Регистрация права на недвижимость во Франции

Французская система регистрации права [1, 10, 11] не предусматривает наличия Поземельной книги как таковой, поскольку основной информационной ячейкой в этой системе выступает не земельный участок (поземельная собственность), а правообладатель (наследие тех времен, когда основной, практически единственной, функцией кадастра было налогообложение, и вести реестр налогоплательщиков, в отличие от реестра недвижимости, казалось более целесообразным). Так сложилось, что регистрационные книги, в которых регистрационные записи о правах на недвижимость группируются на «листе», открытом на правообладателя, получили название «Ипотечные книги». Во Франции в каждом судебном округе имеется особое бюро, называемое «Conservation des hypotheques» – «Хранилище ипотек», где совершаются и централизуются все формальности и действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий путем внесение записей о них в публичные реестры данного округа. Таким образом, если какое-либо лицо владеет недвижимостью, находящейся в различных округах, в каждом из них на него открыт “лист” регистрации его прав, а единого реестра прав лица на всю недвижимость, которой он владеет, не существует.

Записи, вносимые в Ипотечные книги во Франции, совершаются двояким путем:

Акты, посвященные сделкам купли-продажи недвижимости, записываются (переписываются) в книги целиком. Такие записи называются Транскрипции.

Акты, посвященные заключению сделки о залоге, записываются в виде сокращенной выписки. Такие записи именуются Инскрипции.

Два типа записи – такова формальность, на которой основывается во Франции система публичности поземельных прав. Кроме названной причины для выбора записи в форме транскрипции, признаются также и следующие:

§ все акты между живыми лицами, когда речь идет о передаче имущества, которое может быть заложено (акты продажи, дарения, мены и пр.);

§ все судебные решения, присуждающие право собственности;

§ все акты, устанавливающие и снимающие сервитуты, право пользования, жительства;

§ акты, устанавливающие право аренды или найма недвижимого имущества сроком более 18 лет.

Инскрипции подлежат:

§ передача собственности по наследству;

§ акты раздела имущества.

Приговоры судов о признании актов, на основании которых зарегистрировано право, недействительными не подлежат ни транскрипции, ни инскрипции – соответствующее право просто отменяется.

Таким образом, мы не обнаруживаем здесь четкой структуры записей, которой характеризуется немецкая Поземельная книга или Поземельная книга системы Торренса – записи, регистрирующие то или иное право, следуют подряд.

Каждое такое бюро управляется «хранителем ипотек» – простым чиновником администрации «Главной Дирекции записей в реестры, – домен и марок», входящей в структуру министерства финансов. В отличие от германской модели и системы Торренса, Государство здесь не берет на себя материальную ответственность за ущерб, который может быть нанесен владельцу недвижимости ошибкой в записях, делаемых хранителем ипотеки, эта ответственность лежит непосредственно на последнем. Для обеспечения этой ответственности лица, назначаемые на эту должность, закладывают свое недвижимое имущество или вносят в виде залога определенную денежную сумму.

Также существенной особенностью ипотечной системы является то, что сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора, составляемого в свободной форме, сила которого не зависит от факта регистрации изменения права. Таким образом, нет никаких гарантий того, что регистр пребывает в актуальном состоянии. Кроме того, нет надежной защиты против того, чтобы право на одну и ту же недвижимость оказалось зарегистрированным одновременно на листах разных лиц. Вследствие этого ипотечная книга не рассматривается как регистр, обеспечивающий юридическую достоверность записей о правах. Поэтому, как и в странах, использующих Актовую систему укрепления прав, здесь при совершении сделки также необходимо исследование «чистоты титула», на протяжении последних 30-ти лет истории владения им[21].

В Европе наряду с Францией (без Эльзасс-Лотарингии) систему Ипотечных книг используют также Бельгия, Люксембург и Италия.

Необходимо упоминать о наличии переходных между Французской и Центрально-европейской системами регистрации: системы регистрации Испании и Нидерландов.

В Испании, также как и в Германии, право на недвижимость регистрируется в Поземельном регистре, но переход права, также как и во Франции, осуществляется посредством договора, а не регистрации права; в случае если покупатель вынужден полную оплату приобретения растянуть во времени, то момент перехода права совпадает с моментом окончания платежа, и нет никаких гарантий против того, что в период между заключением договора и окончанием платежа продавец не продаст эту же недвижимость второй и третий и так далее разы – дефект системы, который также отличает испанскую систему от германской. Кроме того, система не страхует покупателя недвижимости от наличия неизвестного ему обременения покупаемой недвижимости.

До 1992 года нидерландская регистрационная система практически калькировала французскую, но принятие 01.01.1992 Нового Гражданского свода законов привело к четкому сближению со среднеевропейской системой. Согласно новому законодательству вводится принцип поземельной регистрации права, однако ведение Поземельной книги продолжает оставаться в ведении «хранителей ипотек», что значительно снижает само значение регистрации, делает ответственность государства не столь однозначной.

Тем не менее, невзирая на такое различие в среднеевропейской и французской системах, французскую систему также принято относить к семейству Титульных систем регистрации права не недвижимое имущество.

В соответствии с пониманием, которое распространилось в нашей стране, принято считать, что Актовая и Титульная системы регистрации представляют альтернативу друг другу. Но внимательный анализ исторического развития Титульной системы говорит за то, что оба они представляют собой различные этапы общего развития системы укрепления прав на недвижимость. На сегодня Титульная система венчает это развитие, современная Актовая система представляет собой, хотя и обросший современными технологиями, но всего лишь этап, предшествовавший переходу на систему регистрации права, то есть тот этап, когда в Европе сделки с недвижимостью регистрировались в суде и договоры об этом передавались ему же на хранение. О том же говорит и история самой Актовой системы регистрации в Соединенных Штатах. Здесь, начиная с середины XVIII века, неоднократно пытались ввести Титульную систему регистрации. Первые попытки потерпели неудачу из-за недостатка материальных ресурсов и из-за непоследовательности, вызванной смятением в период выбора пути развития правовой системы, в дальнейшем этому активно противодействовали лобби страховых компаний и юридических бюро, специализирующихся на проверках «чистоты» титула. И все же в ряде мест США Титульная система в версии системы Торренса сумела утвердиться.