Понятие портфеля недвижимости и современные подходы формирования

Управление портфелем недвижимости– деятельность по управлению совокупностью объектов недвижимости, составляющих (входящих в) портфель активов собственника, направленная на получение прибыли на вложенный капитал и увеличение ценности портфеля в долгосрочной перспективе, включая составление и актуализацию портфеля в интересах повышения доходности и снижения рисков от владения портфелем. Целью управления в данном случае является максимизация дохода, приносимого всей совокупностью объектов недвижимости, входящих в портфель при одновременной минимизации рисков, связанных с владением портфелем. Очевидно при этом, что одновременное достижение этих целей в полном объеме невозможно (больший доход сопряжен и с большим риском). В связи с этим реальный портфель недвижимости всегда является результатом компромисса между стремлением к доходу и желанием избежать риска. Так же, как и на фондовом рынке, возможны различные по своему составу портфели – « агрессивные», «консервативные» и пр. в зависимости от готовности инвестора идти на риск. Однако, каков бы ни был конкретный портфель, его формирование и поддержание в актуальном состоянии требует решения таких задач как:

· формирование портфеля из взаимодополняющих объектов недвижимости, различающихся друг от друга по местоположению, типу, размерам и пр.;

· актуализация портфеля (приобретение, продажа, ликвидация, развитие объектов недвижимости) в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Основные принципы формирования портфеля:

-диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска (набор объектов недвижимости с учетом – типа объектов; - местоположения объектов; - методов инвестирования; - экономического развития региона; - спроса и предложения на рынке; - уровня развития финансовых инструментов; - предпочтений управляющего или компании);

- уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта их портфеля.

- доходность активов должна быть максимальная, с учетом минимальных рисков.

Управление портфелем недвижимости в основном связано с решением задач, относящихся к сфере инвестиционных и финансовых решений.

В числе функций, выполняемых в процессе управления портфелем недвижимости, следует выделить следующие:

1 выработка общей инвестиционной стратегии, подготовка программ инвестирования;

2 подбор объектов для инвестирования и продажи (и, возможно, самостоятельное принятие решений по данным операциям, с последующими финансовыми трансакциями);

3 отбор компаний для управления объектами, заключение соответствующих договоров; разработка и реализация проектов создания дочерних управляющих компаний;

4 подготовка отчетности о результатах управления портфелем перед инвестором, и разработка предложений по актуализации портфеля;

5 перечисление чистых доходов портфеля инвестору.

Основные риски при финансировании недвижимости и управления ими: