Если Е (заем) ˂ Е (ставка доходности), то использование заемного капитала увеличивает ставку доходности собственного капитала

Управление комплексами объектов недвижимости,сформированными по функциональному назначению недвижимости (жилая, индустриальная, коммерческая, в т.ч. офисы, торговые помещения и пр.) либо по территориальному признаку, либо по признаку единства управления (единая управляющая компания). Цель управления комплексом объектов недвижимости задается его собственником (собственниками). В качестве такой цели может выступать и максимизация стоимости комплекса к определенному периоду времени, и максимизация дохода, приносимого комплексом и достижение иных целей. Основными задачами, решаемыми на уровне управления комплексом объектов недвижимости, являются: · формирование политики в отношении комплекса (определение сегментов пользователей для объектов, входящих в комплекс, условий привлечения пользователей) · поддержание отношений с собственником и партнерами; · координация и контроль за деятельностью управляющих объектами недвижимости

Управление на уровне объекта недвижимости. Целью управления на данном уровне является достижение максимальной отдачи от объекта недвижимости. Основные задачи, решаемые при управлении объектом недвижимости: 1 маркетинг (изучение рынка и спроса, позиционирование объекта, реклама);2 управление финансовыми потоками, связанными с объектом (формирование дохода, управление расходами, привлечение и возврат инвестиций); 3 технический менеджмент (управление эксплуатацией, техническим обслуживанием и содержанием объекта); 4 обеспечение объекта и пользователей необходимыми ресурсами, связанными с эксплуатацией и использованием объекта; 5 управление занятостью объекта привлечение пользователей, формирование договорных отношений, определение оптимальных ставок аренды, обеспечение оптимальной загрузки помещений);6 управление персоналом (подбор, найм, расстановка, обучение, контроль за деятельностью персонала);7 обеспечение учета и отчетности.

Формирование стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, следует осуществлять исходя из принципов эффективного менеджмента, используя базовые положения гражданского и хозяйственного законодательства. Практическая реализация этих задач одновременно может служить своеобразной проверкой создаваемых механизмов управления, которые осуществляются в рамках единого замкнутого комплексного процесса управления (рис.).

Рисунок. Процесс управления недвижимостью предприятия

Одна из главных особенностей управления недвижимым имуществом предприятия заключается в том, что это имущество отличается большим масштабом обобществления, затрудняющим реализацию оперативных управляющих воздействий собственника на все объекты недвижимости одновременно. Поэтому при управлении недвижимым имуществом предприятия наиболее типичным является формирование портфелей недвижимости, при которой выделяются профильные и непрофильные объекты, объединяемые в портфели.