Введение. Зачем регистрировать права на недвижимость?

Зачем регистрировать права на недвижимость? Вопрос далеко не праздный — процедура регистрации слишком хлопотна и дорога, а смысл ее и необходимость для собственника недвижимости далеко не очевидны. В то же время смысл ее должен быть абсолютно понятен, а необходимость достаточно весома, для того, чтобы оправдать столь значительные национальные затраты на создание системы регистрации прав на недвижимое имущество, а также обременение каждого собственника соответствующими процедурами. Однажды в Санкт-Петербурге на встрече специалистов недвижимой сферы с авторами разрабатывавшимся тогда законопроектом «О регистрации прав…» последним был задан вопрос «Зачем собственнику недвижимости регистрировать свои права?». Ответ был таков: «А как же, без этого они не смогут продать свою имущество!». Ответ озадачил присутствующих. Получалось, что весь практический смысл регистрации заключен исключительно только в формальном ритуале, необходимость которого требует законодательство[1]. То есть потребовал бы закон от собственника недвижимости, для того, чтобы продать ее, совершить сделку с покупателем на коньке крыши объекта продажи, до которого оба должны добираться по противоположным стенам, то обсуждали бы мы закон не о регистрации, а о том, что считать крышей, ее коньком, законными способами лазания по стенам зданий.

В таком предположении нет той натяжки, которая на первый взгляд, казалось бы, колет глаз. Например, в Древнем Риме процедура продажи вещей, в том числе и недвижимости, была обставлена весьма механистическим ритуалом передачи вещи из рук в руки (манципации) в здании суда. Для совершения акта продажи требовалось на глазах свидетелей и официальных лиц передать ее из рук в руки физически. В том числе и здания. В случае, когда продавали здание, в суд приносили какую-то часть его, например, выломанную из стены балку, и, произнося строго определенные слова, предавали, ее. Если выяснялось, что балка или другая деталь дома не имела к продаваемому дому отношения, или, если в произнесенных словах было какое-нибудь отступление от установленной формы, сделка признавалась не состоявшейся. Так что, действительно процедура и ритуал сделки, устанавливаемый законом, могут содержать и достаточно экзотичные включения.

Тем не менее, необходимость в определенности практического смысла и пользы каждого элемента того, из чего состоят механизмы и процедуры передачи права на недвижимость, закрепления и реализации этого права, в том числе на использование и развитие недвижимости – очевидна. Но со времени принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в июле 1997 года прошло уже достаточно много времени. За это время слова о том, что зарегистрированные права более защищены, чем незарегистрированные, звучали бессчетное количество раз. Но также бессчетное число раз мошенники лишали недвижимости ее обладателей, не смотря на то, что права тех на нее были зарегистрированы в полном соответствии с законом. Пострадавшими в массовом порядке являются собственники квартир, но есть среди них более «серьезные» субъекты – банки и промышленные предприятия. Весьма популярным способом «перехода» прав стали «рейдерские захваты» предприятий, осуществляемые, в том числе, с официальным привлечением государственных служащих. Это сигналит о том, что система регистрации права на недвижимость еще далеко не достроена, ее конструкция еще далеко не завершена даже на уровне теоретического осмысления. Но, к сожалению, общественный интерес к ней безвременно остывает, а вместе с ним остывает и интерес к сути дела. Ее строительство утекает из поля зрения законодателя и все более и более становится внутренней зоной ответственности служб, отвечающих за технику этого дела.

Для современного россиянина в новом для него понятии “недвижимость” вообще много туманного, неясного, неоднозначного. И не только потому, что это понятие слишком ново, но и в значительной мере потому, что законодательство, регулирующее эту сферу, еще слишком неполно, неконкретно, противоречиво, запутано, а практика развивается не путем распутывания и конкретизации, но дальнейшего запутывания, образования и завязывания все новых и новых проблем.

Прежде всего: что такое недвижимость? Чем она настолько радикально отличается от движимости, что ее выделили в особый класс вещей? Настолько ли все это существенно, что для прав на недвижимость требуется не просто отдельное, но очень специфическое регулирование, в том числе — необходимость регистрации?

Отвечать на эти вопросы надо последовательно. Лучший способ отвечать последовательно – это раскопать и рассказать историю предмета, ибо «без истории предмета нет теории предмета» (Чернышевский). Иначе не понять, в чем же действительно на фоне всего остального состоит специфика недвижимости, в чем состоят проблемы, которые доставляла и доставляет она человечеству, и того, как то решало их, строя свою цивилизацию.