Коммерческая недвижимость современные подходы и модели управления

Цель в управлении – это достижение желаемого состояния. Следовательно, любое управленческое воздействие предполагает обязательное наличие трех типов целей:

• цели-задачи – цели руководителя, цели управления, цели организации;

• цели-условия – связанной с интересами работника, подчиненного;

• цели-средства – обеспечивающей подчинение одного другому, обслуживающей взаимопонимание объекта и субъекта управления.

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию недвижимости. Необходимы также организационные преобразования, позволяющие выделить управление недвижимостью в самостоятельную функциональную область. Такое выделение предполагает создание специальной управляющей структуры, предметом деятельности которой должно стать управление имущественным комплексом предприятия. Возможны несколько вариантов решения этой задачи: 1)выделение внутреннего структурного подразделения, 2)привлечение к управлению внешней управляющей компании, 3)создание дочерней компании по управлению имуществом, 4)создание обособленного подразделения (филиала).

Таким образом, в рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

Основные профессиональные принципы, связанные с управлением имущественным комплексом, включают:

1) системность;

2) разделение собственности и управления;

3) целенаправленность;

4) пообъектность;

5) наиболее эффективное использование;

6) профессиональную компетентность;

7) документирование;

8) добросовестность;

9) конфиденциальность;

10) профессиональное поведение.

Системность - принцип управления имущественным комплексом, заключаю­щийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении иму­щественным комплексом предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управления с учетом стадий жиз­ненного цикла объекта недвижимости.

Разделение собственности и управления - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым в процессе управления происходит раз­граничение функций собственника и управляющего. За собственником остают­ся функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управ­ления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегиру­ются управляющим компаниям, специализирующимся на оказание услуги по управлению недвижимостью. Управляющие компании, как правило, не имеют прав собственности на управляемые ими объекты недвижимости.

Целенаправленность - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым применительно к каждому объекту управления учреди­телем управления должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели учредителя должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить сте­пень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению.

Пообъектность - принцип управления имущественным комплексом, заклю­чающийся в создании такой системы управления, которая бы позволяла приня­тие управленческих решений, учет доходов и расходов в разрезе каждого от­дельного объекта недвижимости.

С другой стороны, система управления имущественным комплексом (пред­приятием) является составной частью управления деятельностью организацией и предполагает как учет особенностей объектов недвижимости в качестве объ­екта управления, так и взаимосвязь управления недвижимостью с управлением основной производственной деятельностью предприятия. Управление недви­жимостью в системе управления предприятием должно обеспечивать соответст­вие недвижимости, используемой предприятием (по качеству, количеству, ме­стоположению и издержкам), целям предприятия и ее наиболее эффективное использование.

Наиболее эффективное использование - в соответствии с данным принци­пом управление имущественным комплексом должно обеспечивать такое ра­зумное и возможное использование объекта недвижимости, которое в наиболь­шей степени обеспечивает достижение целей учредителя управления. При опре­делении наиболее эффективного использования принимаются во внимание цели учредителя управления, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта управле­ния, экономические и социальные результаты от различных вариантов исполь­зования объекта.

Профессиональная компетентность - принцип управления имущественным комплексом, заключающийся в том, что управляющий объектом должен вла­деть необходимым объемом знаний и навыков, позволяющим ему обеспечивать квалифицированное, качественное, отвечающее современным требованиям ока­зание профессиональных услуг. Для обеспечения квалифицированного управ­ления надлежит привлекать подготовленных, профессионально компетентных специалистов и осуществлять контроль за качеством их работы.

Документирование - принцип управления имущественным комплексом, в соответствии с которым деятельность по управлению должна сопровождаться обязательным документированием, т.е. отражением полученной информации на соответствующих электронных и (или) бумажных носителях (документации). К документации по управлению относятся:

- описания (инвентаризационные ведомости, поэтажные планы, фотографии, технические паспорта) объекта управления;

- материалы экспертиз (технической, рыночной, местоположения, юридиче­ской, экономической) объекта;

- концепция управления объектом с обоснованием варианта наилучшего и наиболее эффективного его использования;

- программа управления объектом;

- бюджеты доходов и расходов от управления объектом;

- планы-графики работ по управлению;

- описания использованных собственника (управляющей компании) проце­дур и их результатов;

- документы, описывающие взаимоотношения собственника (управляющей компании) с потребителями объекта управления, поставщиками товаров, работ, услуг, государственными надзорными органами;

- отчетность по управлению недвижимостью;

- другие документы.

Документация по управлению может быть создана управляющей компанией, либо получена от учредителя управления или поставщиков. Состав, количество и содержание документов, входящих в документацию по управлению, определяются, исходя из:

- требований, предъявляемых учредителем управления;

- характера и сложности объекта управления;

- необходимого уровня руководства и контроля за работой персонала отдела управления собственника, управляющей компании и подрядных организаций при выполнении отдельных процедур.

Добросовестность - принцип управления имущественным комплексом, за­ключающийся в обязательности выполнения собственником работ, оказания управляющей компанией услуг по управлению недвижимостью с должной тща­тельностью, внимательностью, оперативностью и надлежащим использованием своих способностей.

Конфиденциальность - принцип управления имущественным комплексом, за­ключающийся в том, что управляющая компания не вправе использовать конфи­денциальную информацию о делах учредителя управления, либо пользователей объекта управления, ставшую ей известной при выполнении профессиональных задач способом, нарушающим законные интересы учредителя управления, либо пользователей объекта управления.

Профессиональное поведение - принцип управления имущественным ком­плексом, заключающийся в соблюдении приоритета общественных интересов и в том, что управляющая компания должна поддерживать высокую репутацию профессии и воздерживаться от совершения поступков, несовместимых с управлением недвижимостью и способных подорвать уважение и доверие к профессии управляющего недвижимостью, нанести ущерб ее общественному имиджу.

Способ управления имущественным комплексом - совокупность мероприя­тий, способствующих достижению целей управления объектами недвижимости, указанных выше, на условиях эффективности, безопасности и устойчивости.

Эффективность означает обеспечение наилучшего использования объекта при минимизации затрат на управление имущественным комплексом.

Безопасность означает обеспечение защиты учредителя управления от рис­ков утраты и отчуждения его имущества.

Устойчивость означает обеспечение стабильного потока доходов от управле­ния имущественным комплексом и/или гарантированное получение иной выго­ды от этой деятельности Выгодоприобретателем.

Способ управления имущественным комплексом выбирается учредителем управления. В случае предоставления учредителем управления права выбора способа управления недвижимостью управляющей компании, последняя выби­рает способ, который в данном конкретном случае наиболее полно отвечает ус­ловиям эффективности, безопасности и устойчивости.

Применительно к объектам коммерческой недвижимости возможны сле­дующие способы управления недвижимостью:

Сдача объекта управления в аренду - подразумевает передачу всего или час­ти объекта в аренду третьим лицам (арендаторам). В этом случае финансирова­ние работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объекта осуществляется за счет части доходов от арендной платы.

Управляющая компания может, по согласованию с учредителем управления, осуществлять зачет стоимости работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объекта управления, осуществляемых арендаторами, в счет арендной платы.

Распределение доходов от сдачи объекта в аренду осуществляется в соответ­ствии с договором на управление объектом. Обычно 30% доходов перечисляют­ся на банковский счет учредителя управления (юридическое или физическое лицо, осуществляющее распоряжение объектом управления, от которого исхо­дит заказ на управление. Учредитель управления может осуществлять распоря­жение объектом управления на праве собственности либо на ином вещном пра­ве.) или Выгодоприобретателя (лицо, в интересах которого осуществляется управление недвижимостью и который является получателем дохода от управ­ления коммерческой недвижимостью. В качестве выгодоприобретателя может выступать собственник объекта либо третье лицо, указанное собственником (уч­редителем управления). В случаях, когда учредителем управления не обозначен в установленном порядке выгодоприобретатель, выгодоприобретателем являет­ся непосредственно учредитель управления.); 50% доходов остаются в распоряжении управляющей компании и используются им исключительно на финан­сирование работ по эксплуатации, ремонту, реконструкции и реставрации объ­екта управления; 20% доходов остаются в распоряжении управляющей компа­нии и являются ее вознаграждением. Доли доходов могут варьироваться в зависимости от технического состояния объекта управления и иных факторов.

Продажа имущества по поручению учредителя управления.

Организация управляющей компанией продажи объекта управления по макси­мально возможной цене, которая определяется, как правило, в ходе проведения открытых торгов на право покупки объекта. Стартовой ценой открытых торгов является рыночная стоимость объекта управления, рассчитанная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Управляющая компания обеспечивает подготовку иной необходимой для проведения торгов документации, а также предоставляет помещение, оборудо­вание и персонал для проведения торгов. Средства, полученные по результатам торгов, перечисляются на специально открытый для целей управления объектом расчетный счет. С данного счета осуществляется компенсация управляющей компании всех расходов, понесен­ных ею в связи с организацией и проведением торгов, а также выплачивается вознаграждение управляющей компании в согласованном с учредителем управ­ления размере. Право управляющей компании на продажу объекта управления может быть оформлено в виде опциона.

Развитие объекта управления. Развитие объекта недвижимости может осу­ществляться в целях повышения его коммерческой привлекательности, повыше­ния рыночной стоимости (в рамках предпродажной подготовки) в соответствии с выбранным вариантам наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Развитие объекта включает в себя следующие мероприятия:

- высвобождение объекта: поиск площадей для перемещения видов текущего использования (инвесторов, заинтересованных в приобретении бизнеса) либо ликвидация последних, организация перемещения (переезда);

- осуществление в установленном порядке ремонтно-строительных работ.

Консервация объекта управления - подразумевает обеспечение управляющей компанией прекращения использования объекта управления, остановку работ по его эксплуатации и развитию и перевод объекта в запас в соответствии с законо­дательством Российской Федерации о создании запасов.

Передача объекта управления в залог - происходит путем привлечения заем­ных средств для финансирования работ по перепрофилированию, ремонту, ре­конструкции и реставрации объекта управления под обеспечение объекта управления. Передача объекта управления в залог осуществляется в соответст­вии с гражданским законодательством Российской Федерации. Не допускается передача в залог объектов управления, находящихся в государственной собст­венности.

Таким образом, можно заключить, что рынок объектов коммерческой не­движимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринима­ются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стан­дартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформули­ровано. Ситуация на многих объектах коммерческой недвижимости оставляет желать лучшего, часто управление осуществляется без какой-либо системы или механизма, что негативно сказывается на эффективности функционирования.

Инновации в управлении недвижимостью. По мнению экспертов, инновационные решения могут применяться как на этапе проектирования и строительства объекта недвижимости, так и на этапе разработки концепции. Кроме того, инновационными могут быть технологии управления объектом, в том числе управление взаимоотношениями с клиентами и потребителями. Сегодня очень важной становится тема психологии взаимоотношений между участниками рынка - девелоперами, управляющими компаниями, арендаторами, покупателями и др. участниками.

Инновации могут присутствовать в технической составляющей объекта - это использование экологически чистых материалов, энергосберегающих технологий и т.д. Есть инновации концептуального плана. Инновации в сфере маркетинга, прежде всего, как какие-либо инновационные рекламные носители. Но если мы говорим о каком-то нововведении на уровне одного объекта, это не инновация - вероятнее это креатив.

Оценку инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недви­жимости следует проводить с позиций организации, участвующей в создании, развитии и функционировании данного объекта. Существует несколько типов (форм) таких организаций:

- Организация как инвестор создания и развития объекта недвижимости;

- Организация как инвестор другой организации, эксплуатирующей объект недвижимости;

- Организация как инвестор и непосредственный исполнитель создания, развития и эксплуатации объекта недвижимости;

- Организация, эксплуатирующая объект недвижимости;

- Организация, принимающая участие в качестве субподрядчика в создании и развитии объекта недвижимости;

- Организация как инвестор и исполнитель создания или развития объекта недвижимости.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

· экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке

· техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями

· правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью

Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

1)Экономические задачи управления недвижимостью:

· планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости

· привлечение инвестиций

· маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов

· анализ эксплуатационных расходов и их снижение

· контроль за поступлением арендных платежей

· поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем

· создание прозрачных для собственника финансовых отношений

2)Технические задачи управления недвижимостью:

· техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

· отношения с коммунальными службами

· организация охраны объекта недвижимости

· клининг – профессиональная уборка

· отношения с субподрядчиками по эксплуатации

· согласование перепланировок и реконструкций

3)Правовые задачи управления недвижимостью:

· подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками

· представление интересов в государственных и муниципальных органах

· разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде

Инвестиционная недвижимость рассматривается как самостоятельный актив, выступает как центр прибыли и основной целью управления является максимизация дохода и стоимости имущества. Если собственник использует недвижимость как средство производства или предмет потребления, т.е. как операционную недвижимость, то он, прежде всего, заинтересован в том, чтобы соответствовала требованиям, которые предъявляются к недвижимости производственным процессом или стандартами потребления, а издержки по ее содержанию были минимальны при обеспечении надлежащего качества услуг, которые генерирует недвижимость. Главным требованием к управлению недвижимостью в этом случае является, следовательно, обеспечение качественное и количественное соответствие недвижимости интересам производства и потребления, естественно, включая и воспроизводство самой недвижимости в соответствии с этими потребностями и их развитием. В связи с этим, при управлении операционной недвижимостью первостепенное значение имеют ответы на такие вопросы, как:

1 Сколько? (определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия);

2 Какая? (определение требований к качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствие специфическим запросам предприятия);

3 Где? (определение требований по местоположению недвижимости).

В соответствии с этим, управление операционной недвижимости должно обеспечить решение следующих задач:

· рациональное распределение (и перераспределение) имеющейся недвижимости по видам и направлениям деятельности;

· поддержание недвижимости в работоспособном состоянии;

· минимизация издержек по эксплуатации, содержанию и воспроизводству недвижимости в составе себестоимости продукции

В отличие от операционной недвижимости, инвестиционная недвижимость – та, которая не используется самим собственником в его хозяйственной или иной деятельности и интересует его как источник получения дохода (как правило, в виде арендных поступлений и дохода от перепродажи недвижимости). Здесь на первый план выходят уже иные вопросы: Сколько? (какова стоимость недвижимости сегодня). Какой доход? (какой уровень дохода может обеспечить недвижимость и в течение какого периода времени). Какова может быть цена недвижимости в будущем?

В составе инвестиционной недвижимости можно выделить также две разновидности: собственно «инвестиционную» и «спекулятивную». Инвестиционная недвижимость в собственном смысле - недвижимость, приобретаемая с целью долгосрочного использования и получения дохода в виде арендных поступлений. Спекулятивная недвижимость – приобретаемая с целью перепродажи с улучшением рыночной конъюнктуры. С точки зрения управления ими есть существенные различия – спекулятивная недвижимость, по сути, нуждается лишь в консервации и «предпродажной» подготовки, собственно инвестиционная – в постоянном поддержании ее в работоспособном состоянии. Но с точки зрения цели приобретения у них все же больше общих черт, в противоположность операционной недвижимости: оба эти вида приобретаются с целью извлечения дохода собственно от недвижимости. Здесь будет уместна, очевидно, параллель с фондовым рынком, где также есть инвесторы и спекулянты (в этом отношении инвестиционная в широком смысле недвижимость ничем не отличается от финансовых активов, за исключением того, что скорость рыночного оборота недвижимости существенно ниже, чем на фондовом рынке.

Интерес собственника, как видим, в данном случае связан уже не с физическими характеристиками недвижимости (как в случае операционной недвижимости), а с ее стоимостными характеристиками: ценой приобретения, приносимым в течение периода владения доходом, выручкой от перепродажи недвижимости по истечении периода владения (величиной «реверсии»).

Управление инвестиционной недвижимостью должно быть сориентировано на максимизацию дохода от недвижимости и ее стоимости. Следовательно, в данном случае набор правомочий субъекта по отношению недвижимости должен быть существенно шире, чем по отношению к недвижимости операционной: права пользования здесь недостаточно (вернее, в данном случае это право не существенно), необходимо право распоряжения – право сдавать объект в аренду, передавать в управление, отчуждать в какой-либо форме.

Управление операционной недвижимостью является составной частью более общей проблемы управления недвижимостью предприятий (часто употребляется термин «управление корпоративной недвижимостью»), в составе которой могут быть выделены объекты как операционной, так и инвестиционной недвижимости. Управление недвижимостью предприятия включает в себя, таким образом, решение нескольких задач, относящихся как к обеим разновидностям недвижимости, так и к одной из них. Первой задачей является, безусловно, учет недвижимости предприятия и оформление прав на нее. Сегодня, следует отметить, эта задача еще не полностью решена большинством российских предприятий, несмотря на то, что после приватизации их имущества прошли уже достаточно длительные сроки. Следующими задачами являются:

1 обеспечения оптимального распределения всей недвижимости предприятия на операционную и инвестиционную составляющие с учетом: а) потребностей предприятия как производственной единицы, б) сравнительной эффективности различных вариантов использования имущества;

2 обеспечение минимизации издержек при использовании операционной недвижимости за счет: а) минимизации (оптимизации) потребностей в недвижимости у подразделений, б) рационализации процесса содержания и эксплуатации имущества;

3 максимизация дохода от недвижимости при распоряжении ею как инвестиционной.

Выделение объектов, отнесенных к операционной недвижимости, закрепление их за отдельными подразделениями предприятия, позволяет задействовать инструменты, обеспечивающие повышение заинтересованности подразделений в наиболее рациональном использовании недвижимости. Выделение различных составляющих в общей массе недвижимости предприятия, повышение заинтересованности производственных подразделений в рациональном использовании недвижимости не решает еще всех проблем, связанных с управлением недвижимости предприятий.

Не менее важны различия с точки зрения управления экономикой объекта. Если в случае с операционной недвижимостью задача находится, преимущественно, в сфере организационно-экономической, то в данном случае – в плоскости финансово-экономической: технические аспекты управления подчинены финансовой цели – максимизации дохода, а в стратегическом смысле, увеличению стоимости недвижимости.

Различия в целях, которые преследует собственник при использовании объекта недвижимости, определяют и различия в подходах к оценке эффективности управления недвижимостью. Критерием эффективности является соответствие результатов деятельности по управлению недвижимостью целям собственника, но целям, точно идентифицированным и формализованным. Формализуя такую цель, как минимизация издержек при управлении операционной недвижимостью может быть получен ряд показателей, с помощью которых оценивается эффективность управления недвижимостью: уровень затрат по содержанию недвижимости на единицу площади в абсолютном выражении, качество содержания недвижимости с точки зрения пользователей, доля затрат на содержание недвижимости в общих издержках предприятия. Для инвестиционной недвижимости набор используемых показателей будет, очевидно, иной: основным показателем здесь традиционно выступает показатель чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью, а также величина реверсии, дисконтированных денежных потоков от недвижимости.

Таблица. Содержание деятельности по управлению объектом недвижимости.

Собственники также обращают внимание на управляющие компании, которые в состоянии обеспечить прибыль другими способами, кроме сдачи площадей в аренду. «Опуская инструментарий достижения цели (собственными силами или привлечением УК), помимо традиционных способов на основе арендных потоков (регулирования арендных ставок), а также оптимизации операционных затрат (применение передовых технологий и инструментов управления эксплуатацией), необходимо вводить пакеты дополнительных услуг, таких как: консалтинговые услуги (привлечение инвестиций, сопровождение бухгалтерского учета), обеспечение офиса (от канцелярии до оргтехники), курьерская служба, call-центр, круглосуточная техническая поддержка, предоставление услуг или пространства дата-центра, co-working (оптимально – без фанатизма), предоставление оборудованных переговорных комнат, рекламные площади, проведение мероприятий (flesh meeting, промоакции и т.п.), юридическое сопровождение, собственные телекоммуникационные компании, услуги виртуальной АТС, услуги по охране и мероприятиям контроля въезда/выезда на территорию бизнес центра.

Управление ротацией – это еще один момент в успешном ведении бизнеса управляющей компанией. У каждой УК своя схема, но все же можно выделить основные принципы для достижения наилучшего результата. Самый главный принцип, как при естественной ротации, так и при вынужденной ротации – это принцип здравого смысла. Разумное повышение арендных ставок, подкрепленных тенденциями рынка, позволит убрать с объекта слабых неплатежеспособных арендаторов и повысить доходность объекта привлечением новых арендаторов. «Более тонко необходимо оперировать в рамках вынужденной ротации, как то - смена концепции развития объекта, переориентация на другую покупательскую аудиторию или исправление неудачного пула арендаторов (для торговых центров) - в случае наличия «мертвых зон», ослабления потоков покупателей, соответственно, снижения прибыльности объекта. Желание собственника (или УК) привлечь новые торговые брэнды на объект, способные повысить привлекательность его для целевой аудитории. Не исключены варианты роста арендатора, обусловленные его успешностью в бизнесе, возникают варианты расширения площадей для такого арендатора за счет более слабых и менее платежеспособных арендаторов. Возможны также варианты ротации, причем вынужденной при наличии достаточно успешного арендатора при возникновении у последнего непреодолимых финансовых проблем».

Одна из главных задач управления объектом коммерческой недвижимости (офисное здание, торговый центр), это взаимоотношение с арендаторами. Поддержание стабильных, долгосрочных, взаимовыгодных отношений – один из главных факторов, влияющих в конечном итоге на стоимость объекта. «Договор аренды помещения – это чуть ли не самый важный документ, после свидетельства о праве собственности, который характеризует объект и формирует его рентабельность, стоимость на рынке и привлекательность. Ротация или постоянная смена арендаторов – есть процесс, который может быть вызван либо непрофессиональным коммерческим управлением низким качеством технического обслуживания и эксплуатации, и низким уровнем клиентского сервиса на объекте, либо некачественной концепцией здания, плохими техническими характеристиками, которые мешают арендаторам развивать свой бизнес в данном месте. УК в обоих случаях должна принять необходимые меры, чтобы исключить непрофессиональный подход, а также дать необходимые рекомендации собственнику внести необходимые изменения, улучшения в проект, чтобы исключить высокую частоту смены арендаторов и низкую посещаемость здания»,