Права и обязанности сторон договора.

Общие положения об аренде. Понятие, правовая природа, источники правового регулирования

Процесс осуществления предпринимательской деятельности неразрывно связан с необходимостью использования различного рода зданий, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств, другого имущества, приобретение которого в собственность не всегда является целесообразным.

В этой связи активное развитие получили экономические отношений по передаче имущества во временное владение и пользование либо только в пользование на условиях платности и возвратности.

Процесс перехода имущества от одних участников экономических отношений к другим на определённое время опосредуется гражданско- правовыми договорами, составляющими договорный тип «аренда», который относится к группе договоров о передаче имущества и включает в себя шесть договорных видов:

1. Общие положения об аренде.

2. Прокат.

3. Аренда транспортных средств, включающая в себя два подвида:

а) аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем);

б) аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без

экипажа);

4. Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест.

5. Аренда предприятия.

6. Финансовая аренда (лизинг).

Общее определение понятия «договор аренды» закреплено в пункте 1 ст. 577 ГК: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Правовая природа: договор аренды, порядок заключения и исполнения которого определён нормами § 1 главы 34 ГК (ст. 577 - 596) «Общие положения об аренде», является консенсуальным, взаимным, возмездным, взаимосогласованным, компромиссным.

Правовая основа: глава 34 ГК.

Элементы договора

Стороны договора именуются арендодателем и арендатором.

Арендодатель - сторона, которая передаёт принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и пользование либо только в пользование другой стороне.

Арендатор - сторона, приобретающая во временное владение и пользование либо только в пользование имущество.

В качестве арендодателя могут выступать любые организации и правосубъектные физические лица, являющиеся собственниками передаваемого в аренду имущества, либо лица, ими уполномоченные.

Арендаторами могут выступать правосубъектные физические лица и организации.

Предметом договора могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определённые сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые

вещи).

Имущество, передаваемое в аренду, должно быть индивидуально определённым.

Предмет договора может быть обременён правами третьих лиц, в частности правом залога, сервитутом и др.

Арендованное имущество подлежит возврату арендодателю после окончания срока действия договора в том состоянии, в котором оно находилось до заключения договора, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Предмет является существенным условием договора.

Цена договора состоит из суммы арендной платы, размер которой, порядок, условия и сроки её внесения определяются соглашением сторон.

Договор может быть заключён и без согласования условий о его цене. Условие о цене договора (об арендной плате) существенным не является.

Арендная плата может быть установлена в виде:

- определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определённых услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Арендная плата может вноситься периодически или единовременно, в момент вступления договора в силу, после окончания срока его действия либо в иной момент, определённый соглашением сторон.

Согласно пункту 5 ст. 594 ГК осуществление арендатором неотделимых улучшений арендованного государственного имущества, а также иного арендованного имущества в случаях, определённых законодательными актами, не может являться основанием для увеличения арендной платы этому арендатору.

Срок договора определяется соглашением сторон и не является существенным условием. Договор может быть заключён без согласования срока его действия (на неопределённый срок). В этом случае каждая из сторон договора может в любое время прекратить договорные отношения, предупредив об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимого

имущества - за три.

В случае, когда заключённый на определённый срок договор аренды после истечения срока его действия фактически не прекращён и ни одна из сторон не настаивает на его прекращении, он считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Форма договора. Договор между физическими лицами сроком на один год и менее может быть заключён в устной форме. Если договор заключается на срок более одного года либо одной из его сторон является субъект хозяйствования, договор аренды должен быть заключён в простой письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если правовыми нормами законодательных актов не предусмотрено иное.

Права и обязанности сторон договора.

Арендодатель обязан:

- предоставить арендатору имущество, состояние которого соответствует требованиям правовых норм, условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и документами;

- производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества в установленный в договоре срок, а если срок проведения капитального ремонта в договоре не определён или вызван неотложной необходимостью – в разумный срок.

Согласно ст. 587 ГК нормами Гражданского кодекса, иных законов и актов Президента Республики Беларусь могут быть установлены случаи, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в том числе обеспечению наличия на нём в надлежащем состоянии инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя;

- в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, принять в договор на оставшийся срок наследника указанного гражданина, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора;

- по письменному требованию арендатора, сделанному в установленный или разумный срок, перезаключить с ним договор аренды, если последний надлежащим образом исполнял условия договора.

Арендатор имеет право:

- требовать передачи ему указанного в договоре имущества в обусловленном состоянии в установленные сроки вместе со всеми принадлежностями и документами;

- в случае нарушения арендодателем правил передачи имущества, в связи с чем арендатор лишается возможности нормальной эксплуатации предмета договора, потребовать передачи ему соответствующих принадлежностей имущества и его документов или требовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных действиями (бездействием) арендодателя;

- истребовать предмет договора в случае задержки его передачи;

- на возмещение убытков, причинённых задержкой исполнения;

- на расторжение договора в одностороннем порядке и возмещение убытков, причинённых его неисполнением.

При обнаружении недостатков арендованного имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор имеет право по своему выбору:

- предъявить арендодателю требование о безвозмездном устранении недостатков имущества или потребовать соразмерного уменьшения размера арендной платы;

- в случае самостоятельного устранения недостатков имущества потребовать возмещения понесённых в связи с этим расходов;

- самостоятельно после предварительного уведомления арендодателя удержать из арендной платы сумму понесённых расходов на устранение недостатков арендованного имущества;

- потребовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке;

- предъявить арендодателю указанные выше требования только в том случае, если извещённый о намерениях арендатора арендодатель не заменит имущество ненадлежащего качества аналогичным имуществом, пригодным к эксплуатации, либо не произведёт ремонт неисправного имущества;

- потребовать возмещения непокрытой части убытков, если удовлетворение его требований по устранению недостатков имущества или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых ему убытков.

Арендатор имеет право:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём);

- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог;

- вносить арендные права в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

- произвести в отношении арендованного имущества капитальный ремонт, срок осуществления которого наступил в соответствии с условиями договора, или капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, за счёт собственных средств и взыскать стоимость произведённого ремонта с арендодателя или зачесть её в счёт суммы подлежащей уплате арендной платы;

- потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы эквивалентно стоимости произведённого капитального ремонта.

Арендатор имеет право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причинённых этим убытков, если:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору в сроки, определённые договором;

- арендодатель создаёт препятствия для использования арендованного имущества в целях, определённых договором, или в соответствии с назначением имущества;

- арендодатель не исполняет либо ненадлежащим образом исполняет возложенную на него обязанность по выполнению капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

- арендованное имущество имеет такие недостатки, которые препятствуют его нормальной эксплуатации, и при этом они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендованное имущество окажется в состоянии, не пригодном для его дальнейшего использования по причинам, за которые арендатор не отвечает.

В соответствии с пунктом 1 ст. 595 ГК в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором

выкупной цены.

Арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом;

- использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества.

Арендатор также обязан:

- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не определено правовыми нормами или соглашением сторон;

- письменно уведомить арендодателя в срок, указанный в договоре, а если договором такой срок не определён - в разумный срок до окончания действия договора о желании

продлить договор на новый срок;

- после окончания срока действия договора вернуть имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учётом нормального износа либо в состоянии, обусловленном соглашением сторон.

В случае передачи арендатору имущества с недостатками, которые полностью или частично препятствуют извлечению его полезных свойств, арендодатель, извещённый арендатором о таких недостатках или о его намерении устранить указанные недостатки за счёт средств арендодателя, имеет право в целях предотвращения досрочного расторжения договора по инициативе арендатора произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, пригодным для использования в целях, обусловленных договором либо назначением имущества, или безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если:

- недостатки имущества были оговорены арендодателем при заключении договора;

- недостатки имущества были заранее известны арендатору;

- недостатки имущества должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендодатель имеет право потребовать в судебном порядке расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им вытекающих из условий договора аренды обязательств в разумный срок в случаях, когда арендатор:

- использует имущество с существенным либо неоднократным нарушением условий договора или не по назначению;

- своими действиями (бездействием) существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд пропустил срок внесения арендной платы;

- не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, а при их отсутствии - в разумный срок в тех случаях, когда осуществление капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В случае, когда арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель имеет право потребовать в совокупности:

- внесения арендной платы за всё время просрочки;

- возмещения убытков, причинённых просрочкой возврата имущества, в части, не покрытой дополнительно внесённой арендной платой.

Из норм права и условий договора могут вытекать и иные права и обязанности сторон.

Договор проката