Рынок жилья как пространственно организованная система

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

-создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Рынок жилой недвижимости это сложная полиструктурная, регулируемая социально-экономическая система, которая одновременно функционирует в трех качествах (Приложение). Во-первых, рынок жилой недвижимости выступает как самостоятельная сфера хозяйственной деятельности, объединяющая совокупность предприятий, выполняющих разнообразные функции на разных стадиях процесса воспроизводства. Во-вторых, как иерархическая, пространственно организованная система, включающая совокупность локальных, муниципальных, региональных и общенациональных рынков, на которых обращаются разные виды недвижимости. В-третьих, рынок жилой недвижимости может рассматриваться как элемент системы территориальных рынков, включающей рынок труда, капитала, потребительский, финансовый рынок, рынок средств производства.

В системе государственного воздействия на развитие рынка жилой недвижимости в литературе обосновываются, изменение представлений о пространственной мобильности рынка, которое должно учитываться при формировании оптимальной системы государственного управления, в частности, при налогообложении недвижимости, зонировании городских территорий, реализации программ стимулирования спроса на жилье.

Выявление магистральных направлений развития методологии анализа территориальных рынков, отражает триединство объективно-содержательной, операциональной и информационной составляющих научного метода познания (рис.).

Конкретизация выявленных магистральных направлений развития методологии анализа территориальных рынков применительно к формированию частно отраслевой методологии исследования рынка недвижимости позволила сделать вывод о необходимости существенного расширения представлений о целях анализа, потребителях его результатов, субъектах, организующих проведение анализа, возможностях его детализации в пространствах определенных рынков, процессов, процедур, пространственного уровня анализа и т.д. (рис.).

Особенности функционирования рынка жилья будут существенно модифицироваться активно идущими в настоящий момент процессами трансформации функций крупнейших городов в территориальной организации хозяйства и расселения, которые носят пространственно неравномерный характер.

На общегородском уровне неравномерность процессов трансформации функций определяется темпами изменения качественного содержания и количественных соотношений между центральными и специализированными функциями города.

На внутригородском уровне неравномерность процессов трансформации функций связана, с одной стороны, с ее волнообразным распространением от районов городского ядра к районам городской периферии, а с другой - с неравномерностью процессов социально-экономической и пространственной трансформации городских территорий. Таким образом, будучи первоначально связана с повышением роли и изменением пространственного уровня реализации центральных функций, трансформация функций крупнейшего города завершается кардинальным изменением его пространственного облика.

Выявление модели трансформации функций города включает три этапа. Сначала оценивается роль крупнейших городов в экономике страны в целом на основании расчета удельного веса ключевых показателей социально-экономического развития. Выбор показателей осуществляется таким образом, чтобы обеспечить оценку процессов, связанных с изменением роли как центральных, так и специализированных функций города. На втором этапе на основе полученных данных проводится оценка степени пространственной концентрации по отдельным показателям. На третьем этапе оценивается изменение соотношения между центральными и специализированными функциями крупнейших городов в социально-экономическом пространстве. Эта оценка осуществляется на основе сопоставления удельного веса города в каждом анализируемом показателе на начало и конец периода. Основными будут являться пять моделей трансформации функций, а именно:

· переход города к выполнению функций центрального места макрорегионального уровня;

· реализация «догоняющей» модели развития, когда город находится в начале стадии перехода от преобладания специализированных к преобладанию центральных функций;

· сохранение траектории развития города как специализированного центра;

· сокращение роли центральных функций на фоне роста специализированных;

· снижение роли как центральных, так и специализированных функций города.

В свою очередь тип трансформации пространственных функций детерминирует количественные и качественные требования к развитию рынка жилья. Так, для городов, реализующих первую и вторую модель трансформации, характерно превращение рынка жилья в один из ключевых элементов городской экономики, позволяющее максимально раскрыть новую роль центральных функций. Для городов, реализующих третью модель, пока основной акцент делается на расширении количественных показателей роста жилищного строительства, а не качественной роли рынка жилья в городской экономике. Пятая модель функциональной трансформации не создает благоприятных перспектив ни для количественного роста, ни для качественного преобразования роли жилищного рынка в экономике города.

В рамках анализа рынка жилья как отраслевой и пространственно организованной системы основное внимание должно быть сосредоточено на изучении становления городского рынка жилья как сложной отраслевой системы и системы локальных, внутригородских рынков жилья (см. Приложение).

В ходе оценки сбалансированности основных показателей, характеризующих состояние жилищного рынка, в литературе отмечено, что для всех жилищных рынков крупнейших городов характерно наличие серьезных диспропорций в динамике предложенных показателей потенциального роста жилищной обеспеченности, потенциального роста платежеспособного спроса, доступности жилья и сбалансированности цен первичного и вторичного рынка.

Для растущих рынков характерны превышение индексов цен первичного жилья над индексами цен вторичного жилья, как правило, позитивный прогноз ценовой динамики, сближение значений индексов цен на рынке недвижимости, на рынке строительных услуг, потребительском рынке и рынке производителей промышленной продукции. При этом индексы цен на рынке жилья ниже или примерно совпадают с индексами цен на других основных рынках города.

Для падающих и стабильных рынков распространенным является прогноз снижения индексов цен в первую очередь по вторичному жилью. Индексы цен на первичном и вторичном рынке жилья превышают индексы цен на других городских рынках. При этом достаточно частый отрицательный прогноз ценовой динамики по городам со стабильными темпами роста цен свидетельствует о высокой неустойчивости рыночной конъюнктуры и возможности ее изменения как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Анализ отраслевой организации рынка жилья, показывает, что ключевыми тенденциями, определяющими сегодня его развитие, являются: углубляющаяся сегментация рынка; формирование современной рыночной инфраструктуры и усиление взаимодействия между ее элементами; значительный неудовлетворенный спрос при ограниченно доступных источниках внешнего, государственного и банковского финансирования; не сформированность механизмов стимулирования роста предложения жилья.

В ходе анализа пространственной организации рынка выявлены следующие тенденции:

· Увеличивается ценовой разрыв между городскими районами. При этом максимальный средний уровень сохраняется в Центре и прилегающих к нему ценовых поясах. Напротив, наиболее высокий рост цен наблюдается в отдаленных районах.

· Наибольший рост предложения, т.е. наиболее высокая «оборачиваемость» жилья, также наблюдается в отдаленных районах, где, с одной стороны, существуют большие возможности для нового массового строительства, а с другой - сосредоточен жилищный фонд с более низкими качественными характеристиками.

· Высокие цены жилья и ограниченные площади для застройки (в крупных городах) в сочетании с развитием новых видов транспорта (метро, скоростная электричка) и усилением агломерационных эффектов активизируют процесс развития новых локальных рынков в ближайших пригородах.