Брокеридж, сервейинг и аутсорсинг на рынке недвижимости

Брокеридж это:

- поиск привлекательных для инвестирования объектов коммерческой недвижимости и в данном случае задачей является поиск и предложение такого объекта, который после определенных инвестиций начнет генерировать высокий финансовый поток, позволив достигнуть окупаемости в максимально короткие сроки и существенно повысить капитализацию объекта.

- помощь в реализации проблемных активов, с целью ускорения продажи специалисты проводят доработку концепции объекта, оценку его инвестиционной привлекательности, а также разрабатывают рекомендации по улучшению качества продаваемого объекта. Стратегический консалтинг по реализации объекта.

- консультирование по оптимизации затрат и улучшению финансовой модели проекта на любой стадии.

- поиск и привлечение источников проектного финансирования. Полный спектр услуг по привлечению инвестиций в строительство и приобретение объектов недвижимости.

Aутсорсинг (от англ. outsourcing: внешний источник) - передача организацией определённых бизнес-процессов или производственных функций на обслуживание другой компании, специализирующейся в соответствующей области. В отличие от услуг сервиса и поддержки, имеющих разовый, эпизодический, случайный характер и ограниченных началом и концом, на Аутсорсинг передаются обычно функции по профессиональной поддержке бесперебойной работоспособности отдельных систем и инфраструктуры на основе длительного контракта (не менее 1 года). Иными словами для успешного ведения бизнеса вовсе не обязательно, выполнять все непрофильные функции, связанные с основным видом деятельности организации, или с управлением компанией, своим персоналом, можно возложить ведение этих процессов и на специализированную организацию. Отметим, что фирма, берущая на себя «чужие» функции называется аутсорсинговой, или аутсорсером. Пионерами аутсорсинга в России стали частные охранные предприятия (ЧОП), позволившие сотням предприятий защитить свой бизнес более качественно и более профессионально, чем несколько штатных охранников. Виды аутсорсинга:

1. IT-аутсорсинг - оффшорное программирование; создание веб-ресурсов; разработка, установка, сопровождение программного обслуживания; обслуживание техники сторонними специализированными компаниями.

2. Производственный аутсорсинг - передача участков своего производства сторонним предприятиям. Схема аутсорсинга может закладываться изначально при организации производства. Примером такой организации служат рекламные агентства, использующие печатные мощности типографий или винные торговые дома, приобретающие виноматериалы и разливающие собственные марки.

3. Аутсорсинг бизнес-процессов (АБП) - предусматривает передачу организации-исполнителю отдельных бизнес-процессов, не являющихся для компании основными. Среди их числа - управление персоналом, бухгалтерский учет, реклама, маркетинг, логистика.

Аутсорсинг широко распространенное явление в практике ведения бизнеса экономически развитых стран. Любой развитый рынок характеризуется высоким уровнем конкуренции. Поэтому для выживания в острой конкурентной борьбе компании выбирают несколько ключевых операций, в которых они являются профессионалами и делающих их бизнес прибыльным. Все прочие функции и бизнес-процессы передаются внешним структурам, специализирующимся на выполнении именно этих функций. Такой подход позволяет минимизировать риски и максимизировать обороты и доходы.

Законодательная база по аутсорсингу не проработана; Понятие "аутсорсинг" в российском законодательстве отсутствует; Можно воспользоваться ст.421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Деятельность по управлению недвижимостью. Для того чтобы понимать и знать, каким образом осуществляется управление объектами недвижимости, необходимы знания, какие на данный момент существуют виды управления недвижимостью. На сегодняшний день на практике недвижимостью управляют двумя способами. Первое: это внешнее управление недвижимостью. Второе: внутреннее управление недвижимостью. Внешнее управление недвижимостью — это управлением государством. Данной деятельностью занимаются государственные органы. Они осуществляют наблюдение за исполнением всех правил и норм при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости. Внутренне управление недвижимости — это деятельность владельца недвижимости, которая осуществляется в соответствии с нормативными документами. Такими документами являются: уставы, кодексы, правила, договора, инструкции. В основном виды управления недвижимостью разделяются по соответствию норм и правил. Виды управления недвижимостью, несмотря на то, что между ними имеются различия, могут применять одни и те же методы руководства.

Сервейинг (от англ. – межевание, обследование, инспектирование) – комплексный системный подход к развитию и управлению недвижимостью. В рамках сервейинга происходит разграничение функций собственника и управляющего: за собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления, функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются профессиональным сервейинговым компаниям.

Особенности и преимущества сервеинга:

-комплексность проработки вопросов управления,

-системность в решении возникающих проблем,

-интегрированность предлагаемых решений,

-стратегическое видение перспектив будущего и ориентация на решение прикладных управленческих задач,

-объективность, оптимизация операционных расходов,

- избавление собственника от всех хлопот, связанных с эксплуатацией государственной недвижимости,

-освобождение от многочисленных переговоров с проектировщиками, подрядчиками, арендаторами, эксплуатирующим и обслуживающим персоналом,

-одновременно решается главная цель - обеспечение стабильного гарантированного дохода от вверенных площадей.

Сервейинг – профессиональное управление недвижимостью – и предлагает выход из закольцованной ситуации, при котором удовлетворяются потребности всех участников. Из актива предприятия безболезненно выводится «лишняя» недвижимость, что обеспечивает ему резерв финансовых средств. Появляется реальная возможность инвестиций в реконструкцию объектов недвижимости с последующим вовлечением их в хозяйственный оборот. Удовлетворяется спрос малого и среднего бизнеса на площади различного профильного назначения.

Риэлтерская деятельность осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению сделок с объектами недвижимости. Риелтор, риэлтерская фирма - это индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке и получения комиссионных. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлтерской фирмы явля­ется получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем больше кли­ентов стремится работать с такой риэлтерской фирмой.

Основные направления деятельности: брокерская, агентская, дилерская, посредническая, торговая, девелоперская, редевелоперская, информационная, юридическое сопровождение, управление недвижимостью, деятельность в качестве поверенного.

Этапы риэлтерских услуг: получение заявки, предварительный осмотр и заключение договора, сбор и анализ данных об объекте, юридическое сопровождение сделки, проведение сделки и оплата услуг. Направления деятельности риэлтерской деятельности: Риэлтор выступает в качестве агента; Риэлтор выступает в качестве посредника; Риэлтор выступает в качестве поверенного; Риэлтор выступает в качестве брокера; Риэлтор выступает в качестве дилера; Посредническая и торговая деятельность; Деятельность по созданию новых объектов для последующей перепродажи; Деятельность с производственной недвижимостью; Деятельность по управлению недвижимостью.

Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании: а) агентских договоров и договоров подряда; б) договора аренды с правом субаренды для клиентов; в) доверительного управления объектов недвижимости.

Биржа недвижимости - это компания, предоставляющая профессиональные посреднические услуги для собственников недвижимости. Биржа недвижимости - это организация для заключения крупных торговых сделок. Одна из форм - Земельная палата, которая подготавливает сделки на земельном рынке: договора аренды, продажа прав аренды, вторичный земельный рынок.

Агент по продаже недвижимости обладает полной информацией о состоянии рынка недвижимости и может определить ценовой диапазон, в котором следует искать дом, а также с высокой точностью рассчитать сумму, необходимую на содержание этого дома, включающую в себя платеж банку, налог на недвижимость, страховку, utilities и тому подобное. После этого агент организует просмотры домов или квартир, выставленных на продажу в соответствии с финансовыми возможностями покупателя и желаемыми характеристиками. Агент поможет разобраться в различных аспектах финансирования, а также сумеет помочь в получении платежа на лучших условиях. Агент также берет на себя все хлопоты, связанные с процессом переговоров с продавцом, проведением технической инспекции дома, а также юридическим оформлением сделки. Если вы продаете свою недвижимость, то можете нанять агента, подписав агентский договор. В соглашении должны быть упомянуты такие вещи как цена недвижимости, сроки продажи и продолжительность сделки.

Брокеры по недвижимости. Брокеры, как агенты, обязаны соблюдать фидуциарные обязанности по отношению к клиентам, которых они представляют. Эти обязательства означают действия в лучших интересах клиента. Они включают в себя осуществление необходимых действий и помощи в представлении клиента и выполнении агентских обязательств. Например, консультировать продавца о разумной и адекватной цене (если брокер представляет интересы продавца), при необходимости в установленные сроки давать рекомендации других консультантов, прилагать необходимые усилия, чтобы продать недвижимость, или найти подходящего владельца недвижимой собственности (при представлении интересов покупателя).

Дилер на рынке недвижимости - это предприниматель, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования.

Менеджер - это сертифицированный надлежащим образом специалист агентства, работающий с клиентами и заключающий от имени агентства договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом. Менеджеры недвижимой собственности и активов занимаются управлением инвестиционной недвижимой собственностью, непосредственно принадлежащей страховым компаниям, или управлением портфелем инвестиционной недвижимой собственности для крупных институциональных инвесторов и пенсионных фондов. Менеджеры недвижимости предоставляют экспертные знания в области управления инвестиционной недвижимой собственностью группам инвесторов, которые объединяют свои средства для приобретения портфеля недвижимой собственности через инвестиционные фонды