Управляющие компании на рынке недвижимости

В состав хозяйствующих субъектов, участвующих в управлении недвижимостью, входят собственник, владельцы, эксплуатирующие и ресурсоснабжающие организации, пользователи, арендаторы, застройщики, управляющие организации и другие участники. Указанные субъекты управления на различных этапах жизненного цикла объекта недвижимости принимают участие в его создании, содержании, эксплуатации, развитии, а также оказывают сопутствующие услуги. Их взаимодействие регулируется законодательством РФ, нормативно-методической базой и контрактами. Управляющая компания (УК) — юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания недвижимости. Виды управляющих компаний

Управляющие— отличительной чертой управляющей компании является занятие ими только управлением общего имущества, то есть без самостоятельной эксплуатации, технического и санитарного содержания, и оказания коммунальных услуг. Для осуществления эксплуатации, технического и санитарного содержания общего имущества, а также оказания иных услуг, управляющая компания заключает соответствующие договора подряда.

Законодательно понятие «управляющая компания» определено только для целей управления имуществом в инвестиционных фондах, кредитных, лизинговых компаниях и управления средствами негосударственных пенсионных фондов и в сфере жилой недвижимости. Именно эти компании занимаются управлением инвестиционными средствами. Инвесторы, работающие с предприятиями реального сектора экономики, также создают такие компании для управления своими инвестициями. Это позволяет эффективно контролировать зависимые и дочерние предприятия, а также рассматривать их как отдельный инвестиционный проект. При этом если предприятия приобретаются на долгосрочную перспективу, не с целью перепродажи, и передаются под контроль управляющей компании, то нужно уже говорить о создании управляющей компании для управления холдингом. Это наиболее распространенная сегодня цель использования управляющих компаний. Функции и формы управляющей компании определяются спецификой работы холдинга и теми целями, которые ставят перед собой собственники бизнеса.

Понятие управляющего и управляющей компании. Управляющий – лицо, осуществляющее организацию и контроль процесса управления на одном конкретном объекте недвижимости. Управляющая компания (УК) – организация основным видом деятельности, которой является управление недвижимостью. УК управляет несколькими объектами недвижимости находящимися в собственности 3-х лиц или в собственности УК.

Типы управляющих компаний:

- Профессиональные УК – это, как правило, западные компании, обладающие богатым опытом в сфере управления недвижимостью.

- Компании консультанты – кроме управления предлагают и другие услуги, такие как подбор арендаторов.

- Бывшие структурные подразделения собственников – были созданы для внутреннего управления, но затем вышли на внешний рынок.

- УК вышедшие из других сфер бизнеса.

Виды УК по подходам к управлению

1.Facility management. -управление инфраструктурой здания, эксплуатация и модернизация его инженерных систем ;производство текущего ремонта; организация служб клининга и охраны ;техническая поддержка и обслуживание здания. Основная цель данного вида управления - организация безаварийного существования здания.

2.Property management- управление, при котором управляющая компания берет на себя помимо функций Facility -функцию управления имуществом здания, подбор арендаторов (броккеридж), ведение договор аренды, бухгалтерские отчеты, страхование, административно-правовые управления.

3.Building- подразумевают работу с объектом на стадии проектирования, строительства, иногда по сносу. В частности, консультирование выбора по вопросам инженерных систем. Подобная услуга позволяет избежать многих конструктивных и концепциальных ошибок при возведении здания, а также оптимизировать затраты на проект.

4.Asset management-предполагает полное управление активами и финансовыми потоками собственника недвижимости. Помимо задач Facility и Property, здесь решаются вопросы финансового менеджмента, осуществляется подготовка и сдача налоговой и бухгалтерской отчетности, проводится инвентаризация ОН и при необходимости - мероприятия по реконцепции недвижимости, а также мониторинг ситуаций на рынке недвижимости и другое. Становится задача-полная оптимизация доходов от недвижимости.

Форма сотрудничества собственника и УК.

1.Агентское соглашение-владелец объекта недвижимости не отходит полностью от дел управления, все договоры и все операции идут от его лица. (В данном случае управленец - безвольный посредник между собственником и другими объектами).

2.Доверительное управление-возможность совершать управляющей компанией от своего имени сделки, юридические и фактические действия в интересах собственника. По договору доверительного управления право распоряжаться объектом недвижимости передается управляющей компании на определенный срок.

3.Собственник нанимает управляющую компанию на короткий период времени(4-5 месяцев), чтобы она обучила управлению.

Функции управляющей компании:

· управление эксплуатацией жилого фонда;

· управление эксплуатацией нежилого фонда;

· заключение договоров с Поставщиками коммунальных ресурсов и обеспечение населения качественными и своевременными коммунальными услугами;

· осуществление деятельности, связанной с управлением многоквартирными домами;

· заключение договоров на управление многоквартирными домами с собственниками помещений;

· заключение договоров на оказание жилищно-коммунальных услуг с домовладельцами любых организационно-правовых форм и форм собственности;

· обеспечение сбора платежей за техническое обслуживание домов от пользователей и собственников помещений и строений, а также платежей за оказываемые коммунальные и прочие услуги в соответствии с заключенными договорами;

· проведение текущего и капитального ремонта жилищного и нежилого фонда;

· осуществление мероприятий по подготовке жилищного и нежилого фонда к сезонной эксплуатации;

· капитальный и текущий ремонт инженерного оборудования домового хозяйства и придомовых наружных коммуникаций;

· проведение работ по устройству наружных и внутренних инженерных сетей и оборудования в зданиях и сооружениях;

· осуществление работ по защите и отделке конструкций и оборудования зданий и сооружений;

· обслуживание, ремонт систем вытяжной вентиляции жилых домов и других зданий и помещений;

· ремонт и техническое обслуживание систем электроснабжения в зданиях и сооружениях;

· профилактический осмотр состояния жилых домов и подготовка их к сезонной эксплуатации;

· выполнение работ по благоустройству территорий;

· оказание платных услуг населению.