Метод капитализации дохода

Общий коэффициент капитализации (общая ставка дохода)-основной коэффициент, используемый в методе капитализации дохода.

Для расчета данного коэффициента тщательно отбираются сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых потоков доходов. Такой подход позволяет эксперту- оценщику, используя метод прямой капитализации, превратить прогнозируемую прибыль в оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта. Поскольку для сравнения различных объектов недвижимости используются различные единицы сравнения, важно, чтобы оцениваемый и сопоставимый объект выражались в одних единицах измерения.

Метод основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта.

Прямая капитализацияопределяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При этом общий коэффициент капитализации отражает преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.

Пример.

Необходимо определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65000долл.

На рынке недвижимости эксперт- оценщик обнаружил следующие достоверные данные. Данные приведены в долл.

Общий коэффициент капитализации равен 0,115 или 11,5%.

Тогда стоимость оцениваемого объекта (Со) составит:

Со= 65000:0,115= 565,217 долл.

При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта. В этом случае исключаются недостатки, присущие методу валового рентного мультипликатора. Однако эффективность обоих способов расчета стоимости объектов недвижимости определяется в конечном итоге качеством и достоверностью собранной информации.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина от сопоставимых объектов.

Контрольные вопросы:

1. В чем суть метода сравнительных продаж?

2. Каков основной алгоритм действий метода сравнительных продаж?

3. Какие поправки применяются при реализации метода сравнительных продаж?

4. Что такое валовой рентный мультипликатор?

5. В чем отличие потенциальной валовой выручки от действительной, используемых при расчете валового рентного мультипликатора?