Основы развития жилой недвижимости

Рынок жилья развивается в России достаточно быстрыми темпами, несмотря на сложность общей экономической ситуации в стране. Основная причина этого - нерешенность жилищной проблемы, что побуждает граждан искать любые способы для улучшения условий проживания.

Рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, «хрущевки», дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Качество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т. д.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду), направления от города, наличия современных коммуникаций, близости от мест отдыха, обеспечение личной безопасности и сохранности имущества. В России формируется достаточно зажиточная прослойка населения, которая активизирует спрос на загородные дома и коттеджи. На рынке загородного жилья существуют участника, которые формируют цену предложения:- продавцы частных загородных домов; строительные организации; - застройщики, выполняющие строительство домов, целых поселков для их последующей реализации.

Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере в конечном счете определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий. Для очередников улучшение жилищных условий по месту жительства осуществляется за счет:

- предоставления муниципального бесплатного жилья социального использования

- продажи жилья с предоставлением субсидий (размеры устанавливаются законодательно) стоимости строительства

- предоставления жилья в домах ЖСК с частичной компенсацией удорожания стоимости строительства

- продажи жилья по себестоимости с оплатой в рассрочку

- продажи жилья по льготным ценам.

Жилищный фонд социального использования в первую очередь направляется для улучшения жилищных условий инвалидов и участников Великой Отечественной войны, одиноких женщин-участниц Великой Отечественной войны, бывших малолетних узников концлагерей; очередников льготных категорий в соответствии с действующим законодательством - демобилизованных офицеров, народных судей, участников ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС, реабилитированных, туберкулезных больных и др.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала в России широкую прослойку собственников — владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Формы продаж жилой недвижимости.

Продажа государственной и муниципальной жилой площади на коммерческой основе осуществляется с целью привлечения денежных средств граждан и юридических лиц. Продажа государственного и муниципального жилья на коммерческой основе осуществляется по ценам 1 кв. м общей жилой площади, устанавливаемым межведомственной комиссией на основе анализа состояния рынка.

Для активизации процесса продажи на коммерческой основе жилья применяются различные формы продаж.

Оптовая продажа жилой площади юридическим лицам.Под оптовой продажей понимается приобретение юридическими лицами квартир, общая жилая площадь которых составляет не менее 1000 кв. м. Снижение цены 1 кв. м общей жилой площади при оптовой сделке осуществляется в зависимости от качественных и количественных характеристик реализуемого жилья. Сроки оплаты по оптовым сделкам определяются с учетом объема приобретаемого жилья и размера предоставляемой скидки.

Продажа квартир в строящихся домах с рассрочкой платежа на весь период строительства объекта осуществляется на условиях внесения покупателем первоначального взноса. Оставшаяся сумма выплачивается покупателем в рублевом эквиваленте ежемесячно равномерными платежами в течение срока предоставленной рассрочки.

Продажа квартир в домах, оконченных строительством и принятых актом Государственной комиссии, С полной оплатой или рассрочкой платежа. На время рассрочки покупатель пользуется жилым помещением на условиях, установленных договором.

Проводятся операции мены квартир, подлежащих продаже, с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей покупателю на праве собственности, с доплатой либо без таковой.

Имеются и другие формы продаж. Коммандитное товарищество образуется с целью реализации новых форм взаимодействия индустриально-строительного комплекса с конечными потребителями жилья и создания дополнительных условий по привлечению финансовых ресурсов населения в осуществление процесса строительства жилых домов, а также получения прибыли. Участие в коммандитном товариществе предоставляет вкладчику следующие преимущества:

во-первых, внесенные вкладчиков денежные средства

во-вторых, по окончании финансового года и по результатам финансово-хозяйственной деятельности коммандитного товарищества вкладчик имеет право на получение дивидендов, начисленных на сумму вклада.

в-третьих, постоянно пополняя сумму вклада, вкладчик имеет возможность получить скидки, а также реально накопить достаточную сумму для улучшения своих жилищных условий.

Аренда с правом выкупа жилых помещений.Аренда с правом выкупа жилых помещений представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование жилыми помещениями, а также распоряжение ими после внесения полной выкупной стоимости и оформления права собственности на них в соответствии с действующим законодательством. Договор аренды с правом выкупа — это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение и пользование для проживания граждан до внесения всей выкупной стоимости и оформления права собственности, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Продажа жилых помещений с рассрочкой платежа.Заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа жилого помещения не влечет передачу права собственности на него до внесения всей обусловленной договором купли-продажи суммы выкупа и оформления права собственности на него в установленном законом порядке.

Продажа жилья с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности. Право на приобретение жилого помещения большего размера предоставляется гражданам, которым жилые помещения принадлежат на праве собственности. Оценка стоимости занимаемого гражданами жилого помещения производится Бюро технической инвентаризации с последующим определением рыночной цены. При этом заключается договор мены о прекращении прав собственности на принадлежащее гражданину-собственнику жилое помещение с передачей их департаменту муниципального жилья и о возникновении прав собственности на жилое помещение большего размера, предоставляемого департаментом муниципального жилья гражданину-собственнику с зачетом стоимости передаваемого и принадлежащего ранее гражданину-собственнику. При этом устанавливается срок оплаты разницы в стоимости имеющегося у гражданина-собственника жилого помещения и предоставляемого департаментом муниципального жилья. Договор мены заключается с условием оплаты гражданином-собственником разницы в стоимости приобретаемого жилого помещения и имеющегося в собственности.

Незавершенное строительство жилых зданий. В жилищном строительстве особая роль принадлежит незавершенному строительному производству. Разные заказчики в свое время за счет различных источников финансирования эти стройки открыли, а продолжить не могут из-за хронического безденежья. Необходимо вовлечь этот отложенный инвестиционный потенциал в систему хозяйственных отношений, где рыночные регуляторы способны не только оживить омертвленный капитал, но и представить его очевидным инструментом «разогрева» рынка капитальных вложений в той части, которая касается жилищного строительства. За последнее время в ряде регионов активизировалась деятельность коммерческих структур, активно скупающих недостроенные жилищные объекты в расчете на их выгодную перепродажу в дальнейшем. В целях реализации незавершенных строительством объектов правительством РФ принят ряд нормативно-методических документов.

Инвестиционный конкурс может быть:

-открытым — когда участниками выступают любые заинтересованные юридические или физические лица;

-закрытым ~ когда участниками выступают юридические и физические лица, получившие приглашение на участие в конкурсе, круг которых определен организатором конкурса.

При этом в договоре на достройку объекта закрепляются:

доли первоначального заказчика объекта и победителя (победителей) конкурса в праве общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом;

порядок приобретения победителем (победителями) конкурса имущественных прав на достраиваемую долю жилого дома в результате инвестирования строительства объекта.

Первоначальный заказчик объекта может использовать свою долю в готовом к эксплуатации жилом доме для предоставления ее определенным категориям победителей закрытого инвестиционного конкурса (в частности, в случае закрытого конкурса — очередникам на улучшение жилищных условий, увольняемым в запас военнослужащим и вынужденным переселенцам).

В случае принятия решения о продаже незавершенных жилых объектов проводится также коммерческий конкурс, обязательным условием которого является завершение строительства этих объектов с правом их последующей продажи.

Порядок организации инвестиционного и коммерческого конкурсов.В случае проведения коммерческого конкурса указывается начальная цена объекта, при проведении инвестиционного конкурса — доли собственника объекта и победителя конкурса в общей долевой собственности на готовый к эксплуатации жилой дом и объем инвестиций, необходимых для завершения строительства объекта.

Победителем конкурса признается участник, предложивший минимальный срок завершения строительства и принявший на себя обязательства по выполнению условий конкурса. Обязательными условиями коммерческого конкурса являются:

завершение строительства объекта в установленный срок с правом продажи готовых к эксплуатации объектов;

использование объекта, его отдельных частей помещений в соответствии с назначением, определенным проектной документацией;

оплата затрат на организацию конкурса и комиссионных сборов.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д.

Доходные дома как новый сегмент рынка недвижимости. Бизнес-структуры не будут заниматься благотворительностью в девелопменте, и участвовать в программе будут только в том случае, если режим взаимоотношений с государством будет предельно прозрачным, а прибыль – рыночной. Создание доходных домов в России – это способ решить пресловутый жилищный вопрос. Требования со стороны государства: земельные участки должны выставляться на торги с условием, что застройщик (инвестор) обязан предоставлять определенный процент от общей площади построенных квадратных метров доходных домов в аренду «очередникам» в рамках реализации городских программ по льготным арендным ставкам. Меры государственного стимулирования: введение льготной ставки арендной платы за земельный участок на период строительства и на период после ввода доходных домов в эксплуатацию; включение в приоритетном порядке в программы финансирования часть расходов на строительство объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций и т.д. Реализация подобной схемы, при условии нормативного обеспечения программы строительства доходных домов, создаст условия для привлечения инвестиционного капитала и позволит государству завоевать доверие застройщиков.

Возможные модели правового, экономического и социального регулирования в сфере арендного жилья сводятся к двум основным парадигмам.

1. Государственное стимулирование рынка аренды

2. Развитие свободного рынка

Государственное стимулирование.Основано на идее непосредственного активного государственного участия в процессе развития института арендного жилья. Данная модель основывается на нескольких предположениях и подходах. Прежде всего, это социально ориентированная модель, ставящая перед собой, как основную, задачу решения вопроса обеспечения жильем граждан со средними и ниже среднего доходами через развитие процессов социального найма и служебного жилья. В этой связи данное направление развития сектора арендного жилья актуально для предоставления временного жилья молодым специалистам, молодым семьям, бюджетникам, военнослужащим, мигрантам и иммигрантам, лишенцам (лицам, потерявшим жильё в результате природных и техногенных катастроф, социальных конфликтов и войн, невыполненных долговых обязательств) и т.д.. Во-первых, это представители государственных и муниципальных органов управления. Видящие в данном направлении простое, понятное, традиционное и организационно легко реализуемое решение собственных проблем и поставленных перед ними задач. Во-вторых, это представители предприятий и организаций, занимающихся непосредственно строительством жилья, которые видят в данном направлении возможность расширения собственной деятельности. В-третьих, это потенциальные жильцы. Последних можно разделить на две группы. Первые, рассматривают данный тип аренды жилья как временную форму на срок работы в соответствующей структуре или организации. И готовы вступать в договорные арендные отношения с соответствующей стороной – работо- и арендодателем. Предоставление арендного жилья, так или иначе поддерживаемое муниципальными и региональными органами власти, крупными работодателями, рассматривается как вполне реалистичный и перспективный способ решения жилищной проблемы. Вторые, рассматривают данный тип аренды как более или менее постоянную способ проживания и образ жизни, возлагая ответственность за её организацию на государство.

Практика строительства жилья для малоимущих по различным государственным и муниципальным программам существует во всех странах, но нигде она не сопровождается правом бесплатной приватизации такого жилья. Прослеживается ожидание позитивного вмешательства государства в медленно формирующийся рынок жилой аренды. При этом указываются следующие меры государственной жилищной политики, призванные к созданию альтернативной коммерческой формы проживания платёжеспособных граждан:

- создание государственного агента – корпорации развития арендного жилья, первичной задачей которого должно стать строительство пилотных доходных домов регионах, нуждающихся в притоке трудовых мигрантов и иммигрантов, для отработки рыночных механизмов и экономических стимулов к развитию данного сегмента;

- изменение регистрационной и налоговой политики с целью обеспечения конкурентоспособности легальных арендных отношений с нелегальными;

- снятие или рассрочка инфраструктурных обременений при строительстве доходных домов.

Саморазвивающийся рынок. Данная парадигма основана на идее рыночных условий развития института арендного жилья. При этом государство, согласно респондентам, должно установить определенные правила и нормы, способствующие развитию жилищной аренды. Среди них можно выделить несколько базовых принципов, подходов и предположений. Прежде всего, это рыночная аренда, ориентированная на удовлетворение спроса на жильё представителей современного российского среднего класса и более состоятельных групп, на условиях свободного формирования цены. Одновременно развитие рыночного института арендного жилья потенциально интересно как для долгосрочного и безрискового вложения средств инвесторами, так и для расширения налогооблагаемой базы в регионах. Сторонниками такого подхода являются, прежде всего, представители бизнес-структур: инвесторы, девелоперы, строители и т.д., представители экспертного сообщества, а также представители современного российского среднего класса – потенциальные арендаторы. В качестве первого шага становления и развития цивилизованного рыночного института жилищной аренды чаще всего определялась необходимость легализации сложившихся практик арендных отношений. Важными условиями легализации арендных отношений чаще всего определялись:

• снижение налогов ( для всех категорий арендодателей),

• стандартизация договорных арендных отношений,

• стандартизация предоставляемого арендного жилья,

• стандартизация прав и обязанностей арендодателей и арендаторов

• упрощение системы регистрации.

Важными экономическими стимулами к развитию рынка называются:

- общий рост объёмов строительства жилья (насыщение);

- внедрение ипотеки доходных домов;

- развитие механизмов рефинансирования и секьюритизации;

- разрешение пенсионным фондам и страховым компаниям инвестировать средства в долговые обязательства собственников доходных домов;

- снижение инфляции и ставки рефинансирования.

Далее можно выделить блок информационной поддержки проекта развития цивилизованного рыночного института жилищной аренды. Сюда необходимо включить:

- проведение маркетинговых исследований с последующим опубликованием и обсуждением их результатов

- анализ существующих на сегодня практик вложения частными инвесторами средств в недвижимость для её последующей эксплуатации в качестве арендного жилья

- целенаправленная пропаганда стиля жизни в съёмном жилье, использующая для этого как сегодняшние российские примеры, так и мировой опыт.

Строительство нового социального жилья и арендных домов. Направление деятельности по строительству новых доходных домов, с государственным участием или без него, включает в себя несколько проблемных тем:

• Поиск и отработка необходимых форматов и стандартов арендного жилья;

• Налаживание и правовое обустройство отношений между застройщиками, государством и управляющей компанией;

• Использование под реконструкцию существующих построек.

Проблема стандартов и форматов арендного жилья полностью аналогична проблеме стандартов обычного жилья, на продажу. Иными словами, следует определится, хотя бы в общих чертах, какой класс жилья («эконом», «комфорт» и т.д.), какие форматы построек (типовые многоэтажки, малоэтажные кварталы и т.д.), какие стандарты качества являются наиболее перспективными и востребованными рынком.

В этой ситуации, имеет смысл обратиться к опыту управления качеством со стороны крупных застройщиков, а также к существующим стандартам качества жилья стран ЕС. Кроме того, в области арендного жилья существует свой собственный набор требований и стандартов, который необходимо учитывать, например в эконом-классе предпочтение отдается количеству комнат, а не их площади. А жилье бизнес и премиум-классов должно иметь хозяйственные помещения и комнаты для обслуги. Проблема форматов и стандартов также связана с применением арендного жилья в качестве инструмента социального управления. Оно должно иметь четкие критерии качества, фиксирующие статус конкретного объекта и играющие роль фильтра для разных категорий жильцов. Проблема отношений с управляющими компаниями возникает при высоком уровне готовности проекта и вводе его в эксплуатацию. Например, при вводе в эксплуатацию, или на последующих этапах в будущих доходных/арендных домах могут складываться ситуации, которые при существующей скорости регулировки проблем на государственном уровне могут погубить весь проект на начальных этапах (особенно, если проект будет осуществляться по государственной инициативе):

Возможностью для развития арендного жилья является реконструкция существующих построек. Эта деятельность сталкивается с рядом проблем, в т.ч. сменой статуса помещений и статусом территории, в связи с чем не может быть упрощена без резких и серьезных изменений в документах и законах, регулирующих городскую застройку.. Исторический опыт в России показывает, что появление доходных домов стало ответом на возникший и постоянно растущий рыночный спрос и хорошим бизнесом (19 и начало 20 веков).

В современных условиях есть и профессионалы – люди, инвестирующие в недвижимость с целью последующей сдачи ее в аренду. Но это неорганизованные, частные инвестиции, и основные требования предъявляются не столько к доходности, сколько к сохранности вложений.

У профессиональных девелоперов критерии оценки несколько другие. Для потенциального арендатора жилья важна стабильность и прозрачные условия сделки, уверенность в завтрашнем дне. Кроме того, в разных ситуациях в составе доходного дома могут быть размещены объекты инфраструктуры – прачечные, гладильные, детская комната и т.д. Выгодно это и государству – только потому, что позволяет легализовать рынок аренды жилья и увеличить бюджетные поступления. Можно сделать вывод о том, что, несмотря на существующую конкуренцию с обычными отдельными квартирами, спрос на жилье в доходных домах есть.

Россия испытывает колоссальную потребность в жилье, а в последние годы рост спроса на него превышал возможности строительной отрасли его возводить. Отсюда и столь стремительный подъем цен – количество граждан, способных и готовых приобрести жилье в собственность, превышало предложение.

Базовый принцип экономики – принцип ограниченности ресурсов. Финансовые, интеллектуальные ресурсы, основной капитал всегда будут перераспределяться в пользу более доходных отраслей. Бизнес будет вкладывать средства в строительство жилья и продавать его до тех пор, пока не будет исчерпан основной платежеспособный потенциал. Когда возможности строй. комплекса станут опережать рост числа граждан, способных приобрести жилье в собственность, конкурентная ситуация будет усложняться, цены на него перестанут расти, доходность строительства жилья будет падать, а риски возрастать. Тогда наш строитель вспомнит о доходных домах, внимательно посчитает все заново и поймет, что вариант не так уж и плох. Быть вальяжным рантье, а не рисковать и “биться” за каждый процент прибыли на остро конкурентном рынке, не самая плохая стратегия. В тех странах, где потенциал экстенсивного роста спроса и цен на жилье исчерпан, начинает активно развиваться арендный рынок, спрос на котором реализуется жителями еще не имеющими возможностей для его покупки, но уже способными вносить арендные платежи. Единственное, что должно и способно сделать государство, – это обеспечить условия для стабильного и динамичного развития рынка жилищного строительства, установить прозрачные правила игры, устранить коррупционную составляющую и открыть доступ к рынку земельных участков. Когда рост доходов с каждым годом будет существенно увеличивать численность населения, способного арендовать себе жилище, возможности строительного комплекса уже должны быть существенно выше спроса на его покупку. Только таким способом можно обеспечить доступность жилья как для приобретения в собственность, так и для его аренды.

Управление рынком арендных отношений может осуществляться только посредством рынка жилищного строительства, поскольку первый является производным от последнего. Развитие доходных домов – лишь неизбежный и закономерный этап естественной эволюции рынка. По словам экспертов, на данном этапе развития рынка существует две модели строительства девелопмента доходных домов. Первая предусматривает создание для застройщика особого льготного инвестиционного режима. Это так называемая про государственная модель, в рамках которой государство в лице конкретных субъектов власти должно обеспечить преференции и возможности застройщику. При использовании этой модели будущее проекта зависит только от государства.. Разумеется, проект всероссийского строительства доходных домов выглядит привлекательно. По крайней мере, теоретически. Однако при реализации дело может пойти не так гладко, а некоторые эксперты даже на бумаге нашли в проекте немало слабых мест. По мнению экспертов, на данной стадии приступать к реализации новой программы слишком рано. К этому не готова ни действующая база законодательства, ни местные власти. Да и у застройщиков могут возникнуть закономерные сомнения в рентабельности новой государственной идеи. Безусловно, АИЖК способна профинансировать строительство доходных домов: схема кредитования покупки целого жилого дома не отличается от схемы кредитования покупки отдельных квартир. Однако бюджет Агентства все же не безграничен, а планы застройки России доходными домами настолько масштабны, что средств для их реализации может не хватить. Также по-прежнему неясно, на каких условиях управляющие компании будут выкупать доходные дома.