Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино - мест

Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения этого договора классификация строений на здания и сооружена не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».

Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения (далее - договор аренды здания).

Договор является видом договора аренды, входит в договорный тип «аренда» группы договора о передаче имущества.

Определение понятия «договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места закреплено в ст. 621 ГК: по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание сооружение), изолированное помещение или машино-мест (его часть). Договор применяется к аренде части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино - места, если это не запрещено правовыми нормами.

В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, государственной или частной собственности оно находится по указанному критерию целесообразно выделить два повида анализируемого договора:

1) договор аренды здания, находящегося в частной собственности;

2) договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканской или коммунальной).

Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбор арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения.

Правовая природа: договор является консенсуальным взаимным, возмездным, взаимосогласованным и компромиссным.

Правовая основа: § 4 главы 34 ГК (ст. 621 - 626) (субсидиарно § 1 главы 34 ГК), а также нормы специальных нормативных правовых актов, например, Указ Президента Республики Беларусь от 4 января 1996 г. № 9

«Об упорядочении использования зданий, сооружений и иных помещений, находящихся в государственной собственности».

Элементы договора

Стороны договора именуются арендодатель и арендатор.

В качестве арендодателя может выступать правосубъектный собственник передаваемого в аренду имущества либо уполномоченное им лицо.

Арендодателями по договору аренды государственного имущества могут быть:

- республиканские органы государственного управления;

- иные государственные организации, подчинённые Правительству;

- унитарные предприятия и учреждения, другие организации;

- акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа, - в отношении такого имущества;

- Управление делами Президента Республики Беларусь или Государственное учреждение «Главное хозяйственное Управление» Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация в отношении строений, переданных в оперативное управление Управления делами Президента Республики Беларусь.

В качестве арендаторакак частного, так и государственного имущества может выступать правосубъектное физическое лицо или организация.

Предметом договора выступает нежилое здание, его отдельное помещение или сооружение (их часть), машино - место.

Вместе с тем нормы ГК не устанавливают прямой запрет на передачу в аренду по указанному договору целого здания, состоящего из жилых помещений (целого жилого дома), для последующего заключения договоров найма жилых помещений с отдельными гражданами в соответствии с нормами Жилищного кодекса, на что указывает профессор В.Ф.Чигир.

Предмет договора является его существенным условием.

Цена договора. В соответствии с нормой пункта 1 ст. 625 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино - места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключённым.

Цена договорасостоит из суммы арендных платежей - размера арендной платы. Арендная плата, определённая соглашением сторон, включает в себя плату за земельный участок (его часть), необходимый для нормальной эксплуатации арендованного строения.

Если предметом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся у субъектов хозяйствования на праве частной собственности, размер арендной платы определяется на основе соглашения сторон договора.

В том случае, когда в аренду передаётся государственное имущество, размер арендной платы устанавливается в нормативных правовых актах.

Срок договора. Договор может быть заключён как на определённый, так и на неопределённый срок, который не является существенным условием, что находит своё подтверждение в учебных и научных публикациях.

Форма договора. Договор должен быть совершён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. В случае несоблюдения указанной формы договор признаётся абсолютно недействительным (ничтожным).

После вступления договора в силу осуществляется фактическая передача объекта аренды в порядке, предусмотренном нормами пункта 1 ст. 626 ГК: передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино - места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.