Современные модели управления на рынке жилой недвижимости

Внедрение рыночных отношений потребовало привести Жилищный Кодекс в соответствие с Кодексом Гражданским. Возникла необходимость перехода от монополии государства к рынку услуг. Новое жилищное законодательство поменяло представление об управлении многоквартирным домом. Произошло разделение функций управления жилищным фондом и его обслуживания, начали развиваться принципы конкурентности в сфере обслуживания жилья. Теперь каждый собственник вправе определить способ управления своим домом. Жилищный кодекс РФ (ст.161) обозначает три способа управления, посредством которых собственники помещений могут осуществлять свои обязательства по управлению общим имуществом многоквартирного дома:

· непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
· управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

· управление управляющей организацией.

Способы управления – это по сути варианты структур, выполняющие функции управления домом. При одном способе такая структура вовсе отсутствует, а ее функции рассредоточены между всеми собственниками (непосредственное управление), при другом – структура создается из состава собственников помещений (правление ТСЖ), а при третьем способе – управленческая структура привлекается со стороны — управляющая организация. Для того, чтобы схема управления домом, характерная для конкретного способа управления заработала, необходимо выбрать и реализовать данный способ.

Выбор способа может быть организован двумя путями:

· собственники помещений могут самостоятельно выбрать способ управления, приняв решение на общем собрании собственников помещений;

· орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей компании

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, либо:

1) непосредственное управление, либо 2) товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо 3) управляющую кампанию (УК).

Правило № 1. В любое время жители вправе САМИ провести собрание и выбрать форму управления домом. (ч.3.с.161 ЖК РФ, ст. 3 ФЗ-184, п.2 б ст.1 ФЗ-251).

Правило № 2. Представители местной власти (ЖЭКов, ДЕЗов, и прочие Несобственники помещений в доме) НЕ вправе инициировать домовое собрание. Не поддавайтесь на их попытки вас пригласить на это НЕЗАКОННОЕ собрание.

Правило № 3. Голосование по выбору формы управления может проходить заочно, или на очном собрании, если кворум есть.

Правило № 4. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.(ч.3.с.161 ЖК РФ), а также владельцы нежилых помещений, при условии, что у них имеются все необходимые бумаги, удостоверяющие право собственности.

Правило № 5. Решения принимаются большинством (50% + 1). Меньшинство обязано подчиниться. (ч.3.с.161 ЖК РФ

Многоквартирный дом предназначен для проживания нескольких семей и является единым комплексом недвижимого имущества, состоящего из отдельных частей -помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Это помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционален размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного дома ни при каких обстоятельствах не могут быть:

· выделены в натуре,

· отчуждены (проданы, подарены, обменены и т. п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.

При приобретении в собственность помещений в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Поскольку жилищный фонд может находиться в частной, государственной и муниципальной собственности, правила управления многоквартирным домом действуют в отношении всех указанных собственников жилых помещений.

Понятие "выбор способа управления" включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления. Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

· состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома;

· перечень услуг и работ по содержанию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

· порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Изменение и расторжение договора управления производится по правилам, установленным ст. 450-453 гл. 29 ГК РФ.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирной доме относятся:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен, многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4. выбор способа управления многоквартирным домом:

5. другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст.44), в том числе выбор управляющей организации.

В случае если часть помещений в многоквартирном доме находится в муниципальной собственности, представителем органов местного самоуправления на общем собрании собственников выступает представитель Комитета ЖКХ и энергетики по доверенности. Каждый собственник на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, т.е. 1 м2 общей площади -1 голос. Если общее собрание собственников помещений первое и порядок уведомления о проведении общего собрания и уведомления о принятых решениях не установлен, необходимо принять все возможные меры, для того, чтобы информация о проведении собрания дошла до каждого собственника.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом оформляется протоколом и является основанием для регистрации товарищества собственников жилья (юридического лица) и для заключения договора управления с управляющей организацией. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенные к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Непосредственное управление собственниками помещений. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ, ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, энергоснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Таким образом, в случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме непосредственного управления, отношения по оказанию коммунальных услуг будут складываться непосредственно между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающими организациями, соответственно и оплата потребленных гражданами коммунальных услуг будет производиться непосредственно в ресурсоснабжающие организации. Выбор данной формы управления производится на общем собрании собственников жилых помещений.

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Собственники не создают юридическое лицо:

1.1. Работу по организации деятельности Собственников осуществляет единственный инициатор или инициативная группа. При решении всех вопросов Собственники достаточно часто собираются на общие собрания или проводят заочное голосование. Заключая договоры с подрядными организациями все или большинство Собственников ставят свои подписи в качестве одной стороны. Каждый Собственник имеет право осуществлять контроль за деятельностью подрядных организаций и по вопросам качества выполняемых работ обращается непосредственно в эти организации. Организационно схема реальна лишь при незначительном числе Собственников (до 12). При большем их числе становится громоздкой, управление домом становится негибким, неоперативным.

1.2. При значительном числе Собственников для выполнения функций управления возможно на общем собрании выбрать из своей среды одного специалиста (в качестве доверенного лица) или нескольких Собственников (создав как бы правление без образования юридического лица). При этом остальные Собственники должны дать выбранным лицам доверенности на представление их интересов при заключении договоров с подрядными организациями, бухгалтером или ЕИРЦ. Заключая договор, доверенное лицо, записывая себя в качестве оной стороны, указывает в качестве основания своих полномочий решение общего собрания о выборе представителя Собственников и полученные доверенности от других Собственников.

1.3. Собственники, не имея возможности найти в своих рядах профессионального управляющего, нанимают его со стороны (по контракту) или заключают договор управления с управляющей организацией. Этот случай отличается от случая 1.2., когда собственники управляют непосредственно, но через свое (своих) доверенное (ых) лицо (лиц) тем, что в данном случае Собственники заключают договор управления, передавая, таким образом, функции управления другому лицу, а в случае 1.2 функции управления остаются за Собственниками, которые не заключают договор с доверенным лицом, а лишь дают ему доверенность на право подписи от их имени различных документов (оговоренных по предмету и условиям), в том числе договоров. По данному варианту договор с управляющим и управляющей организацией может подписывать в качестве одной стороны каждый Собственник или доверенное лицо (лица).

2. Собрание Собственников для управления многоквартирным домом создает юридическое лицо: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Полномочия указанных жилищных объединений и их выборных органов описаны в Жилищном кодексе РФ. Основных вариантов управления здесь может быть два:

2.1. Жилищное объединение текущее управление осуществляет самостоятельно через свои выборные органы. Договоры со сторонними лицами подписывает председатель правления объединения. Контроль за выполнением работ осуществляет правление и Собственники, которые, однако, свои претензии по предоставлению жилищно-коммунальных услуг направляют не в адрес подрядных организаций, а в избранное ими правление. Достоинством схемы является оперативность управления, возможность непосредственно и эффективно влиять на качество предоставляемых услуг.

2.2. ТСЖ или другое жилищное объединение, создаваемое в доме, привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. В этом случае возможны два варианта.

Управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ). Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - некоммерческая организация, объединение домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам помещений в многоквартирном доме с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов от общества числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии со ст.113 ЖК РФ, в уставе ТСЖ должны содержаться сведения о наименовании ТСЖ, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены ТСЖ, порядке выхода из ТСЖ и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления ТСЖ и органов контроля за деятельностью ТСЖ, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами ТСЖ понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации ТСЖ. Устав ТСЖ может содержать другие, не противоречащие Жилищному Кодексу и другим федеральным законам положения. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законом о регистрации юридических лиц.

Товарищество собственников жилья обязано:

1. заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

2. выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

3. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

4. обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

5. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения/ пользования и распоряжения общей собственностью;

6. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

7. представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Товарищество собственников жилья вправе:

1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, А Также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;

3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1. предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2. в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть обшего имущества в многоквартирном доме;

3. получать в пользование, либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4. осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5. заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Управляющая компания. В последнее время среди жильцов многоэтажных домов стало популярным осуществление ухода за домом, обращаясь к услугам управляющих компаний ЖКХ. Жильцам дома предоставляется возможность выбора управляющей компании. Такой выбор производится на общем собрании жильцов, каждый из которых имеет право голоса в решаемом вопросе. Определившись с выбором, жильцы дома заключают договор с управляющей компанией, и с этого момента все тяготы по его обслуживанию (ремонт, эксплуатация инженерных сетей, уход за придомовой территорией) ложатся на плечи компании. Все работы будут исполнять профессионалы, которые хорошо знают свое дело. Главное чтобы все работы проводили своевременно, а деньги, которые им платят, не тратились зря. Чтобы проверить, все ли компания делает совестно, жильцы должны знать ее основные обязанности. Основным преимуществом управляющих компаний, обслуживающих сектор ЖКХ является их высокотехническая оснащенность. Все работы выполняются с использованием современной техники, даже вестибюли и подъезды убираются при помощи специального промышленного передвижного пылесоса. Коэффициент полезного действия таких приборов значительно выше, чем использование человеческого труда, поэтому размер платы за все услуги управляющей компании не большой, среднестатистический человек в силах его оплатить.

В Жилищном Кодексе сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом - это единый сложный объект недвижимости. Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. При этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений по поводу общего имущества многоквартирного дома, что является недопустимым.

При заключении собственниками жилых помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией последняя заключает договора с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2. плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3. плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1. плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2. плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд в результате поломки одной из систем снабжения дома. Соответственно договору, который заключен с управляющей компанией, в ее обязанности входит содержание дома соответственно с санитарными требованиями. Она должна следить за порядком в подъездах и организовывать их регулярную уборку. На всех общедомовых собраниях должен присутствовать представитель управляющей компании, чтобы осведомлять жильцов с планами работы в будущем и выслушивать их пожелания. Каждый год компания обязана отчитываться перед жильцами, составляя отчет своей деятельности. Также в отчете по желанию жильцов компания должна представить показания внутридомовых счетчиков. Двор и парковка возле дома должны быть чистыми, на них не должно быть мусора – для этого есть мусорные баки. Относительно вывоза мусора управляющая компания обязана заключить договор со специализированными автотранспортными предприятиями, которые производят вывоз мусора. Управляющая компания несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она обязана отвечать за вред, причиненный имуществу или жизни, здоровью жильцов дома, если он нанесен в связи с несвоевременным устранением нарушений. Обслуживание дома – очень тяжелая и ответственная работа, в связи с этим следует доверять ее профессионалам – управляющим компаниям, большинство из которых добросовестно выполняют условия договора и при этом избавляют жильцов от излишних хлопот.

В соответствии со ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления и управляющие организации (независимо от выбранной формы управления) обязаны предоставить гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них. о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги, размерах оплаты этих услуг.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный дом. Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели. Субъект управления:

· осуществляет управленческую и организационную работу;

· принимает решения;

· обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Управляющие организации в жилищной сфере.Реформирование системы управления жилищным фондом преследует следующие цели:

· создание конкурентной среды для возможности самостоятельного выбора собственниками домовладельцами жилищного фонда управляющих и обслуживающих организаций и компаний;

· обеспечение условий проживания, соответствующих стандартам качества и переход к оплате за потребляемые услуги по фактическим результатам.

Реализация данных целей предполагает переход к договорным отношениям на все виды работ и услуг по управлению и содержанию жилищного фонда и их оплате по фактическим затратам при сохранении адресной государственной поддержки и социальной защиты определённых категорий населения. Наряду с двухсторонними договорами по формуле «заказчик – подрядчик», могут развиваться сложный многосторонние взаимоотношения, участниками которых могут являться инвестиционные, строительные, эксплуатационные организации различных форм собственности, собственники жилищного фонда и представляющие их органы и организации, осуществляющие финансирование, строительство объектов, содержание и управление ими. Современные формы управления жилищным фондом представлены следующими типами управляющих организаций:

· государственные унитарные предприятия – Дирекции единого заказчика (ДЕЗы), действующие в качестве уполномоченного от лица органа исполнительной власти, администрации - представителя собственника жилищного фонда, находящегося в собственности муниципальных образований (муниципальной форме собственности), а также на условиях договоров от лица частных собственников (приватизированных и приобретенных по различным основаниям помещений);

· товарищества собственников жилья (ТСЖ), действующие в качестве юридического лица (некоммерческой организации), уполномоченного управлять многоквартирным домом (домовладением), т. е. конкретным земельно-имущественным комплексом, принадлежащим собственникам-домовладельцам различных форм собственности;

· жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), действующие в качестве юридического лица, уполномоченного осуществлять управление от имени членов-пайщиков в период строительства жилищного фонда и содержания до выплаты пая. В дальнейшем деятельность ЖСК по управлению жилищным фондом регламентируется в соответствии с жилищным кодексом РФ;

· частные управляющие организации, действующие в качестве управляющих на основе договорных отношений с инвесторами, заказчиками, застройщиками, а также частными собственниками, объединёнными в ТСЖ.

Процесс создания частных управляющих компаний в настоящий период идёт по следующим направлениям. Большая часть действующих на рынке услуг страны частных управляющих организаций созданы на базе ДЕЗов и ГРЕПов. Эти структуры наиболее подготовлены к данному виду деятельности, но помимо положительных сторон, т. е. наличия опыта работы, они унаследовали от государственных структур практику некачественного выполнения работ и услуг.

Другим направлением частных управляющих организаций является создание строительными организациями на этапе завершения строительства объектов жилищного фонда дочерних специализированных частных управляющих организаций для приёмки объектов и осуществления управления жилищным комплексом. Как правило, эти организации более подготовлены к процедурам, связанным с приёмкой, обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда и, в меньшей степени, знакомы с большинством функций управления жилищным фондом.

Участие объединений граждан в управлении. Сложность и нерешённость законодательством многих вопросов, связанных с функционированием ТСЖ, как формой управления жилищным фондом, вынуждают искать другие пути для решения данной проблемы. Возрождается деятельность таких общественных объединений как территориальные объединения самоуправления (ТОСы). К полномочиям территориальных объединений самоуправления относятся местные вопросы, затрагивающие интересы жителей соответствующих территорий, в том числе:

· защита интересов жителей по вопросам потребления жилищно-коммунальных и бытовых услуг;

· общественный контроль за качеством уборки территории, вывозом мусора, за работой соответствующих служб по эксплуатации домовладения и устранения аварийных ситуаций;

· содействие жителям в выполнении правил эксплуатации жилищного фонда и участия жителей в общественных мероприятиях по благоустройству территорий.

В то же время, ТОСы не обладают полномочиями по изменению способа управления жилищным комплексом или по замене, не справляющейся со своими обязанностями управляющей организацией, в отличие от ТСЖ, которые в порядке, предусмотренным Федеральным законом, вправе решать подобные вопросы на общих собраниях членов товарищества.