страны Африканского континентов, Юго-Восточной Азии и Австралии, является то, какую роль в охране прав на недвижимое имущество играет государство: берет ли оно это на себя или предоставляет владельцам этих прав самим заботиться об их охране. Именно по этому признаку различаются две основные системы укрепления прав на недвижимое имущество (а точнее – единственные, в тех странах, где вообще имеют место быть системы укрепления прав), а именно:

§ система регистрации актов о сделках с недвижимостью (в российской литературе она уже успела получить наименование «Актовая система»), и

§ система регистрации прав на недвижимое имущество («Титульная система»).

Система регистрации актов о сделках с недвижимостью (Актовая система)

Главным центром распространения Актовой системы являются практически все штаты США; центром распространения Титульной системы - европейские страны и Австралия.

Сущность Актовой системы заключается в том, что в сделках с недвижимостью государство, если и берет на себя какую-либо функцию, сопряженную с возможной ответственностью, то только в регистрации самого факта совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Имеют ли стороны право на совершение этой сделки, имеют ли они вообще какое-либо отношение к самому предмету сделки, да и существует ли этот предмет в природе, не интересует регистратора[9] – в его обязанности входит только удостовериться в том, что перед ним именно те личности, которые указывают себя в договоре, вручаемом ему для регистрации, и точно зафиксировать дату и время регистрации. А если сделка заключена при помощи нотариуса, то и забота об идентификации сторон становится лишней. Особая важность фиксации даты и времени регистрации состоит в том, что, если прежний владелец успешно попытается несколько раз продать, пока оформляются эти сделки, один и тот же объект (или несколько раз заложить одно и тоже имущество), и поэтому в отношении одного и того же объекта возникнут конкурирующие между собой права или интересы, то удовлетворение, прежде всего, будет предоставлено тому претенденту, чей договор будет зарегистрирован раньше.

Покупатель недвижимости (а также ипотечный кредитор) сам на себе несет всю тяжесть риска, связанную со сделкой. А риск этот, например, может состоять в том, что продавец не является собственником продаваемой недвижимости и не имеет на ее продажу никаких полномочий; а также любой из тех, которые перечислены во введении. Подобные «сюрпризы» могут скрываться не только в текущей сделке, но и в глубокой истории ее объекта. Например, в пыли старинного архива может быть обнаружен ветхий пергамент, из которого ученому мужу, по крупицам восстанавливающему события минувших веков, станет известно, что в позапрошлом веке неким негодяем-корыстолюбцем было сокрыто завещание некого лендлорда, и клочок пахотной земли достался ему в руки совершенного незаконно, что делает ничтожными весь ряд последовавших сделок с этой землей. И, если живы потомки тех, кому по найденному завещанию должна была достаться эта земля, они имеют право требовать безоговорочной передачи этой земли им. И не важно, что соседнее село к этому времени уже выросло в большой город - центр мирового финансового рынка, а на месте прежнего огорода находятся несколько земельных участков самой престижной и доходной в городе застройки.

Таким образом, прежде чем купить недвижимость, необходимо тщательно изучить всю историю переходов ее из рук в руки (Title of research), историю залогов и сдачи в аренду, войти в детали семейных историй ее прежних владельцев и прочее, вплоть до самого происхождения недвижимости (например, пожалования королем) с тем, чтобы свести к минимуму возможные неожиданности. Естественно, что такое исследование не под силу рядовому покупателю – для него за достаточно высокую плату это делают специализирующиеся на этом юристы[10]. Но и они не в состоянии дать стопроцентную гарантию «чистоты титула», и покупателю все равно приходится рисковать, а, следовательно, и страховать приобретаемый титул, то есть свое право (title insurance). Страхованием титула занимаются специализированные страховые компании, что является весьма эффективным бизнесом. Годовой объем таких компаний в США в 1980 году составлял 1.26 млрд. долларов. [7]

Итак, «конструктивными» институтами, составляющими Актовую систему, являются:

§ правительственное или частное (например, в Бразилии) бюро регистрации договоров и иных актов о сделках с недвижимостью;

§ нотариальные или адвокатские бюро, специализирующиеся на исследовании «Чистоты титула»;

§ страховые компании, специализирующиеся на «Страховании титула», или Титульные страховые компании.

Среднеевропейская система регистрации прав на недвижимое имущество (Титульная система)

Как уже говорилось, традиции древности, которые чтились в европейских странах требовали, чтобы о земельных сделках объявлялось в публичном суде, и чтобы они подтверждались свидетелями в присутствии всей земледельческой общины. Эти правила постепенно переросли в традицию официально регистрировать документы о сделках с недвижимостью в суде или у общественного нотариуса и даже передавать их им на сохранение. Такие документы подкреплялись словесным описанием продаваемой недвижимости и имели целью устанавливать приоритет претензий в случае, если обнаруживалось, что имела место двойная продажа ее.

Средством, которое служило укреплению права на недвижимость и страхованию от возможного мошенничества, являлись гласность владения, публичность совершения сделки, гласность факта ипотеки.

Однако впоследствии изменения судебной организации, а затем и рецепция римской культуры, продолжавшей утверждавшейся на бывших национальных окраинах Римской Империи, повлекли за собой распад старого германского порядка. Лишь в некоторых городах Германии сохранялась практика судебного совершения сделок с недвижимостью, но и здесь публичность сохранялась лишь как формальность и потому была фиктивной. Это привело к остановке земельного оборота, к значительному падению цен на землю и к полному распаду поземельного кредита (ипотеки).

Восстановление системы, призванной гарантировать права собственности, «ВОТЧИННАЯ СИСТЕМА», как называла ее наша дореволюционная литература [8] (синонимы - ипотечная система, система Поземельных книг, Grbudbuchsystem, и наиболее распространенное – Титульная система регистрации прав на недвижимость), начала возрождаться благодаря прогрессу прусского законодательства.

В 1693 году для столичных городов Пруссии заводятся вотчинные (поземельные) книги с внесением в них всех недвижимостей.

Согласно прусскому законодательству 1693 года:

§ право собственности приобретается исключительно внесением соответствующей записи в Поземельной книге;

§ ипотеки вносятся в Поземельную книгу по соглашению сторон, но третьи приобретатели заложенного объекта отвечают только по внесенным ипотекам.

Этим утверждалось положение, при котором в качестве старшего по отношению ко всем прочим документам, устанавливающим права на недвижимость, становилась запись о праве лица в Поземельной книге. Сертификат о праве, имеющийся на руках правообладателя перестает играть роль юридического документа до тех пор, пока в результате какого-нибудь катаклизма (пожара, воровства) не погибнет Поземельная книга.

Тем самым государство снимало с владельца права необходимость охранять свое право, беря это на себя. Потеря сертификата или подделка его злоумышленником уже не грозили законному владельцу неприятностями. Но возникла угроза, что государственный чиновник может совершить ошибку или даже преступление, сделав без законных на то оснований запись в Поземельной книге, которая принесет ущерб или даже потерю зарегистрированного права. Кроме того, так и не был еще решен вопрос о гарантии добросовестному покупателю, что приобретенное им право передается ему бесповоротно и что его не придется вернуть, если вскроются обстоятельства, порочащие чистоту сделки, о которых он не мог знать.

Основу вотчинной системы XIX века заложили Прусский Ипотечный Устав 1783 г. и Прусское Земское Право 1794 года, утвердившие следующие принципы:

§ принцип внесения, согласно которому вотчинное право [11] приобретаются только посредством факта внесения соответствующей записи в вотчинную (поземельную) книгу;

§ принцип «Публичной Веры и Гласности» Вотчинной (Поземельной) книги, согласно которому вотчинное право признается действительным для добросовестного и расплатившегося покупателя. Пострадавший, чья собственность была продана без его на то воли недобросовестным лицом, только к тому, но не к покупателю, может предъявить свой иск.

Принцип публичной веры и гласности Вотчинной книги позволил решить проблему гарантии покупателю бесповоротности приобретенного им права, того, что к нему не может быть обращен виндикационный иск[12]. Этот принцип является капитальным принципом всех мировых систем регистрации прав и прошлых, и нынешних, возможно и будущих. Поэтому необходимо подробно остановиться на нем. Положим, Вы приобрели недвижимость и стали вкладывать в нее капитал с целью создать из нее то, что позволит Вам эксплуатировать ее с наибольшим эффектом, и вдруг обнаружилось, что в цепи недавних сделок с этой недвижимостью есть такая, которую теперь можно считать незаконной. В случае если это обстоятельство может лишить Вас права собственности на этот объект, то погибнут и все ваши вложения в него. Более того, если такое вообще возможно, то практически невозможной становится ипотека под залог этой недвижимости - найдется ли банкир, который даст кредит под залог недвижимости тому, кто сам рискует разориться именно потеряв права на эту недвижимость? Это, если и не останавливает полностью, то в значительной мере тормозит и угнетает оборот недвижимости и инвестиции в нее, уводит операции с ней в область теневой экономики, где они осуществляются во многом на основании криминальных технологий. Поэтому и был разработан принцип, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимости бесповоротно становится ее собственником[13]. Надо сказать, что Германское Гражданское Уложение признает этот принцип и в отношении приобретения движимых вещей: §§929 и 932 «Вследствие отчуждения, произведенного посредством передачи права собственности на вещь во исполнение заключенного между сторонами соглашения о передаче, приобретатель становится собственником, даже если вещь не принадлежала отчуждателю, за исключением тех случаев, когда он в момент приобретения права собственности действовал недобросовестно.»[9]

Поскольку наш Гражданский Кодекс не дает определения понятию «добросовестный приобретатель», опять же воспользуемся определением Германского Гражданского Уложения: §932, (2) «Приобретатель не считается добросовестным, если он знал или мог знать, но не знал лишь вследствие грубой небрежности, что вещь не принадлежит отчуждателю.»

К сожалению, наш Гражданский Кодекс в статье 302. «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» утверждает следующее:

«1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.»

Таким образом, описанный принцип, хотя он и является фундаментальным принципом Титульной системы регистрации прав на недвижимость, в нашей стране пока реализован быть не может.

На принципах прусского законодательства основано дальнейшее законодательство о вотчинной системе:

§ Прусский Закон 1872 года;

§ Германское Уложение 1896 года ( B. G. B.-Burgerliches Gesetz-Buch);

§ Германское положение О Вотчинных книгах 1897 года (G. B. O. Grund-Buch Ordnung).

Итак, классический вариант Титульной системы регистрации предполагает признание государством такой функции как охрану прав своих подданных и иных лиц, чьи права оно признает, на недвижимое имущество, находящее в пределах его юрисдикции. Механизм охраны состоит в том, что определенными административными органами (бюро) или правительственными агентствами регистрируется право лица на недвижимое имущество (регистр в данной системе чаще всего называется «Поземельной книгой», реже, например, во Франции, «Ипотечной книгой», в нашей стране ЕГРП - Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество); законодательным порядком установлено, что зарегистрированное право является бесспорным (неоспоримым даже в судебном порядке) за исключением случая, когда оно приобретено недобросовестным приобретателем, что устанавливается в ходе судебного разбирательства. Никакие события далекого и близкого прошлого, связанные с историей владения этой недвижимостью до совершения сделки по ее приобретению настоящим собственником не имеют влияния на судьбу его права.

В классическом образце Титульной системы, в так называемой «Среднеевропейской Титульной системе регистрации», использовано изобретение немецких юристов XVIII века – ведение особой книги, в которой на каждый земельный участок[14] открыт «лист», на котором регистрируется право на него. Отсюда и название – «Поземельная книга». XIX век внес свое развитие в эту конструкцию, – была разработана возможность открытия листа на собственную квартиру в многоквартирном доме, и на здание, находящееся на арендованной земле в соответствии с договором «О праве застройки». Однако поземельный характер регистрационной системы от этого не изменился, просто круг поземельной собственности расширился до квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованном земельном участке.

Принципиально важно, что право возникает и переходит именно посредством регистрации на этом листе – ни договор о передаче права, никакие иные свидетельства перехода права не действительны, если права нового владельца не зарегистрированы, и само право возникает именно в момент его регистрации. Юридическая сила записи вне всякого сравнения значительнее любого договора и прочего документа, которые были созданы для совершения сделки, хотя те и служат основанием для изменения регистрационной записи о праве на листе объекта недвижимости, но после регистрации они отправляются в архив.

Различаются «Первичная регистрация» и регистрация последующих изменений права (прежде всего, перехода из одних рук в другие). Процедуре первичной регистрации подвергаются права на недвижимость, право на которую до этого еще не было зарегистрировано. Суть этой процедуры состоит в исследовании «чистоты титула», что включает в себя:

§ исследование оснований для регистрации прав, т.е. «Чистоты Титула»;

§ временную регистрацию;

§ публикацию факта регистрации с тем, чтобы возможные конкурирующие претенденты на эту недвижимость могли заявить свои претензии;

§ через определенный срок окончательная регистрация права.

Кроме права собственности регистрации подлежат и иные права, как то: аренда, сервитут и иное обременение, залог. Они в той же мере подлежат охране этой системой, как и само право собственности.

Принципиально важным является отбор того, что подлежит регистрации, поскольку с одной стороны такая регистрация предполагает достаточно большие усилия со стороны общества по охране каждой буквы в этой записи, что совершенно не оправдано, если эта запись никаким образом не влияет на факт существования права и его характер, с другой - любая лишняя запись, это лишние хлопоты, а иногда и неразрешимые проблемы для собственника при первичной регистрации своего права, это возможность необоснованной причины отказа в ней, это необоснованные финансовые, трудовые и временные затраты для установления и подробное исследование совершенно ненужных обстоятельств. Это требует того, чтобы законом очень четко и конкретно был указан весь исчерпывающий перечень обстоятельств, которые могут влиять на содержание права и которые подлежат регистрации, а также форма их регистрации. Например, если какое-либо обременение возникло вследствие публично изданного нормативного акта (например, акта о зоне охраны памятника, на территорию которой попадает данная недвижимость), и в соответствии с ним существует подробное описание ограничений правомочий собственника недвижимости, а также требований к нему, это обременение, как и другие, вступает в силу только в результате регистрации его на соответствующем листе регистра прав. Однако законом может быть установлено, что нет необходимости весь этот документ вписывать в лист регистра прав, а достаточно лишь указание того, что эта недвижимость обременена в соответствии с определенным общедоступным документом.

Важным свойством Поземельной книги является ее публичный характер, то есть то, что ее записи имеют априори публичное признание, а также открытость для ознакомления содержания записей любому, кто проявляет нужду в этом. Таким образом, приобретателю недвижимости, права на которую зарегистрированы, нет необходимости заниматься исследованием «чистоты титула» продавца – все обстоятельства, способные оказать влияние на полноценность приобретаемого права, известны ему из регистрационных записей, ибо они зарегистрированы, а иные, хотя бы и очень существенные обстоятельства, но не зарегистрированные в Поземельной книге, считаются юридически несуществующими. Покупатель и заимодавец точно знают, что именно приобретается или чем обеспечивается долговое обязательство.

Однако и такое приобретение сохраняет известную долю риска: под давлением мошенников или в сговоре с ними, или по ошибке регистратор может внести изменения в запись о правообладателе без его на то санкции и без других законных оснований[15]. При этом может случиться так, что лицо, в чью пользу будет говорить новая запись, окажется добросовестным приобретателем. По закону теперь оно становится обладателем права, которое не подвергается сомнению и никак не может быть оспорено. Поэтому, как и в случае Актовой системы, зарегистрированное право также должно быть застраховано. Но, поскольку государство берет на себя роль охранника права, то в случае ущерба, нанесенного этому праву, оно в любых случаях именно себя признает виноватым перед лицом, которому принадлежало это право (в том числе, и пред тем лицом, которое, будучи добросовестным приобретателем, так и не вступило во владение своим приобретением, поскольку у того во время обнаружились истинные собственники). На этом основании оно без препирательств полностью компенсирует причиненный ущерб. Источником для таких компенсаций служит Компенсационный Фонд, который накапливается за счет регистрационных отчислений и является неотъемлемой частью системы регистрации[16]. Для того, чтобы случаев необходимости прибегать к услугам этого фонда было как можно меньше, государство предпринимает следующие меры:

§ регистратором может быть только лицо, имеющее специальную квалификацию и назначенное на эту должность в соответствии с установленной законом процедурой;

§ регистратор имеет статус судьи или приравненной к нему персоны, что не только придает соответствующее значение действиям, которые он совершает, но и служит обоснованием для государственной охраны его личности от возможного давления со стороны заинтересованных в этом лиц и структур;

§ регистратор является единственным лицом, имеющим доступ к изменению записей в регистре, а сам процесс изменения записи осуществляется в соответствии с процедурой, включающей несколько степеней проверки правильности совершения записи;

§ сам регистр является предметом особой охраны. Меры охраны предполагают наивысшую степень охраны не только от несанкционированного доступа к регистру, но и от ущерба, который может быть нанесен ему террористическим актом, стихийным бедствием, войной и т.д. Обязательной дополнительной страхующей мерой является организация архивов резервных копий информации регистра, разбросанных по территории страны так, что даже при массированном ядерном ударе, хотя бы один из архивов, да остался.

Существенным требованием является то, чтобы сам объект, права на который регистрируются, был в достаточной мере определен, а его описание было выполнено таким образом, чтобы это позволяло однозначно идентифицировать его как объект регистрируемого права. Системой описания объекта недвижимости для целей регистрации прав на недвижимость служит Имущественный, он же – Земельный кадастр.

В логике Титульной системы регистрации заложено конструктивное единство Поземельной книги и Кадастра недвижимости. Прежде всего, это обусловлено тем, что Поземельная книга как информационная система в качестве основной информационной ячейки использует земельный участок – основной объект регистрируемых прав. Земельный участок получает уникальный идентификационный (кадастровый) номер, которым идентифицируется каждый лист Поземельной книги, посвященный этому участку, а также любой другой документ, хранимый в делах, заведенных на него, в результате чего возникает полная ясность в отношении какого именно объекта зарегистрированы права в Поземельной книге. Однако исторически сложилось так, что национальные системы описания недвижимости развивались, прежде всего, с целью ее налогообложения. В полной мере проблема укрепления прав и роль в этом кадастра была осознана только в XIX веке. Поэтому национальные кадастровые системы значительное время для систем регистрации права служили внешней, параллельной и даже вторичной информационной системой. В XX веке наметилась сильная тенденция объединения этих систем (системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложение и обслуживающего их кадастра недвижимости).

Итак, «конструктивными» институтами, составляющими классическую Титульную систему, являются:

§ установленный законом порядок, согласно которому признается лишь то право на недвижимость, которое зарегистрировано в Поземельной книге. В числе этих прав:

§ право собственности;

§ права и интересы третьих лиц (арендаторов, кредиторов, лиц, в пользу которых обременена недвижимость и прочее);

В сделке с недвижимостью в руки нового владельца право переходит именно в момент регистрации этого права, которая физически состоит в том, что в строке записи «Правообладатель» одно имя заменяется другим.

§ процедура первичной регистрации права, включающая исчерпывающее исследование «Чистоты титула» и обеспечение гласности этого процесса, что предоставляет возможность любому лицу заявить свои интересы или претензии на это право в период этой процедуры. Степень тщательности, с которой осуществляется первичная регистрация позволяет больше никогда не возвращаться к необходимости исследовать чистоту титула;

§ установленный законом порядок, согласно которому добросовестному приобретателю не грозит виндикационный иск;

§ государственное учреждение (административный суд в Германии или специализированное правительственное агентство в Австралии), ведущее Поземельную книгу;

§ компенсация ущерба обладателю прав на недвижимость из государственного Компенсационного фонда;

§ предоставление приобретателю тех или иных прав на недвижимость всей информации, которая полностью информирует его о возможных правовых последствиях сделки;

§ кадастр недвижимости, обеспечивающий полную определенность объекта права;

Поземельная книга, как правило, состоит из трех разделов.

В Германской Поземельной книге, посвященной объекту недвижимости, в части I указываются собственники, в части II – права третьих лиц, (например, право соседа пользоваться дорогой, право муниципальных предприятий прокладывать коммуникации), в части III – залоговые права кредиторов (ипотек и поземельные долги).[10]

Помимо центрально-европейской системы регистрации прав, признанной как классическая Титульная система регистрации прав на недвижимость, в мире имеют распространение и другие системы: система Торренса и Французская система регистрации прав.