Виды стоимости объектов недвижимости

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом- оценщиком всегда возникает проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обуславливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости.

Согласно тому же ФЗ-135, целью оценочной деятельности признается установление субъектом оценки (оценщиком) в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Основные виды стоимости принимаются согласно стандартам оценки.

3.3 Принципы оценки стоимости объектов недвижимости

Принципы оценки-основные исходные положения, выработанные на основе практической деятельности.

1. Принципы пользователя

1.1 Принцип полезностихарактеризуется способностью объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

1.2 Принцип замещения– типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

1.3 Принцип ожидания- стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи (теория временной стоимости денег).

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения):

2.1 Принцип остаточной продуктивности (производительности) основан на совокупности 4-х факторов производства (земля, труд, капитал, предпринимательская способность)- как основа любой человеческой деятельности.

Принцип гласит, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, т.е. производительность и это требует труда, капитала, управления. Т.е. каждый из факторов производства должен быть покрыт из доходов (вновь созданной стоимости), полученных от предпринимательской деятельности. Капитал- инвестиции или часть выручки от реализации продукции, определяется через стоимость основных и оборотных фондов. Труд выражается через заработную плату. Управление через прибыль и включает в себя умение, навыки, знания, предпринимательские способности и управленческий талант. Успешное управление позволяет максимизировать рыночную стоимость объекта недвижимости. Земля имеет «остаточную стоимость» и определяет ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других факторов производства.

2.2 Принцип вклада (предельной продуктивности)-означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Например, затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость на величину, значительно превышающую величину затрат на ремонт.

Т.е., при улучшении объекта недвижимости его стоимость увеличивается значительно больше, чем составляли затраты на ремонт, а размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате ремонта и стоимости затрат на ремонт.

2.3 Принцип сбалансированности (пропорциональности): составляющие производства либо объекта недвижимости должны сочетаться между собой в определенной пропорции.

Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени (например, при строительстве объекта), то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация и при нехватке средств. Поэтому используют графики строительства объекта для максимизации эффекта от реализации объекта.

Принцип оптимальных величин:при сложившихся тенденциях на рынке недвижимости наибольшим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например на земельном рынке Иркутска наибольшим спросом пользуются участки площадью 15 соток, меньшие или большие по площади могут потерять в цене.

2.4 Принцип возрастающее и уменьшающейся доходностигласит, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливают пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. В этот момент данный предел соответствует максимальной стоимости недвижимости и любые дополнительные инвестиции в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, а значит и пропорционального увеличения стоимости.

2.6 Принцип оптимального разделения имущественных прав гласит, что права собственности стоит разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Разделение может осуществляться следующим образом:

1.Физическое разделение- разделение объекта на его части (отдельно земельный участок, отдельно строение- подвал, мансарды, этаж).

2.Разделение по времени владения и пользования (различные виды аренды: кратко-, долго-, среднесрочная; пожизненное владение).

3.Разделение совокупности имущественных прав собственности: на право владения, распоряжения, пользования, пожизненное наследуемое владение, постоянно (бессрочное) пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление, сервитут.

4.Разделение имущественного права среди участников: совместная аренда; товарищество; кондоминиум; АО, опционы, трасты, контракты.

5.Разделение по залоговым правам: закладные, налоговые и судебные залоги, участие в капитале.

Разделение имущественного права на объект недвижимости увеличивают общую стоимость объекта недвижимости.

3 Принципы, связанные с рыночной средой

3.1 Принцип зависимости (внешнего воздействия)-все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости, и наоборот, нахождение самого объекта недвижимости влияет на стоимость окружающих объектов.

3.2 Принцип спроса и предложениязаключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения (спрос на рынке недвижимости более подвержен колебаниям и больше влияет на стоимость недвижимости, чем предложение).

3.3 Принцип конкуренции-обострение конкуренции при извлечении сверхприбылей на рынке недвижимости может привести к росту предложения, а ослабление спроса к снижению доходов. И наоборот, при ослаблении конкуренции, предложение снижается, и если спрос не возрастет, то возрастут цены и соответственно прибыль предпринимателей.

3.4 Принцип изменения- изменению подвержены как сам объект недвижимости (физический или моральный износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Наиболее характерно этот принцип проявляется в жизненных циклах объектов недвижимости (зарождение, рост, стабильность, упадок). С учетом этих циклов эксперты- оценщики могут анализировать и прогнозировать законотворческие, социальные, градостроительные и другие процессы на рынке недвижимости.

4.Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (земельного участка)-это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:

- юридически допустимо;

- физически возможно;

- финансово оправдано;

наиболее рентабельно (т.е. такое использование дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки).

При оценке объекта недвижимости или земельного участка окончательная рыночная стоимость должна быть определена с точки зрения максимальной стоимости по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, земельного участка.

Контрольные вопросы:

1. Процесс оценки в РФ: определение, законодательное обеспечение.

2. В каких случаях необходима объективная оценка стоимости недвижимого имущества? Что является основанием для проведения оценки?

3. Какие требования к оценщику выдвинуты отечественным законодательством? Что является целью оценочной деятельности?

4.Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

5. Чем отличается рыночная стоимость от инвестиционной стоимости? Какие виды стоимости также выделены Стандартами оценки?

6. Какие принципы оценки стоимости объектов недвижимости входят в группу принципов пользователя результатами оценки? Поясните суть этих принципов.

7. Какие принципы оценки стоимости объектов недвижимости входят в группу принципов, связанных с объектами недвижимости? Поясните суть этих принципов.

8. Какие принципы оценки стоимости объектов недвижимости входят в группу принципов, связанных с рыночной средой? Поясните суть этих принципов.

9. В чем суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости?

3.4 Подходы и методы оценки стоимости объектов недвижимости:

Существуют три подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: