Понятие девелоперской деятельности и ее роль в реализации инвестиционно -строительных проектов

Российский рынок строительства и девелопмента относится к числу ключевых отраслей экономики России. В частности, со стороны предпринимательских и финансовых структур уделяется большое внимание процессам девелопмента в сфере коммерческой недвижимости. Становление девелопмента в России происходило методом проб и ошибок, поскольку на начальных этапах девелоперы не обладали необходимым профессионализмом в данной области. Несомненно, опыт российских девелоперов за последнее время значительно вырос и обогатился, но в любом случае он не может сравниться с традициями девелопмента и мощной теоретической базой, которыми располагают западные специалисты.

Развитие недвижимости представляет собой сложный многоступенчатый процесс создания объекта недвижимости. В целом этот процесс включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом.

Это бизнес, где требуется сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом, и где произведенный продукт длительное время может создавать регулярный поток денежной массы.

Это бизнес, который реагирует на изменения в технологиях, экономике, демографии, архитектуре, законодательстве, социальной сфере. Различают два основных вида девелопмента – fee-development и speculative (equity) development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли. В первой схеме, fee-development девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание "под ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.. Вторая разновидность speculative development, гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая, как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. В первую очередь актуальной проблемой остается формирование наиболее надежной структуры финансирования строительства объектов коммерческой недвижимости. В большинстве случаев проекты строительства коммерческой недвижимости представляют собой девелоперские проекты.

Девелоперский проект— это инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. При этом под инвестиционным проектом следует понимать сознательно реализуемую взаимосвязанную систему мероприятий и задействованных в них ресурсов, направленную на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода.

Девелопер –организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:

1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Опыт финансирования девелоперских компаний указал на несовершенство механизма его осуществления. Поэтому появилась необходимость исследования сущности и специфических особенностей источников финансирования строительства коммерческой недвижимости, определения принципов их использования, а также выявления тех источников финансирования, которые являются наиболее оптимальными в этой сфере.

Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:

– федеральные и местные органы власти и управления;

– кредитно-финансовые учреждения;

– инвесторы и пр.

Федеральные и местные органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить на два типа:

1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

Финансирование строительства объектов недвижимости может осуществляться за счет внутренних и внешних источников:

1) внутренний источник — собственные средства девелопера;

2) внешний источник — привлеченные и заемные средства.

При самофинансировании предприятие главным образом использует чистую прибыль и амортизационные отчисления, возмещающие потребленную часть основного капитала. Можно выделить следующие положительные моменты инвестирования собственного капитала в проект: высокая степень доступности и маневренности финансовых средств; сохранение прибыли от проекта в полном объеме в связи с отсутствием необходимости обслуживания долга по заемным финансовым ресурсам. Собственные средства финансирования инвестиционных проектов свидетельствуют о хорошем финансовом состоянии предприятия, создают определенные преимущества перед конкурентами. Но следует учитывать, что изъятие собственных средств из хозяйственного оборота может отрицательно повлиять на текущую хозяйственную деятельность компании, а в условиях преобладания собственных средств в капитале проекта эффективность использования инвестиционных ресурсов не может быть оценена независимым контролером. На точность планирования девелоперского проекта в части его финансирования влияет тот факт, что размер собственных средств является постоянно изменяющейся величиной. Ее сложно прогнозировать по причине сильной зависимости от внешних, не поддающихся контролю со стороны менеджмента факторов (например конъюнктуры рынка, фазы экономического цикла, изменения спроса и цен и т.п.). Кроме этого, использование собственного финансирования, как показывает практика, целесообразно только в том случае, когда рентабельность работающих активов девелопера ниже стоимости заемного или другого внешнего финансирования.

Внешние источники позволяют обеспечить проект финансовыми ресурсами в требуемом объеме, при этом за их расходованием будет обеспечен независимый контроль. Однако сама процедура привлечения со стороны средств для финансирования инвестиционных проектов относится к довольно сложным и длительным. Привлекая внешние источники, компания-девелопер сталкивается со следующими проблемами:

-необходимостью предоставления гарантий финансовой устойчивости компании и обоснования экономической эффективности реализации проекта;

-высокой стоимостью привлеченных и заемных средств, что в значительной мере сокращает прибыль компании от реализации проекта;

-повышением риска неплатежеспособности и банкротства компании;

-риском утраты собственности и управления компанией;

-проведением объемных аналитических исследований, связанных с оценкой потенциальных «плюсов и минусов» использования определенных источников средств, а также разработкой оптимальной структуры источников финансирования и определением наиболее выгодной стратегии привлечения средств для финансирования инвестиционного проекта.

Рассмотрим внешние источники финансирования девелоперских проектов в разрезе использования инструментов долевого (привлеченного) и долгового (заемного) финансирования. При долевом финансировании инвестор получает право владеть долей проекта, участвовать в управлении им. При этом размер доли (прибыли) инвестора в проекте и размер участия в управлении зависит от соотношения его вклада по сравнению со вкладами всех участников проекта. При долевом финансировании, как правило, все участники проекта создают проектную компанию.

Долговое финансирование — это финансирование на возвратной и возмездной основе. В качестве такого финансирования может выступать банковский кредит, заем стороннего инвестора, выпуск долговых ценных бумаг (облигаций). Практика девелопмента коммерческой недвижимости свидетельствует о том, что реализовать современный девелоперский проект бизнес-центра, торгового комплекса или гостиницы без привлечения крупных инвестиций невозможно, так как речь идет о миллионных вложениях на достаточно длительные сроки. Существуют различные критерии, по которым девелоперские компании выбирают возможные инструменты привлечения средств. Выделим несколько основных критериев.

1. Стоимость финансового ресурса. Это основной критерий для принятия решения о структуре капитала проекта. В общем случае привлечение внешнего финансирования становится целесообразным, так как плата за собственный капитал обычно выше, чем за заемный.

2. Риски вложений. Риски девелопера и инвестора всегда выше рисков кредиторов, так как инвестор входит в проект без гарантии возвратности средств, а кредитор требует обеспечения в виде залогов. Поэтому и доходность собственника выше, чем доходность кредитора.

3. Требования к открытости и прозрачности девелопера. Следует отметить, что российские девелоперы до сих пор предпочитают использовать более дорогие, но не требующие высокого уровня открытости и корпоративного управления инструменты, несмотря на то, что финансовая прозрачность в современных условиях — непременное условие инвестиционной привлекательности компании. Инвестор стремится минимизировать риски, связанные с капиталовложениями в проект. Поэтому ему необходимо четко понимать схему расходования вложенных им средств, структуру бизнес-процессов компании, которая будет этими ресурсами распоряжаться.

4. Сложность привлечения финансовых ресурсов.

На взгляд автора, в связи с тем, что в настоящее время девелоперы располагают различными финансовыми источниками, которые обладают своими специфическими особенностями, имеют абсолютно разные механизмы использования, при выборе инструмента финансирования девелоперского проекта все большее внимание уделяется степени сложности привлечения финансовых средств. Наиболее актуальные источники финансирования проектов в сфере коммерческой недвижимости по сложности привлечения эксперты ранжируют следующим образом:

1) банковское инвестиционное кредитование;

2) банковское проектное финансирование;

3) прямые инвестиции со стороны потенциальных партнеров;

4) облигационные займы в России;

5) облигационные займы за рубежом (евро-бонды);

6) первичное размещение акций (IPO).

По мнению специалистов, в настоящее время для российских девелоперов основным и наиболее распространенным способом финансирования строительства остается банковское кредитование.

Удобство банковского кредитования для девелопера заключается в том, что оно позволяет учитывать потребности конкретного заемщика и обеспечивает дополнительную профессиональную экспертизу проектов со стороны банков. Востребованность банковских услуг в девелопменте говорит о том, что для застройщиков это самый доступный и дешевый способ финансирования проектов. Сотрудничество банков и девелоперов в рамках реализации инвестиционного проекта является взаимовыгодным. Что касается компании, то у нее появляется возможность своевременно и в полном объеме финансировать проекты, повышая рентабельность собственного капитала. Банк же получает доход от кредитования девелоперского проекта в виде процентов, уплачиваемых заемщиком за право пользования кредитными средствами. Банк может быть также заинтересован в совместной эксплуатации строящегося объекта (например открыть в нем дополнительный офис, поставить на территории объекта банкоматы и предлагать свои услуги), рассчетно-кассовом обслуживании девелопера, кредитовании покупателей и арендаторов коммерческих площадей и т.д. При финансировании строительства коммерческой недвижимости также активно используются средства инвесторов и инструменты рынка ценных бумаг (облигационные займы, выпуск еврооблигаций, IPO). Выпуск облигационного займа позволяет девелоперу привлечь значительные финансовые ресурсы для реализации проекта. На рынке недвижимости компании — эмитенты облигаций традиционно воспринимаются как надежные партнеры по бизнесу, поскольку становятся публичными и демонстрируют свою прозрачность. Облигационные займы на российском рынке размещают многие девелоперские компании, в том числе не занимающие лидирующих позиций. Но, несмотря на имеющийся у девелоперов опыт финансирования проектов с использованием данного инструмента, облигации внастоящее время не выступают основным источником финансовых ресурсов наряду с банковскими кредитами. Альтернативой размещению еврооблигаций обычно является привлечение средств инвесторов. В секторе коммерческой недвижимости достаточно активно используется привлечение прямых инвесторов, продажа доли в бизнесе или проекте для получения средств на его развитие. Это направление обеспечивает не менее 25 % притока инвестиций. В качестве партнеров соинвесторов могут выступать:

-крупные российские промышленные группы, желающие диверсифицировать портфель своих проектов;

-крупные западные институциональные и не институциональные инвесторы и фонды, стремящиеся выйти на российский рынок;

-крупные девелоперские компании, обладающие достаточным капиталом.

Однако с привлечением сторонних инвесторов возникает необходимость согласования действий и решений с партнерами по бизнесу. Для инвесторов крайне важным является понимание концепции проекта, в который они планируют инвестировать, и присущих ему рисков. Поэтому особое значение приобретает проработанность финансовой, технической, юридической сторон проекта, чтобы минимизировать вероятность появления возможных разногласий в видении проекта, ходе строительства и т.д.

Наиболее сложным инструментом привлечения дополнительных финансовых ресурсов является первичное размещение акций или IPO. Суть IPO заключается в продаже части компании на открытом рынке множеству частных инвесторов. При этом эмитент получает значительный объем денежных средств, которые не нужно возвращать или уплачивать за них проценты. При IPO, как и в любой другой схеме привлечения стороннего финансирования, одной из основных задач для девелопера является сохранение контроля за собственным бизнесом. Поэтому величина размещаемых на рынке обязательств обычно не превышает 30% стоимости бизнеса. На выпущенные акции компания должна начислять дивиденды, размер которых целиком зависит от решения менеджмента. Несмотря на все сложности IPO, компании, которые подготовились к такому размещению, с успехом пользуются данным инструментом для увеличения собственного капитала. Основными целями IPO являются:

-привлечение иностранных и российских стратегических инвесторов для долгосрочного сотрудничества;

-диверсификация портфеля привлеченных средств;

-справедливая оценка бизнеса компании, заключающаяся в подтверждении финансовым рынком текущей капитализации бизнеса;

-повышение имиджа компании;

-выход на новые лимиты классического заимствования.

Целесообразно проводить IPO в том случае, когда, во-первых, возможности других инструментов финансирования исчерпаны, а во-вторых, есть реальная потребность в значительных ресурсах. Среди главных преимуществ IPO девелоперы выделяют получение следующих очевидных выгод:

-средства, вырученные девелопером от размещения акций, способствуют увеличению собственного капитала компании;

-привлечение финансовых средств в ходе размещения IPO позволяет эмитентам приобретать активы, которые они не могут купить за собственные средства и не считают нужным покупать их с помощью кредита;

IPO открывает путь к более дешевым источникам капитала за счет повышения публичности компании, дает возможности оптимизировать структуру капитала и получить доступ, в том числе, к западным финансовым рынкам. Для девелоперских компаний объем привлеченного финансирования чаще всего зависит от стоимости активов, которые находятся у нее в собственности. Следует так же заметить, что, приобретая акции компании, помимо самих активов инвесторы покупают ее бренд, репутацию и профессионализм. Поэтому величина размещения обычно выше простой суммы стоимости всех активов.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупи­лись инвестированные в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следую­щее:

выбор экономически эффективного проекта;

по­лучение всех необходимых разрешений на его реали­зацию от органов власти;

определение условий при­влечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата;

поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и кон­троль за их работой;

передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ре­сурсов.

Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами за рас­ходование их средств, перед банками за возврат кре­дитных ресурсов, несет ответственность за качество про­екта перед государственными органами, перед подряд­чиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру собственных и заемных средств при решении вопроса о привлечении инвестиций, заключении договора, определения форм финансирования и возврата вложенных средств.