Система регистрации прав на недвижимое имущество Роберта Торренса

Одним из мировых центров распространения одного из основных вариантов титульной системы регистрации прав на недвижимое имущество явилась английская колония Австралия. Английское право и практика, безусловно, оказали значительное влияние на колонии и доминионы Великобритании. Однако законодательство, введенное сэром Робертом Торренсом [7, 10] в Южной Австралии в 1858 году (остальные австралийские штаты вскоре присоединились к нему), оказалось даже еще более важным. Оно относилось ко всем землям Австралийского материка, которые поступали в приватизацию после введения этого законодательства.

Системой Торренса предусмотрено, что право на недвижимое имущество возникает исключительно в результате появления соответствующей записи в регистре. Регистр системы Торренса[17] несколько отличается от германской Поземельной книги. Первый раздел этого регистра называется «Недвижимость» и посвящен идентификации местоположения и границ собственности путем краткого словесного описания ее и ссылки на графический материал. Второй раздел называется «Владение» и посвящен описанию собственника, а также характеру его прав и обстоятельств, ограничивающих эти права. Третий раздел называется «Отягощающие условия» и посвящен описанию зарегистрированных ипотек, обременений, аренды и т.п. Система Торренса имеет и еще ряд отличий, среди них:

§ Обязательной регистрации подлежат только те права, которые возникли после введения ее, то есть после 1858 года.

§ Документация, которая составляет регистр права на конкретный объект недвижимости, изготавливается в 2-х экземплярах – подлинник и копия. Первый экземпляр (подлинник) подшивается в регистр, (таким образом, регистр представляет собой не книгу регистрационных записей, а “подшивку” правоустанавливающих документов). Копия выдается собственнику, однако силы юридического документа она не имеет до тех пор, пока документы регистра находятся в полноценной сохранности.

§ Право собственности государства на недвижимое имущество не регистрируется. Считается, что если в регистре прав нет регистрации права собственности на какую-либо территорию, это означает, что она находится в собственности государства.

Причины последнего необходимо точно указать, поскольку среди предложений по созданию системы регистрации прав и кадастра недвижимости в России часто встречаются предложения не включать описания государственной или муниципальной недвижимости в эти информационные системы. Итак, это было во времена, когда громадная территория одной из крупнейших колоний Англии на три четверти принадлежала дикой природе, среди которой глаз англичанина с трудом различал аборигенов, и, конечно, ни о каких их правах на земли не могло быть и речи. Таким образом, четверть земли континента принадлежала колонистам, а три четверти – формально Английской Короне, а по существу – никому. Прибывающие колонисты с легкостью становились землевладельцами, для этого им требовалось лишь огородить участок из массива ничейной земли, заявить о своем праве на него, и получить у местных властей документ, говорящий о том, что Корона жалует им эту землю. Но развитие такого процесса грозило воцарением неразберихи, уже известной к тому времени из американского опыта. Вводимая система Торренса рассматривалась как новый механизм передачи земли из фонда пустующих земель в частные руки. Результатом деятельности такого механизма должно было стать не только надежность пожалованного права, но и систематизированная информация о недвижимости и правах на нее. В логике, заложенной в эту систему, предусматривалось, что если на какую-либо землю нет зарегистрированных прав, то это означает, что земля принадлежит Короне, или, говоря точнее, просто пустует. Это более чем логично в условиях первичного освоения совершенно неведомой земли, поскольку никто не знает ее пределов, а с точки зрения ее правового режима она абсолютно однородна, – никакого правового режима нет по определению. В условиях современной России таких территорий нет. Кроме того, основная часть государственной недвижимости (не по площади, а по количеству единиц и по их ценности) представляет собой разнообразие эксплуатируемых объектов, находящихся в пределах городов и других поселений, специально благоустроенных территорий. То есть это вовсе не пустота, на которую можно прийти и объявить своею. Их наличие ограничивает пределы полномочий собственников другой недвижимости, является причиной обременения другой недвижимости. И сами эти объекты являются объектами обременения, например сервитутами, градостроительным регламентом и прочим, что однозначно требует описания их в публичном кадастре недвижимости и регистрации прав на них.

Возвращаясь к опыту Австралии, необходимо добавить, что часть недвижимости, права на которую возникли до введения системы Торренса, продолжает обращаться по старым правилам. Владельцы такой недвижимости могут зарегистрировать свои права в системе Торренса, но на добровольной основе – к этому их никто не принуждает. Таким образом, в Австралии параллельно существуют две системы, отрицая тем самым, что недвижимость, не зарегистрированная в регистре Торренса, обязательно является государственной.

Имелись, однако, попытки ликвидации этого дуализма. Сначала в 1924 году в Новой Зеландии был выпущен закон, с помощью которого в течение 20 лет все незарегистрированные титулы были внесены в регистр. Позднее это законодательство было введено в нескольких австралийских штатах. В настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию. Таким образом, Австралия находится на пути к завершению введения системы земельной регистрации.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях, например в странах восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады. Но самое удивительное состоит в том, что этим опытом воспользовалась сама ее метрополия – консервативная Англия. [7, 10]

Согласно основам английского права в отношении недвижимости, заложенным еще в 1086 году Вильгельмом Завоевателем, только король имеет право собственности на землю. В глазах закона, таким образом, частное лицо может быть не более чем арендатором земли. Однако нелепость такой установки не могла существовать без сложной запутанной системы оговорок и трактовок того, что в данном случае понимается под собственностью, и что понимается под правом аренды. Это породило множество форм прав, в том числе и таких, которые исторически давно уже отжили свой век. Поэтому законом[18] 1925 года права аренды[19] были сведены к двум: (а) абсолютному безусловному праву собственности (freehold)[20] и (б) абсолютному временному праву собственности (leasehold). Арендный договор можно определить как контракт, дающий эксклюзивное право на владение землей на определенный или определяемый срок. Юридических ограничений на количество лет владения не существует. Довольно часто используются арендные договоры на 999 лет, однако большинство арендных договоров значительно короче. Особым типом арендного договора является строительный арендный договор: арендатор арендует свободную землю, за что он платит земельную ренту и, вдобавок, договаривается о строительстве с определенными техническими условиями. Типичным строительным арендным договором является договор, составляемый на 99 лет. Эти черты, присущие английскому земельному праву, оказали влияние на практику отношений с землевладельцами и владельцами землей на правах аренды во многих бывших доминионах и колониях Британской Империи.

Регистрация права на недвижимость с большим трудом получала признание в Англии. В течение этого процесса права на недвижимость зачастую передавались в частном порядке. Для того, чтобы совершить сделку, необходимо было наличие целого ряда документов, позволявших сторонам доказать право на владение землей, поэтому лишь небольшое количество англичан отваживалось на покупку или продажу земли без помощи поверенных. Было осуществлено немало попыток введения регистрационной системы, способной как упростить передачу земли, так и сделать ее более надежной. Однако все попытки осуществить это неизменно кончались безрезультатно. Тем не менее, в середине XIX века рекомендации правительственной комиссии о том, что права на владение должны регистрироваться, привели в 1862 году к появлению Закона О земельной регистрации. Позднее, в 1875 году вышел Закон О передаче земли.

Однако оба закона 1862 и 1875 годов не смогли полностью достичь поставленных перед ними целей. Причины этого будут рассмотрены ниже.

Сегодня действует порядок, основанный на введенном в 1925 году пакете новых земельных законов. Одним из них стал Закон О земельной регистрации, предусматривавший обязательную регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время они охватывают всю Англию.